Fredede huse

Et fredet hus fortæller om en periode i danmarkshistorien. Alle typer huse kan fredes, og Kulturstyrelsen har den endelige afgørelse. Der er flere restriktioner, men også økonomiske fordele ved at bo i et fredet hus. Læs mere her.

Fredede huse.
Til forskel fra et bevaringsværdigt hus, hvis betydning er lokal eller regional, har et fredet hus nogle særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af national betydning. Foto: Kira Gall Henriksen

Hvad er et fredet hus?

Et hus eller bygning skal bidrage med en fortælling om en periode i danmarkshistorien for at få status som fredet. Det betyder, at bygningen skal have en særlig betydning for bolig-, arbejds- eller produktionsvilkårene eller andre træk i den samfundsmæssige udvikling i Danmark.

I fredede bygninger sikres interiøret i lige så høj grad som husets ydre. Dermed er det ikke kun geografiske områder, der beholder deres oprindelige udtryk - god og vigtig viden om dansk bygningskultur og interiørbearbejdning gennem tiderne sikres også.

Fra 1919 til 1980 var det muligt at frede bygninger i en klasse A og en klasse B. I dag skelner man kun mellem fredede bygninger og bevaringsværdige bygninger, hvor den nuværende fredning svarer til den tidligere klasse A-fredning.

Til forskel fra et bevaringsværdigt hus, hvis betydning er lokal eller regional, har et fredet hus nogle særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af national betydning.

Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB) indeholdt i januar 2014 oplysninger om ca. 9.000 fredede bygninger. Antallet af fredninger er rimelig stabilt.

Fredning af huse varetages af Kulturstyrelsen.
Kulturstyrelsen har ansvaret for de fredede bygninger og skal bl.a. godkende restaurerings- og ombygningsprojekter. Foto: Stuart McIntyre

Nye kommer til hvert år, mens enkelte fredninger ophæves, hvis fredningsværdierne er gået tabt eller ikke kan opretholdes. Det er Kulturstyrelsen, der afgør dette.

LÆS OGSÅ: Bevaringsværdige huse

Hvem afgør, om et hus skal fredes?

Kulturstyrelsen har ansvaret for de fredede bygninger. Styrelsen godkender også forslag til istandsættelser og restaureringer af fredede bygninger i samråd med Det Særlige Bygningssyn.

Nye fredninger kommer ofte til, når Kulturstyrelsen gennemgår et tema, fx en speciel bygningstype eller en bestemt arkitekts værker. Gennemgangen giver Kulturstyrelsen en god fornemmelse af, hvilke huse og bygninger der skal fredes, for at bygningstypen eller den enkelte arkitekts værker repræsenteres godt.

Hvis du mener, at et hus bør fredes, kan du sende forslag til Kulturstyrelsen med fotos og andre aktuelle oplysninger om bygningen. Styrelsen kan herefter undersøge idéen nærmere eller afvise den.

Læs mere om Kulturstyrelsens fredningsarbejde her

Hvordan fredes et hus?

Når et hus eller en bygning skal fredes, rejser Kulturstyrelsen en fredningssag. En fredning er som udgangspunkt evigt gældende og derfor foretages en fredning på baggrund af et fagligt solidt forberedelsesarbejde.

Kulturstyrelsen vurderer i første omgang bygningen og sender sagen videre til Det Særlige Bygningssyn, hvis en fredningssag skal rejses. Det Særlige Bygningssyn er et udvalg med 12 medlemmer med særlig ekspertise inden for arkitektur, historie og bygningskultur.

Besluttes det i sidste ende, at huset eller bygningen kan fredes, får ejeren og kommunen besked om det. Fredningsforslaget sættes i den lokale avis, og en høringsperiode på ca. 3 måneder begynder. Fra den dato må der ikke foretages ændringer på boligen.

Efter høringens afslutning skal Kulturstyrelsen inden for 3 måneder tage stilling til, om fredningen skal gennemføres.

SE TEMA: Hustyper og arkitektur

Hvilke huse kan fredes?

