Hvad skal du overveje, inden du investerer i et sommerhus? 

Der gælder særlige regler i Danmark for, hvem der må eje et sommerhus. Dem skal du have styr på, inden du investerer i et sommerhus. 

Inden sommerhuset købes, er det også en god idé at bruge tid på at overveje, om det overhovedet er det rigtige for dig og din familie at have et sommerhus. 

Prøv fx at låne eller leje et sommerhus i det område, du overvejer at købe sommerhus i. Der er stor forskel på at falde for idéen en dejlig sommerdag, og på at skulle eje og vedligeholde et sommerhus året rundt. 

Hvad skal du tænke på, før du køber sommerhus?

  • Hvor stort et hus har du/I brug for? 
  • Hvor meget vil du bruge sommerhuset - kun i sommermånederne eller året rundt?
  • Hvilke faciliteter skal der være? 
  • Skal der være plads til overnattende gæster – i så fald hvor mange? 
  • Hvilken type sommerhus vil du gerne have? 
  • I hvilken stand skal huset være? 
  • Hvor langt må huset ligge fra strand, skov, by, osv.? 
  • Hvor stor skal grunden være? 
  • Vil du evt. bo i huset, når du bliver pensionist? 
  • Skal huset kunne udlejes? 

De krav, du kommer frem til, kan du så holde op imod, hvad et sådant hus koster, og hvor meget du vil betale. 

Hvem må købe sommerhus i Danmark?

For at kunne købe sommerhus i Danmark skal du have fast bopæl i Danmark eller tidligere have boet sammenlagt 5 år i Danmark. 

Hvis ikke du opfylder et af de to krav, kan du som udlænding opnå dispensation til at købe sommerhus i Danmark, hvis du har en særlig tilknytning til landet eller til det sommerhus, du ønsker at købe.

Det er Justitsministeriet, som kan give dispensation, hvilket i stigende omfang sker til især nordmænd og tyskere.

Finansiering af sommerhuset 

Køb af sommerhus ligner køb af helårsbolig. Derfor gælder det også, at hvis der skal tegnes en ejerskifteforsikring, så skal der først udarbejdes en tilstandsrapport, for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Du kan finansiere dit sommerhus med realkreditlån, banklån og udbetaling, men fordelingsnøglen er lidt anderledes for sommerhuse end for helårshuse.

Hvor du kan finansiere 80 procent af prisen for dit helårshus med et realkreditlån, kan du kun finansiere 75 procent af handelsprisen på et sommerhus med realkreditlån.

Det resterende beløb bliver typisk finansieret med 20 procent banklån og 5 procent i udbetaling. 

Enkelte sommerhuse sælges på lejet grund. Her skal du være opmærksom på, at du kun kan få et realkreditlån til køb af selve huset. 

Eftersom banklån er dyrere end realkreditlån, vil den månedlige ydelse være marginalt højere for et sommerhus end for et helårshus til samme pris. Kan du lægge en højere udbetaling, så banklånet kan reduceres eller i bedste fald helt undgås, vil der være sparet meget i rente og omkostninger.

På diverse hjemmesider hos banker og kreditforeninger findes der ofte en prisberegner, som giver et godt vejledende overblik over mulighed for finansiering og omkostninger ved et køb. Nedenfor følger et eksempel på finansiering udarbejdet på Videncentret Bolius' beregningsmodel.

Et eksempel på finansiering af sommerhuskøb

I dette eksempel er der regnet med et køb af et 65 m2 sommerhus til 1,360 mio. kr. med en udbetaling på cirka 5 procent

Der er valgt et realkreditlån med fast rente (2,0 procent, kurs 99) og et banklån med en rente på 5 procent.

Banklånet er som udgangspunkt med variabel rente, hvis du ønsker fast rente, skal du typisk regne med en lidt højere rente.

Udbetaling: kr. 70.000 kr. Dertil kommer 31.000 i købsomkostninger inkl. ejer-skifteforsikring.

Realkreditlån: Hovedstol på 1.061.000 kr. med en månedlig bruttoydelse på 4.500 kr., hvoraf afdrag udgør 2.257 kr. Efter skat udgør den månedlige ydelse 3.713 kr.

Banklån: Hovedstol på 308.000 kr. med en månedlig bruttoydelse på 1.753 kr. over 30 år. Ydelse pr. måned efter skat udgør 1.222 kr., hvoraf afdrag udgør 370 kr.

Den samlede månedlige ydelse (rente, bidrag og afdrag) efter skat bliver således på 4.935 kr.

