Hvad skal du overveje, inden du investerer i et sommerhus? 

Der gælder særlige regler i Danmark for, hvem der må eje et sommerhus. Dem skal du have styr på, inden du investerer i et sommerhus. 

Inden sommerhuset købes, er det også en god idé at bruge tid på at overveje, om det overhovedet er det rigtige for dig og din familie at have et sommerhus. 

Prøv fx at låne eller leje et sommerhus i det område, du overvejer at købe sommerhus i. Der er stor forskel på at falde for idéen en dejlig sommerdag, og på at skulle eje og vedligeholde et sommerhus året rundt. 

Hvad skal du tænke på, før du køber sommerhus?

  • Hvor stort et hus har du/I brug for? 
  • Hvor meget vil du bruge sommerhuset - kun i sommermånederne eller året rundt 
  • Hvilke faciliteter skal der være? 
  • Skal der være plads til overnattende gæster – i så fald hvor mange? 
  • Hvilken type sommerhus vil du gerne have? 
  • I hvilken stand skal huset være? 
  • Hvor langt må huset ligge fra strand, skov, by, osv.? 
  • Hvor stor skal grunden være? 
  • Vil du evt. bo i huset, når du bliver pensionist? 
  • Skal huset kunne udlejes? 

De krav, du kommer frem til, kan du så holde op imod, hvad et sådant hus koster, og hvor meget du vil betale. 

Hvem må købe sommerhus i Danmark?

For at kunne købe sommerhus i Danmark skal du have fast bopæl i Danmark eller tidligere have boet sammenlagt 5 år i Danmark. 

Hvis ikke du opfylder et af de to krav, kan du som udlænding opnå dispensation til at købe sommerhus i Danmark, hvis du har en særlig tilknytning til landet eller til det sommerhus, du ønsker at købe. Det er Justitsministeriet, som kan give dispensation, hvilket i stigende omfang sker til især nordmænd og tyskere.

Når der værnes om, at det kun er danskere, der må købe sommerhuse, bunder det i et ønske om at beskytte landet mod store udenlandske opkøb. Det er en særregel, som Danmark i 1993 har fået indført i EU's regler om fri bevægelighed over landegrænserne, der udelukker udlændinge fra at købe sommerhus i Danmark. 

Særreglen kaldes sommerhusprotokollen, og det er de begrænsede muligheder for at bruge sommerhuset om vinteren, der gør, at vi i Danmark har mulighed for at have denne særregel. Det vil sige, at hvis vi gør det lovligt at benytte sommerhuset hele året, kommer vi på kant med EU-reglerne, og det vil være svært at opretholde særreglen. 

Der er ingen regler for, hvor mange sommerhuse du som privatperson må eje, hvis blot du selv benytter dem alle en eller flere gange i løbet af året. 

Finansiering af sommerhuset 

Køb af sommerhus ligner køb af helårsbolig. Det vil sige, at der kan udarbejdes en tilstandsrapport, for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Her er det værd at bemærke, at der kan være store prismæssige forskelle mellem forsikringsselskaberne, så tjek gerne priser og vilkår hos flere forskellige.

Du kan finansiere dit sommerhus med realkreditlån, banklån og udbetaling, men fordelingsnøglen er lidt anderledes for sommerhuse end for helårshuse. Hvor du kan finansiere 80 procent af prisen for dit helårshus med et realkreditlån, kan du kun finansiere 75 procent af handelsprisen på et sommerhus med realkreditlån. Det resterende beløb bliver ofte finansieret med 20 procent banklån og 5 procent i udbetaling. 

Visse sommerhuse sælges på lejet grund. Her skal du være opmærksom på, at du kun kan få et realkreditlån til køb af selve huset. Lejeudgiften til grunden må du finansiere på anden vis. Du kan rådføre dig med en advokat og herigennem få klarlagt alle de forhold, der vil gøre sig gældende. 

Eftersom banklån er dyrere end realkreditlån, vil den månedlige ydelse være højere for et sommerhus end for et helårshus til samme pris. Kan du lægge en højere udbetaling, så banklånet kan reduceres eller i bedste fald helt undgås, vil der være sparet meget i rente og omkostninger.

På diverse hjemmesider hos banker og kreditforeninger findes der ofte en prisberegner, som giver et godt vejledende overblik over mulighed for finansiering og omkostninger ved et køb. Nedenfor følger et eksempel på finansiering udarbejdet på Bolius's beregningsmodel.

Et eksempel på finansiering af sommerhuskøb

I dette eksempel er der regnet med et køb af et sommerhus til 1 mio. kr. med en udbetaling på 5 procent.

Der er valgt et realkreditlån med fast rente (2,0 procent, kurs 98,5) og et banklån på (5,0 procent).

Banklånet er som udgangspunkt med variabel rente, hvis du ønsker fast rente, skal du typisk regne med en lidt højere rente.

Udbetaling: kr. 50.000 kr. Dertil kommer 24.000 i købsomkostninger inkl. ejerskifteforsikring.

Realkreditlån: Hovedstol på 761.400 kr. med en månedlig bruttoydelse på 3.245 kr., hvoraf afdrag udgør 1.560 kr. Efter skat udgør den månedlige ydelse 2.679 kr. 

Banklån: Hovedstol på 226.000 kr. med en månedlig bruttoydelse på 1.213 kr. over 30 år. Ydelse pr. måned efter skat 898 kr.

Den samlede månedlige ydelse (rente, bidrag og afdrag) efter skat bliver således på 3.577 kr.