Det er ikke nødvendigvis et helt hus, der fredes. En fredning kan også omfatte dele af bygningen, haven, et mindesmærke, en gårdsplads, et træ osv.

Det er ikke kun huse, der kan fredes, men også fx gårdspladser og træer.
Det er ikke kun huse, der kan fredes, men også fx gårdspladser og træer.

Hvis et hus skal fredes og ikke blot kendes bevaringsværdigt, er det vigtigt, at både husets ydre og især interiør er i god stand og meget gerne urørt og i oprindelig stand.

Hvis et hus er over 50 år, kan det fredes, hvis det har en særlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi. Er bygningen yngre end 50 år, kan huset fredes, hvis der er særlige fredningsinteresser knyttet til huset.

Du kan søge efter og se alle fredede bygninger og huse i Kulturstyrelsens database.

Hvilke love og regler gælder for fredede bygninger?

Et fredet hus er omfattet af bygningsfredningsloven, som skal værne om de ældre bygninger i landet, der har en arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi.

Bygningsfredningsloven blev vedtaget første gang i 1915, og siden er der sket en række ændringer - bl.a. i forhold til hvilke bygninger der kan fredes, hvor gamle bygninger skal være, samt hvordan ejeren kan søge støtte.

De fleste ser det som et stort privilegium at have mulighed for at bo i et fredet hus og nyde husets arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter. Men der er også en række begrænsninger ved at bo i et fredet hus.

Du er forpligtet til at holde bygningen i forsvarlig stand, og det er normalt en del dyrere at forsikre en fredet ejendom, da der stilles særlige krav, når du skal udbedre skaderne.

Er du ejer, anses du desuden som en forvalter af et stykke kulturarv, og derfor er det begrænset, hvad du kan gøre, hvis du fx ønsker at bygge om eller sætte huset i stand. Alt arbejde på huset ud over almindelig vedligeholdelse kræver underretning eller tilladelse fra Kulturstyrelsen. Selv ret små ændringer som at flytte en skillevæg, sætte et skilt op på facaden eller fjerne et skal du have tilladelse til, fordi mange små ændringer foretaget over en årrække kan ændre huset markant.

LÆS OGSÅ: Vi bor i fredet bolig– og vi ville gøre det igen

Sanktioner, hvis du bryder reglerne

Hvis du som ejer har foretaget ulovlige ændringer på en fredet ejendom, kan Kulturstyrelsen kræve, at du for egen regning bringer forholdene tilbage til det oprindelige. Det gælder også for ændringer foretaget af tidligere ejere.

Kontakt Kulturstyrelsen, hvis du er i tvivl om, hvad du må.

LÆS OGSÅ: Regler og pligter, når du bygger om, til eller nyt

Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kan du lave uden tilladelse?

Maling af gammel hoveddør.
Løbende vedligeholdelse på fredede huse med maling af samme farve og type som den eksisterende kan udføres uden tilladelse. Foto: Jørgen Witved

Du skal ikke søge om tilladelse til arbejder, der ikke ændrer på bygningens farver, overflader, materialer, omfang og indretning, og hvor vedligeholdelsesarbejdet ikke indebærer egentlig udskiftning af materiale.

Det gælder fx:

  • Løbende vedligeholdelse med maling af samme farve og type som den eksisterende.
  • Kalkning i eksisterende farver.
  • Udskiftning af enkelte tagsten eller skifersten.
  • Reparationer af puds.
  • Fornyelse af mønninger og vindskeder på stråtage.
  • Almindelig indvendig istandsættelse som fx malerbehandling og lakering af gulve.

Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kræver underretning?

Kulturstyrelsen skal underrettes om ombygninger, der ikke kræver egentlig tilladelse. Underretningen skal sikre, at styrelsen har opdateret information om fredede bygninger.