Den opmærksomme læser vil opdage, at tallene lagt sammen giver et beløb noget højere end købsprisen på 1.400.000 kr. Forklaringen er, at der i det sammenlagte beløb indgår kurstab på realkreditlånet, omkostninger til banken for låneoptagelse samt tinglysnings-/stempelafgift til staten.

Prøv selv at foretage en beregning, så kan du se de forskellige omkostninger mere specifikt. På nettet finder du beregnere fra alle de fire realkreditselskaber: Totalkredit/Nykredit, Realkredit Danmark, Jyske Realkredit og Nordea.

Hvilke udgifter er der ved at eje et sommerhus ud over finansiering? 

Når du køber sommerhus, er der andre omkostninger end lån, der skal betales.

Nogle af de store udgifter er:

  • Ejendomsskat 
  • Ejendomsværdiskat 

Men det er også vigtigt at huske de øvrige omkostninger, som et sommerhus medfører: 

  • Transportudgifter til og fra huset. 
  • Udgifter til renovering og ombygning. 
  • Udgifter til vedligeholdelse (dette kan være en betragtelig post fx til maling af træværk typisk min. hvert 5 år)
  • Løbende udgifter til istandsættelse. 

Jo mere velforberedt du er i forhold til både dine krav til huset og din og husets økonomi, jo mere målrettet kan du søge efter et sommerhus, og jo bedre muligheder har du for at handle hurtigt, når du finder det rigtige hus. 

Beregn selv din nettoindtægt på udlejning af fritidshus

Med nedenstående beregner får du et hurtigt overblik over, hvor meget du får udbetalt ved udleje af dit fritidshus gennem et udlejningsbureau eller ved privatudlejning.

Bemærk, at din lejeindtægt bliver mere lempeligt beskattet, hvis du udlejer gennem et bureau. Til gengæld sparer du provisionen, når du selv sørger for udlejningen.

Efterlader du feltet "Provision til udlejningsbureau" blankt, antager beregneren, at du udlejer privat, hvorefter der bliver benyttet et bundfradrag på 11.900 kr. (2022).

Se beregnerens forudsætninger

  • Skattesatsen er automatisk sat til 33,6 procent, som er gennemsnittet for negativ kapitalindkomst
  • Skattesatsen kan ændres, så den afspejler din egen trækprocent
  • Ved udlejning gennem et bureau er bundfradraget - som et led i regeringens sommerpakke - midlertidig forhøjet fra 41.800 til 60.000 kr. i 2020
  • Ved privat udlejning udgør bundfradraget 11.500 kr.
  • Der betales kun skat af 60 procent af lejeindtægten efter indregning af bundfradrag.

Hvilke faste udgifter er der til driften af et sommerhus?

  • Vand 
  • El 
  • Varme (brænde til brændeovn eller el) 
  • Forsikring
  • Afgifter til afløb, enten kloak eller septiktank
  • Renovation.

Hvordan køber du sommerhus sammen med andre? 

Der kan være flere fordele ved at købe sommerhus sammen med andre. Omkostningerne kan deles, og det kan være rart at kaste sig ud i projektet sammen med andre.

Til gengæld skal man koordinere, hvornår de enkelte har adgang til huset, samt nå til enighed på en lang række andre punkter. Det kan være et fællesskab, som man kan man have glæde af i rigtig mange år, men det er alligevel en god idé at aftale, hvordan man i givet fald kan komme ud af fællesskabet. 

Et godt udgangspunkt er at udarbejde en samejekontrakt. Her kan I blive enige om retningslinjerne for at eje sommerhuset sammen. Herefter kan I få en advokat til at se kontrakten igennem og hjælpe jer med at tilføje og tilpasse punkter, så den passer til netop jer. 

Sommerhuset som investering eller pensionsopsparing? 

Overvejer du at købe et sommerhus som en investering eller som en supplerende pensionsopsparing, bør du klappe hesten og tænke dig om en ekstra gang.

Set over de seneste 29 år - fra 3. kvartal 1992 til samme kvartal i 2021 -  har en investering i danske aktier nemlig leveret et langt højere afkast end en investering i et gennemsnitligt dansk sommerhus, viser de historiske tal fra henholdsvis aktie- og boligmarkedet, som Videncentret Bolius har regnet på.

Hvis markedet for sommerhuse havde givet et lige så stort afkast som aktiemarkedet, ville et gennemsnitligt dansk på 65 m2 sommerhus indkøbt til 276.000 kroner i 1992 have kostet 12,2 millioner kr. i 3. kvartal 2021. Det ligger meget langt fra den aktuelle salgspris på knap 1,4 millioner kr.

Data over aktiekursudviklingen er hentet fra MSCI danske mellemstore og store aktier, gross index.