Ifølge en YouGov-undersøgelse foretaget for Videncentret Bolius i marts 2018, udlejer hver femte sommerhusejer deres sommerhus på regelmæssig basis.

Cirka tre ud af fire udlejere benytter sig af et traditionelt bureau ved udlejningen, mens hovedparten af de resterende sommerhusejere selv står for udlejningen. En mindre del udlejer via Airbnb og lignende services.

Hvornår må du leje dit sommerhus ud? 

I sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må du opholde dig ubegrænset i sommerhuset.

I vinterperioden, dvs. 1. november til udgangen af februar, må du benytte sommerhuset til ”kortvarige ophold”, som sammenlagt højst må udgøre halvdelen af vinterperioden.

I praksis betyder det, at du lovligt kan benytte sommerhuset ubegrænset i 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden – altså i alt 43 uger årligt.

I vinterperioden er det praksis, at kommunerne accepterer ”kortvarige ferieophold” af op til 4 – 5 uger i et stræk.

Reglerne er ikke særlig præcist beskrevet i lovgivningen. Det nærmeste vi kommer er Erhvervsstyrelsens ”Vejledning til kommunerne om håndhævelse af forbuddet mod helårsbeboelse i sommerhuse i sommerhusområder”.

Vejledningen har dog ikke medtaget den seneste ændring af Planloven fra 2018, men med justering for vinterperiodens længde samt justering af antallet af opholdsuger i vinterhalvåret er det ikke desto mindre en rettesnor.

Hvornår må du leje dit sommerhus ud?

Er lejeindtægten skattepligtig?

Hvor meget skal du betale i skat ved udlejning af sommerhus?

Hvem skal stå for udlejning af sommerhuset?

Hvad betyder det høje bundfradrag ved udlejning gennem et bureau?

chevron_left
chevron_right

Hvordan fungerer udlejning via et bureau? 

Der er ca. 120 store og små bureauer, der udlejer sommerhuse i Danmark. Du kan finde et bureau via internettet eller du kan kontakte de kontorer, som udlejningsbureauerne typisk har i sommerhusområderne. 

Muligvis er der også andre sommerhusejere i dit område, der lejer ud, som du kan spørge til råds og indhente anbefalinger fra. 

Beregn selv din nettoindtægt på udlejning af fritidshus

Med nedenstående beregner får du et hurtigt overblik over, hvor meget du får udbetalt ved udleje af dit fritidshus gennem et udlejningsbureau eller ved privatudlejning.

Bemærk, at din lejeindtægt bliver mere lempeligt beskattet, hvis du udlejer gennem et bureau. Til gengæld sparer du provisionen, hvis du selv sørger for udlejningen.

Efterlader du feltet "Provision til udlejningsbureau" blankt, antager beregneren, at du udlejer privat, hvorefter der bliver benyttet et bundfradrag på 11.500 kr. (2020).

Som et led i regeringens sommerpakke fra juni 2020 er bundfradraget ved udlejning gennem et bureau forhøjet fra 41.800 til 60.000.

I praksis får forhøjelsen af bundfradraget ingen betydning for den typiske udlejer, hvor lejeindtægten udgør 50.000 til 60.000 kr. år.

Se beregnerens forudsætninger

  • Skattesatsen er automatisk sat til 33,6 procent, som er gennemsnittet for negativ kapitalindkomst
  • Skattesatsen kan ændres, så den afspejler din egen trækprocent
  • Ved udlejning gennem et bureau er bundfradraget - som et led i regeringens sommerpakke - midlertidig forhøjet fra 41.800 til 60.000 kr. i 2020
  • Ved privat udlejning udgør bundfradraget 11.500 kr.
  • Der betales kun skat af 60 procent af lejeindtægten efter indregning af bundfradrag.

Hvad kræver udlejningsbureauet, når du skal leje sommerhus ud? 

For at et bureau vil tage sig af udlejningen af et sommerhus, skal sommerhuset som oftest være af en vis standard:

  • Huset skal være minimum 45 m2 med 2 separate soverum. 
  • Der skal være vand, toilet og bad. 
  • Der skal kunne laves varm mad. 
  • Huset skal være møbleret med borde, stole, sofagruppe, senge og havemøbler. 

De vil også kræve, at du selv gør huset helt klart (oprydning og rengøring) inden sæsonens start. Mod betaling kan du få bureauet til at stå for rengøringen. 

Fordelen ved at udleje gennem et bureau er, at det sørger for at udlevere nøgler og rengøre og tjekke huset, når det har været lejet ud. Du står dog stadig selv for vedligeholdelse af huset.

Derudover sørger udlejningsbureauet for at indberette din lejeindtægt til SKAT, hvilket giver dig et forhøjet fradrag, som ekstraordinært er sat op til 60.000 kr. 2020.

Hvor meget skal bureauet have som betaling? 

Den service, som udlejningsbureauerne tilbyder, er naturligvis ikke gratis. De tager en del af lejeindtægten som modydelse. 

  • De mindre bureauer tager et sted mellem 25 og 40 procent af lejeindtægten. 
  • De store bureauer tager ca. 40 procent af lejeindtægten.