Følgende arbejder kræver underretning:

  • Bygningsarbejder vedrørende nyere køkken og bad, som sker inden for de eksisterende rums afgrænsning. Ved nyere køkken og bad forstås et køkken eller bad, som er under 50 år gammelt, og som ikke stammer fra bygningens opførelsestidspunkt.
  • Bygningsarbejder, som udføres i overensstemmelse med en manual for bygningen, der er godkendt af Kulturstyrelsen.
  • Indvendig opsætning af greb til brug for personer med nedsat funktionsevne.
  • Fremføring af rør under terræn til kælder.
  • Opsætning af skilte i overensstemmelse med regler fastsat i en lokalplan, en byplanvedtægt eller tilsvarende.

Du underretter Kulturstyrelsen ved at indsende et skema. Inden du udfylder skemaet, bør du have følgende materiale klar:

  • Tegning og fotos af eksisterende forhold.
  • Tegning af forholdene efter ændringen.

Find et skema til underretning på Kulturstyrelsens hjemmeside

Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kræver tilladelse?

I et fredet hus kræver det tilladelse at fjerne nagelfast inventar som fx en gammel pejs eller kakkelovn.
I et fredet hus kræver det tilladelse at fjerne nagelfast inventar som fx en gammel pejs eller kakkelovn. Foto: Jesper Ray.

Alt byggearbejde, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver tilladelse fra Kulturstyrelsen. Det gælder fx, hvis du vil:

  • Pudse en facade.
  • Ændre farve.
  • Lægge et tag om.
  • Udskifte, blænde, flytte eller ændre et vindue.
  • Udskifte en dør eller et vindue.
  • Omlægge en fredet gårdsplads.
  • Fjerne eller ændre på mur- og nagelfast inventar, såsom paneler, fliser og kakkelovne.
  • Foretage skillevægsændringer eller gennembryde et rums vægge, loft, gulv eller vinduer (bortset fra fremføring af rør under terræn til kælder).
  • Nedrive en fredet bygning.

Du skal altid have tilladelse, inden du begynder på byggearbejdet.

Hvordan ansøger du om tilladelse til byggearbejde på dit fredede hus?

Du ansøger om tilladelse til et byggeprojekt ved at indsende et elektronisk ansøgningsskema. Skemaet skal bl.a. indeholde:

  • En beskrivelse af, hvilke arbejder eller ændringer der ønskes gennemført.
  • Tegninger og fotos af eksisterende forhold.
  • Tegning af fremtidige forhold.
  • Detailtegninger.
  • Arbejdsbeskrivelse med oplysning om, hvilke materialer og arbejdsmetoder der anvendes.
  • Søger du om tilskud til projektet, skal du også anvende budgetskema.

Find alle relevante skemaer på Kulturstyrelsens hjemmeside 

Kulturstyrelsen kan give tilladelse på en række betingelser. Derudover giver styrelsen både råd og vejledning til istandsættelse og vedligeholdelse af fredede bygninger.

Du kan få økonomisk støtte til istandsættelse af en fredet bygning.
Du kan få økonomisk støtte til istandsættelse af en fredet bygning. Foto: Kira Gall Henriksen

Hvilke økonomiske fordele er der ved at bo i et fredet hus?

Nogle af ulemperne og restriktionerne ved at bo i et fredet hus modvirkes af en række økonomiske fordele.

Står du over for en istandsættelse af det fredede hus, har du mulighed for at søge støtte til arbejdet – uanset om arbejdet foretages indvendigt eller udvendigt på huset. Du kan søge støtte til finansiering, faglig bistand og materialer. Både Kulturstyrelsen og private fonde yder direkte økonomisk støtte.

Læs mere om støttemulighederne hos Kulturstyrelsen

Som ejer kan du også ifølge ligningslovens § 15K trække de faktiske driftsudgifter fra i skat. Det gælder udgifter som bygningsforsikring, vej-, kloak-, vandtilslutningsafgift samt udgifter til renovation og skorstensfejning.

Det gælder dog ikke for fredede ejerlejligheder.

Læs mere om reglerne på SKAT’s hjemmeside

Endelig kan du som ejer ansøge om at blive fritaget for at betale grundskyld. Fritagelse for grundskyld kræver, at der indgås og tinglyses en bevaringsdeklaration  på ejendommen

Du skal ansøge kommunen om fritagelse for grundskyld.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab