Hvad er en flexbolig?

En flexbolig er en helårsbolig, der anvendes som fritidshus. Helårsboliger uden bopælspligt har som fænomen været kendt i mange år. Tidligere var det boliger med weekendattest eller blot helårsboliger uden bopælspligt. 

I 2013 blev den officielle flexbolig-ordning indført som et forsøg på at styrke landområderne og få afsat nogle af de tomme boliger. I realiteten var der intet nyt i ordningen, da kommunerne i forvejen havde lov til at ophæve bopælspligten på ejendomme med et grundareal på under 20.000 m2. 

I den oprindelig ordning kunne kommunerne udstede flexbolig-tilladelsen til den enkelte ejer af boligen. Med en revision af ordningen i 2016, fik kommunerne mulighed for at lade flexbolig-tilladelsen følge den enkelte bolig.

Flexbolig-ordningens styrke er, at den giver kommunerne en officiel og pædagogisk ramme, som kan benyttes til at fravige bopælspligten i hele eller dele af kommunen. 

I sig selv har flexbolig-ordningen ikke ændret på kommunernes mulighed for at lade bopælskravet være gældende eller ej. Fravær af bopælskravet har blot fået et officielt navn i form af begrebet, flexbolig. 

Hvor mange typer af flexbolig-tilladelser findes der?

Med en revision af flexbolig-ordningen i 2015, blev antallet af flexbolig-varianter udvidet, så der i dag er otte varianter af en tilladelse.  

Hvordan staves flexbolig?

Den officielle stavemåde er fleksbolig, men staveformen med x som flexbolig er mest anvendt.

Overordnet set kan en tilladelse være med eller uden tidsbegrænsning og kan være med eller uden bortfald af flexbolig-tilladelsen ved overgang til helårsbolig.

Da flexbolig-tilladelsen både kan udstedes til boligen og til den enkelte person, giver det i alt otte mulige flexbolig-varianter. 

For dig som køber er den mest attraktive tilladelse den, der er udstedt til boligen og uden tidsbegrænsning og bortfald af flexboligtilladelsen ved overgang til helårsbolig, da den giver den største fleksibilitet.

Den mindst attraktive model er en personlig og tidsbegrænset tilladelse, hvor tilladelsen bortfalder ved overgang til helårsbolig. 

Lovændringen i 2015 gav kommunerne mulighed for at lade flexbolig-tilladelsen følge boligen i stedet personen, hvilket kommunerne i udstrakt grad har benytte sig af. Efter lovændringen og frem til og med 2018 er 7 ud af 10 tilladelser udstedt til boligen.
Kommunen har også mulighed for at tidsbegrænse tilladelsen, hvilket er set i en enkelt kommune.  

Hvor er flexboliger mest udbredte?

Geografisk set spreder de eksisterende flexboliger sig over hele landet, men er er mest udbredte i de kystnære områder i de sydlige dele af landet. 

Vordingborg, Lolland, Faaborg-Midtfyn og Guldborgsund Kommuner topper listen over brug af flexbolig-ordningen, og til sammen dækker de 68 procent af flexbolig-tilladelserne i 2017.

Ud over de fire nævnte kommuner, findes der også en del flexboliger på Als, Mors og i toppen af Nordjylland omkring Hjørring.

Hvor mange flexboliger findes der?

De seneste tal stammer fra foråret 2019, hvor Erhvervsstyrelsen har registreret 2.948 boliger med flexbolig-tilladelse fordelt på 52 kommuner. 

Myndighederne foretager ikke nogen samlet registrering over antallet af helårsboliger, der benyttes som fritidshuse, og som ikke er omfattet af flexbolig-tilladelsen. 

Meget tyder på, at brug af helårsboliger som fritidshuse er langt mere udbredt end de cirka 3.000 officielle flexboliger. Fx blev flere end 1.000 helårsboliger i Thisted Kommune i 2019 benyttet som fritidsboliger. 

Hvad koster en flexbolig?

Går du efter en vis kvalitet og en attraktiv beliggenhed, får du ret meget flexbolig for pengene til priser mellem 750.000 og 1.500.000 kr.

Men prisspændet er stort. I bundne af skalaen finder vi et 65 m2 stort rødstenshus uden for Nakskov udbudt til 150.000 kr., mens vi i den dyre ende støder på en 338 m2 stor arkitekttegnet villa ved Juelsminde og med egen strand udbudt til 12,5 millioner kr.

Prismæssigt er det svært at sammenligne flexboliger med traditionelle sommerhuse, da der kan være systematiske forskelle i boligernes stand og beliggenhed. Men går du udelukkende efter kvadratmeter-prisen, tyder noget på, at du som køber får mere bolig for pengene ved køb af en flexbolig frem for et ordinært sommerhus.

Det nationale forsknings- og analysecenter for velfærd (VIVE) har således regnet sig frem til, at ved sammenligning med gennemsnitspriser på sommerhuse i samme landsdele lægger gennemsnitsprisen på en flexbolig betydeligt lavere.

Hvordan finder jeg en flexbolig?

  1. Gå ind på boliga.dk og vælg ”Flere søgemuligheder”. 
  2. Vælg ”Flere filtre”. 
  3. Under ”fritekstsøgning” skriver du enten ”flexbolig” eller ”flexbolig”. Flexbolig er det mest anvendte søgeord og giver 10–12 gange flere hits end fleksbolig. 
  4. Tryk ”Vis på kort”, hvis du vil se en oversigt over flexboliger i Danmark. 

Du kan også oprette en søgeagent, så du hver dag automatisk får tilsendt dagens nye udbud af boliger.

Alternativt kan du søge bredt i hele landet efter villaer og landbrugsejendomme. Mange landkommuner giver enten tilladelse til flexbolig eller har ophævet bopælspligten i hele eller dele af kommunen.   

Selv om der er bopælspligt på ejendommen, kan du altid spørge kommunen om mulighed for en ophævelse af bopælspligten. Langt de fleste kommuner giver et bindende svar på en anmodning inden et køb.

Hvilke sociale fordele er der ved en flexbolig?

En flexbolig giver køber mulighed for at blive en del af et levende lokalsamfund, hvilket vil være aktuelt, hvis du opholder dig meget i boligen. Også ved ophold uden for sommersæsonen er der gode muligheder for, at der er mere liv i lokalområdet end i et sommerhusområde.

Hvis du holder meget af stedet, har du mulighed for at bosætte dig permanent i din flexbolig, hvilket er noget som købere i høj grad efterspørger. En evalueringsrapport udgivet af Erhvervsministeriet i 2019 viser, at 57 procent af de adspurgte flexboligejere overvejer at flytte permanent ind i deres flexbolig.

Hvilke udfordringer er der ved en flexbolig?

Mange flexboliger er ældre huse, som kan trænge til renovering. Hvis der fx er tale om et bindingsværkshus fra 1800-tallet, kan en omfattende renovering blive særdeles kostbar.

Inden en renovering bør du overveje, om beliggenheden er så attraktiv, at udgiften til renovering kan hentes hjem ved et salg.

Du bør også være opmærksom på, at flexboliger ikke er nogen ’hyldevare’, hvilket kan give længere salgstider og indebærer risiko for større prisnedslag.

Hvilke regler er der for udlejning af en flexbolig?

Sommerhusloven gælder for udlejning af al fast ejendom, herunder huse med flexbolig-status og øvrige helårsboliger uden bopælspligt, når de udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål mv.     

Boliger i den kategori er omfattet af sommerhusloven, uanset om de ligger i et sommerhusområde eller i fx by- eller landzone. Udlejningen af sådanne boliger er derfor omfattet af sommerhuslovens § 1, hvilket indebærer, at de ikke uden tilladelse må udlejes erhvervsmæssigt til anden beboelse end helårsbeboelse.
                       
Det vil sige, at du må udleje din flexbolig i samme omfang, som var det et sommerhus. Det vil sige maksimalt 41 uger om året.                                 

Kan en helårsbolig opnå status som flexbolig inden købet?

I de fleste tilfælde ja. Flertallet af de kommuner, som anvender flexbolig-ordningen, oplyser, at de giver en bindende flexbolig-tilladelse til andre personer end boligens aktuelle ejer.  

På kommunens hjemmeside kan du undersøge, om der er bopælspligt, og i hvilke områder en eventuel bopælspligt gælder.

Endelig kan du via mægleren opfordre sælger til at søge en upersonlig flexbolig-tilladelse til boligen, hvorefter du kan arve tilladelsen.

Hvilke boliger kan IKKE opnå flexbolig-tilladelse?

Boliger registreret som landbrug er pålagt bopælspligt. Som udgangspunkt vil alle ejendomme med mere end 2 hektar jord (20.000 m2) være kategoriseret som landbrugsejendomme, hvilket indebærer bopælspligt ifølge Landbrugsloven. 

I den situation har kommunen ikke mulighed for at udstede en flexbolig-tilladelse, da Landbrugsloven står over Boligreguleringsloven. 

Hører der mere end 2 hektar jord til ejendommen, har du mulighed for at få ophævet landbrugspligten ved et frasalg af overskydende jord.

Hvilke lån kan jeg få til en flexbolig?

Køber du en helårsbolig, som tænkes benyttet som fritidshus, har du mulighed for at opnå et realkreditlån på op til 75 procent af købsprisen. Den resterende del af købssummen kan finansieres gennem friværdi i helårsboligen eller gennem banklån.   