Den opmærksomme læser vil opdage, at tallene lagt sammen (50.000 kr. plus 24.000 kr. plus 761.400 kr. plus 226.00 kr. samlet giver 1.061.400 kr., hvilket er noget højere end 1 mio. kr. Men i tallet indgår bl.a. et kurstab på realkreditlånet, omkostninger til banken for låneoptagelse samt tinglysnings-/stempelafgift til staten.

Prøv evt. selv at foretage en beregning, så kan du se de forskellige omkostninger mere specifikt. På nettet finder du let beregnere fra bl.a. Totalkredit/Nykredit, Realkredit Danmark og Nordea.

På grund af forskelle i gebyrer, renter og andre forudsætninger, kan resultatet variere mellem de enkelte banker og herunder beregninger fra Bolius.

Hvilke udgifter er der ved at eje et sommerhus ud over finansiering? 

Når man køber sommerhus, er der andre omkostninger end lån, der skal betales. Her skal du – muligvis efter samtale med din bank eller dit realkreditinstitut - finde ud af, hvor meget du kommer til at sidde for samlet pr. måned.

Nogle af det store udgifter kan være 

  • Ejendomsskat 
  • Ejendomsværdiskat 

Men det også vigtigt at huske de øvrige omkostninger, som et sommerhus medfører: 

  • Transportudgifter til og fra huset. 
  • Udgifter til renovering og ombygning. 
  • Udgifter til vedligeholdelse (dette kan være en betragtelig post fx til maling af træværk typisk min. hvert 5 år)
  • Løbende udgifter til istandsættelse. 

Jo mere velforberedt du er i forhold til både dine krav til huset og din og husets økonomi, jo mere målrettet kan du søge efter et sommerhus, og jo bedre muligheder har du for at handle hurtigt, når du finder det rigtige hus. 

Beregn selv din nettoindtægt på udlejning af fritidshus

Med nedenstående beregner får du et hurtigt overblik over, hvor meget du får udbetalt ved udleje af dit fritidshus gennem et udlejningsbureau eller ved privatudlejning.

Bemærk, at din lejeindtægt bliver mere lempeligt beskattet, hvis du udlejer gennem et bureau. Til gengæld sparer du provisionen, hvis du selv sørger for udlejningen.

Efterlader du feltet "Provision til udlejningsbureau" blankt, antager beregneren, at du udlejer privat, hvorefter der bliver benyttet et bundfradrag på 11.200 kr. (2019).

Se beregnerens forudsætninger

  • Skattesatsen er automatisk sat til 33,6 procent, som er gennemsnittet for negativ kapitalindkomst
  • Skattesatsen kan ændres, så den afspejler din egen trækprocent
  • Ved udlejning gennem et bureau udgør bundfradraget 40.000 kr. gældende fra og med 2018
  • Ved privat udlejning udgør bundfradraget 11.000 kr.
  • Der betales kun skat af 60 procent af lejeindtægten efter indregning af bundfradrag.

Hvilke faste udgifter er der til driften af et sommerhus?

  • Vand 
  • El 
  • Varme (brænde til brændeovn eller el) 
  • Forsikring (er ofte dyrere end helårshus, da sommerhuse typisk står upasset og tomt en stor del af året, og forsikringsselskaberne således forlanger en højere præmie)
  • Afgifter til afløb, enten kloak eller septiktank
  • Renovation 

Hvordan køber du sommerhus sammen med andre? 

Der kan være flere fordele ved at købe sommerhus sammen med andre. Omkostningerne kan deles, og det kan være rart at kaste sig ud i projektet sammen med andre.

Til gengæld skal man koordinere, hvornår de enkelte har adgang til huset, samt nå til enighed på en lang række andre punkter. Det kan være et fællesskab, som man kan man have glæde af i rigtig mange år, men det er alligevel en god idé at aftale, hvordan man i givet fald kan komme ud af fællesskabet. 

Et godt udgangspunkt er at udarbejde en samejekontrakt. Her kan I blive enige om retningslinjerne for at eje sommerhuset sammen. Herefter kan I få en advokat til at se kontrakten igennem og hjælpe jer med at tilføje og tilpasse punkter, så den passer til netop jer. 

Jordportalens hjemmeside, som er en salgsportal for jord og grunde i Danmark, kan du se og hente en samejeoverenskomst til brug ved køb af en fælles grund. 

Sommerhuset som investering eller pensionsopsparing? 

For at vurdere, om et køb af sommerhus er en god eller knap så god investering, må du se realistisk på prisudviklingen for sommerhuse. 

Det er dog vigtigt, at du ikke kun køber med investering for øje, men også har hjertet med i købet. 

Der er mange, der køber sommerhus som kapitalpension.

Her er der både fordele og ulemper:

  • Du kan blive mere eller mindre tvunget til at sælge på et dårligt tidspunkt, fordi du står og skal bruge pengene. Derved matcher gevinsten ikke det, du havde forestillet dig.
  • Der er ikke de samme skattefordele ved at købe et sommerhus, som der er ved at indbetale pengene på en pensionsopsparing.
  • Du kan have glæde af huset i alle de år, du ejer det. 

Hvis du ønsker at sælge sommerhuset til dine børn efter selv at have ejet og benyttet det i en årrække, har du lov til at sælge det til en pris, der er 15 procent lavere end den seneste offentlige vurdering. Sætter du prisen lavere, skal der betales gaveafgift.

Den såkaldte "parcelhusregel" indebærer, at en eventuel avance ved et salg er skattefri. For at opnå skattefrihed er det en betingelse, at du reelt har boet i ejendommen og, at grunden er mindre end 1.400 m2.

Hvis grunden er større end 1.400 m2, har du stadig mulighed for et skattefrit salg, såfremt grunden ikke kan udstykkes til en selvstændig bebyggelse eller en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse.