Regler i lejeloven er med til at afgøre, hvor meget din husleje må stige. Foto: Claus Bech
Huslejefastsættelse er en kompliceret størrelse, som afhænger af mange faktorer og regler, og de fleste lejere oplever at få en huslejestigning indimellem. Men lejen kan ikke bare hæves uden grund – der er regler i lejeloven for, hvor meget og hvordan en husleje må stige.
Hvorfor stiger min husleje?
Der kan være flere forskellige grunde til, at udlejer ønsker at hæve huslejen. Forbedringer af boligen er en af dem, men også stigende driftsudgifter og de generelle prisstigninger i samfundet – det såkaldte nettoprisindeks – kan være en årsag. Derudover kan en lidt mere kompliceret årsag være, at huslejen ikke modsvarer ”det lejedes værdi”.
Hvor meget må min husleje stige?
Hvor meget huslejen må stige, afhænger af årsagen til stigningen.
Læs mere om de forskellige typer huslejestigninger herunder:
Forbedringer:
En gyldig grund til, at din udlejer kan hæve huslejen, er forbedringer af boligen. Hvis lejligheden bliver istandsat eller på anden måde forbedret, har udlejer lov til at hæve huslejen, men er underlagt specifikke regler om varsling, afhængig af om man bor i en såkaldt reguleret eller ureguleret kommune. Se mere nedenfor under punktet ”Hvornår skal en huslejestigning varsles?”
Stigningen skal modsvare forøgelsen af boligens værdi, og du har mulighed for at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen over for udlejer.
Nettoprisindeks:
Huslejen må én gang om året reguleres efter det såkaldte nettoprisindeks, som indikerer de almindelige prisstigninger i samfundet. Stiger prisindekset med 2 procent, må huslejen også hæves med 2 procent. I efteråret 2022, hvor inflationen var særligt høj, kom der dog en ny lov, som sikrer, at den maksimale stigning med denne begrundelse er 4 procent årligt, med mindre udlejer kan dokumentere højere driftsudgifter i forhold til året før, og huslejestigningen på 4 procent ikke dækker det.
Det skal fremgå af lejekontraktens paragraf 11, at huslejen reguleres på denne måde, ligesom det skal uddybes, hvilket tidspunkt på året der er udgangspunkt for reguleringen. Stigningen kræver ikke varsel fra udlejer, da det vil fremgå af lejekontrakten, på hvilken dato huslejen eventuelt reguleres, men den kræver en meddelelse.
Driftsudgifter:
Udlejeren har ret til at forhøje huslejen som følge af stigende udgifter – for eksempel skatter og afgifter eller stigende driftsomkostninger til forsikringer, administration, vand, renovation og lignende.
Huslejestigning som følge af stigende skatter og afgifter kan gennemføres med et varsel på tre måneder fra det tidspunkt, udlejer har fået udgiften, og kan kræves med tilbagevirkende kraft. En udførlig beregning skal fremgå, og du har seks uger til at klage over forøgelsen.
”Det lejedes værdi”:
Huslejen kan hæves, hvis udlejeren mener, at lejer betaler ”væsentlig mindre” end lejemålets værdi, hvilket påvises ved at sammenligne med tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, størrelse, kvalitet mv.
Denne type forhøjelse kan ikke ske i de første to år af en lejeaftale og minimum med to års mellemrum. Det skal varsles skriftligt tre måneder i forvejen, og årsagen til forhøjelsen skal fremgå.
Hvis du ikke vil godkende kravet om forhøjelse af huslejen, har du 6 uger til at klage over for udlejer, som herefter skal indbringe sagen for Huslejenævnet.
Hvor lang tid i forvejen skal en huslejestigning varsles?
Hvornår en huslejestigning skal varsles, afhænger blandt andet af, om man bor i en såkaldt reguleret eller ureguleret kommune, samt om der er beboerrepræsentation i ejendommen.
Der findes relativt få uregulerede kommuner i Danmark, og de er kendetegnet ved, at her gælder kun lejeloven. Det betyder lidt forenklet, at udlejer kan fastsætte lejen skønsmæssigt, hvilket vil sige, at den ikke skal beregnes – dog kan den ikke overstige boligens værdi.
I en ureguleret kommune kan udlejer hæve huslejen med to års mellemrum, hvis huslejen ikke svarer til det lejedes værdi. Denne type skal varsles skriftligt minimum tre måneder i forvejen med en beskrivelse af årsagen til lejeforhøjelsen og lejers mulighed for at gøre indsigelse.
De uregulerede kommuner er: Billund, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.
Resten af landets kommuner er regulerede, og her gælder både lejeloven og lov om boligforhold.
Sådan skal huslejestigning varsles i regulerede kommuner
I lejemål i en reguleret kommune i ejendomme uden en beboerrepræsentation skal udlejer fremsætte skriftligt krav om den ønskede lejeforhøjelse med et udspecificeret budget. Kravet skal beskrive muligheden for at klage til udlejer.
Hvis mindst 25 procent af lejerne, som får krav om forhøjet husleje, har klaget skriftligt inden for 6 uger, skal udlejeren indbringe det som en sag for Huslejenævnet.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer senest syv dage før varslingen om huslejestigning have givet repræsentanterne varslingsskrivelsen for ikke at miste muligheden for at kræve huslejeforhøjelse.
Herefter har repræsentanterne tre uger til at reagere og kan kræve yderligere dokumentation for udgifterne. Hvis beboerrepræsentanterne ikke vil acceptere huslejestigningen, har udlejer 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis forhøjelsen stadig ønskes gennemført.
Må almene boliger stige i husleje?
Der må ikke være overskud på at udleje almene boliger, så her er huslejen omkostningsbestemt, men der kan alligevel forekomme stigninger som følge af stigende udgifter.
Udgifterne fastsættes årligt ud fra driftsbudgettet. Huslejen i den almene boligsektor er fra 2018 til 2023 i gennemsnit steget med 1,67 procent årligt ifølge beregninger fra BL - Danmarks Almene Boliger.
Almenboligloven regulerer udlejningen af almene boliger, som ikke er omfattet af lejelovens regler.
Læs mere om reglerne for at bo i almen bolig hos BL – Danmarks Almene Boliger
Hvad gør man, hvis man ikke kan betale for den nye husleje?
Selv én enkelt manglende betaling af husleje kan være nok til, at udlejer kan ophæve lejemålet. Det er derfor uhyre vigtigt at være opmærksom på at få betalt husleje til tiden.
Har man fået en større huslejestigning, som gør det svært at betale, anbefalerne Lejernes Landsorganisation LLO altid, at man prioriterer at betale sin husleje frem for andre udgifter. Ved anden gæld kan man som regel få en afdragsordning, og det er bedre at skylde banken penge end at blive smidt ud af sin bolig.
Står man i en akut situation, kan man kontakte sin lokale LLO-afdeling og få rådgivning.