Som køber er du ikke garanteret ret til et realkreditlån. Realkreditselskabet skal både forholde sig til din personlige økonomi og til værdien af boligen. Hvis realkreditselskabet vurderer, at boligen er svær at sælge igen til den samme pris, er det ikke givet, at du kan opnå det fulde realkreditlån.

Udfordringen med huse på landet er, at de er svære at prissætte og ofte har lange salgstider. Da banken typisk udlåner penge til restfinansieringen gennem et boliglån og samtidig hæfter for den yderste del af realkreditlånet, påtager banken sig en ganske stor risiko.

Hvis du vil øge chancen for et ”Ja” fra bankens side, handler det derfor om at kunne levere en så stor udbetaling som mulig og i det hele taget kunne stille op med en sund økonomi.

Hvornår må jeg bruge en helårsbolig som fritidshus?

I langt de fleste landkommuner er der gode muligheder for at købe en helårsbolig uden bopælspligt, selv om boligen ikke officielt har status som flexbolig. 

Af en rundspørge foretaget af DR i 2017 fremgår det, at fem ud af seks kommuner ud af 63 såkaldte yder-, land- og mellemkommuner, har sløjfet bopælspligten i større eller mindre grad.

Bopælspligten er reguleret gennem Boligreguleringslovens kapitel VII. Hovedreglen er, at hvis kommunen ikke har tilsluttet sig Boligreguleringsloven, er der heller ikke bopælspligt i kommunen. 

Enkelte kommuner, der har fravalgt brug af Boligreguleringsloven, har dog tilvalgt kapitel VII i Boligreguleringsloven. I den situation er der som udgangspunkt bopælspligt i kommunen. Kommunen har også mulighed for at styre bopælspligten gennem ændringer i lokalplaner.

Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt indebærer, at du som ejer af en helårsbolig har pligt til at sørge for, at boligen er beboet mindst 180 dage om året. 

Ejer du en helårsbolig, har du derfor pligt til selv at bebo den eller pligt til at sørge for, at boligen bliver lejet ud til helårsbeboelse. Opfylder du ikke bopælspligten, kan boligen i yderste konsekvens blive tvangsudlejet på kommunens foranledning.

Bopælspligten er reguleret i Boligreguleringslovens kapitel 7 om benyttelse af boliger. Grænsen på de 180 dage nævnes ikke i loven, men er praksis pga. Skatteministeriets regler om skattepligt.

Formålet med bopælspligten er bl.a., at modvirke dannelse af ”sommerhuskvarterer” i områder, der er tiltænkt til helårsbeboelse.  

Håndhæver kommunen bopælspligten?  

Der er meget stor forskel på, i hvor høj grad de enkelte kommuner håndhæver bopælspligten for boliger beliggende i landdistrikter. 

Fx omtaler Thisted Dagblad i september 2019, at 1.000 helårsboliger på Mors - i strid med reglerne om bopælspligt - benyttes til fritidsformål. Kommunen understreger dog, at ejerne i langt de fleste tilfælde vil kunne få dispensation fra bopælspligten.

Hvis der er tale om helårsboliger i et område præget af mangel på boliger, har kommunen et incitament til at håndhæve boligpligten. Men om kommunerne rent faktisk gør det, er en anden sag.

Hvad er straffen for ikke at overholde bopælspligten?

Reglerne om bopælspligt for ejendomme (der ikke er registeret som landbrug) findes i Boligreguleringsloven, som er gældende i langt de fleste kommuner.

Af lovens § 53 fremgår det, at ”den som uden kommunalbestyrelsens samtykke” tager en lejlighed i brug som sommerbeboelse eller lignende straffes med bøde.

Efter købet af en ejendom med bopælspligt har du mulighed for at ansøge om kommunens samtykke til, at ejendommen tages i brug som fritidsbolig. Kommunen har derefter seks uger til at levere en afgørelse på ansøgningen. 

Af lovens § 51 fremgår det videre, at kommunalbestyrelsen kun kan nægte samtykke, ”hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen”.

Hvis kommunen nægter samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter
anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Hvad betyder boligskattereformen for boligskatten på landet?

Boligskattereformen, der er planlagt til at træde i kraft i 2024, flytter lidt om på den danske boligbeskatning. 

Ejerlejligheder i de store byer kommer af med mere i skat, mens boligskatterne i landområder, hvor flexboligerne ofte ligger, typisk vil falde. 

Af en oversigt fra Skatteministeriet fra 2017 fremgår det fx at boligejere i Guldborgsund Kommune vil spare mellem 2.000 og 4.000 kr. i årlige boligskatter. Samme billede tegner sig i de fleste landdistrikter, hvor boligpriserne ikke er steget eller tilmed faldet gennem de senere år.