De tre store udlejningsbureauet, Novasol, Sol og Strand samt Dancenter kræver derudover en merpris på 15 – 25 pct. på forbruget af strøm, hvilket svarer til en pris på mellem 2.55 og 2,80 kr. pr. kWh.

Som udlejer vil du modtage et beløb, der nogenlunde matcher dagsprisen på el, hvilket svarer til cirka 2,25 kr. pr. kWh.

Når du lejer dit sommerhus ud gennem et bureau, binder du dig oftest til bureauet for et år ad gangen. Hvis du ønsker at ophæve kontrakten i utide, kan bureauet i henhold til kontrakten kræve, at du betaler omkostningerne, de har forbundet med udlejning, herunder udgifter til annoncering.

Hvordan kan du selv stå for udlejningen?

En anden mulighed er, at du selv står for udlejningen. Det kræver en lidt større indsats fra din side. For eksempel bør du ofte tilse huset og holde øje med forbruget af bl.a. vand og el. Til gengæld sparer du den provision, som udlejningsbureauet beregner sig. 

Når du selv vil stå for udlejningen, kan benytte dig af en af en af de mange udlejningsportaler, der findes på internettet.

Eksempelvis sommerferie.nu, sommerhusdanmark.dk. eller DBA. Hvis du er ansat i et større firma eller er medlem af en forening, er der ofte et intranet, hvor du kan annoncere. Endelig kan du forsøge dig gennem familie, venner og bekendte. 

Hvordan gør jeg huset mere interessant?

Normalt er der mange huse på markedet og eventuelle lejere scroller hurtigt, hvis huset virkert uinterssant. Men du kan selv gøre noget for at få flere potentielle lejere til at blive hængende ved netop dit hus.

Privat: Sørg for at sommerhuset har helt private områder, hvor naboer og forbipasserende ikke kan kigge ind i hverken hus eller have. Benyt eventuelt et flethegn suppleret med potteplanter, som skaber en stemning af et privat åndehul.

Lys: Lyse farver og lyse rum er moderne i øjeblikket. Du kan derfor overveje at male indvendige vægge hvide, hvilket ofte får rummene til at virke større og gør dem mere imødekommende.

Møbler: Tilpas møblerne til husets stil. Undgå ophobningen af ældre og umoderne møbler, som kan give sommerhuset et rodet udtryk. Forsøg i stedet med lette møbler, der passer til sommerhusets stil.

Fotos: Overvej en professionel fotograf. Fremhæv husets kvaliteter med billederne og synliggør fx for lejerne, hvis haven er godt afgrænset til naboer og omgivelser i øvrigt. Sørg for, at der er ryddet op på grunden og

Hvor meget skal du tage i leje? 

Når du skal fastsætte lejeprisen for dit sommerhus, er det godt at starte med at se på hvilke priser, udlejningsbureauerne tager for tilsvarende huse og lægge dit niveau tæt op ad eller lidt lavere. Efter den første sæson har du en bedre fornemmelse af, om prisniveauet var det rigtige. 

Det vil nok være en stor hjælp for dig, hvis du kan alliere dig med en lokal i området, der kan se til huset i ny og næ. Vedkommende kan hjælpe til, hvis der opstår akutte problemer, eksempelvis installationer, der ikke virker, skader på huset osv. 

Er indtægten skattepligtig? 

Lejeindtægten, som du modtager for sommerhuset, er skattepligtig, uanset om du udlejer gennem et bureau eller selv står for udlejningen. Der er to forskellige fradragsmetoder ved udlejning af et sommerhus, og du kan selv vælge, hvilken du vil beskattes efter. 

Den nemmeste og mest anvendte metode går ud på, at du har et fast fradrag i lejeindtægten. Ved den anden metode får du fradrag for visse dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. 

Du kan læse mere og se eksempler på de to fradragsmetoder på Skattestyrelsens hjemmeside

Hvis du ikke indberetter lejeindtægten til SKAT, er det skattesvig. Skattesvig kan give bøde, hæfte eller fængsel i op til to år. 

Som tommelfingerregel vil en lejeindtægt på under 100.000 kr. give en bøde, der er dobbelt så stor som lejeindtægten. Hvis lejeindtægten er over 100.000 kr., vil det som udgangspunkt betyde frihedsstraf og bøde. 

Der gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år i sager om skattesvig. 

Forsikring ved udlejning 

Indtægten ved at leje sit sommerhus ud er god at have, men der kan også være ulemper forbundet ved udlejning. For eksempel kan der opstå skader eller tyveri i forbindelse med udlejningen, og her er det vigtigt at have styr på, hvad din forsikring dækker. 

Som udgangspunkt er det din egen fritidshusforsikring, der skal betale for skader eller tyveri, men sørg for at kontakte dit forsikringsselskab og hør dem, hvordan du står forsikringsmæssigt, så du ved, hvordan du er dækket. Flere forsikringsselskaber tilbyder en særlig dækning, der gælder ved udleje af huset.

Udlejer du gennem et udlejningsbureau, vil du ofte være dækket gennem bureauets forsikring.