Afklar først dine ønsker og behov

Noget af det første du skal finde ud af er, hvordan du vil bruge dit sommerhus, hvilken økonomisk ramme du har til projektet og hvilke love og regler, der gælder for den aktuelle byggegrund.

  • Hvor stor skal grunden være?
  • Skal grunden være i nærheden af offentlig transport og andre sommerhuse, eller prioriterer du natur, fred og ro?
  • Foretrækker du traditionelt træsommehus eller moderne og luftigt? 
  • Skal det være en skræddersyet løsning, et typehus eller et gør det selv-projekt*?
  • Skal der være plads til overnattende gæster og hvor mange?
  • Hvilke faciliteter ønsker du?
  • Vil du måske bo i huset, når du bliver pensionist?
  • Skal huset kunne udlejes? 

Du kan kontakte en arkitekt, der kan hjælpe dig med at afdække de konkrete muligheder i forhold til dine ønsker, og hjælpe dig med at vurdere de forhold og med at omsætte konkrete bygningsmuligheder, både i forhold til bygningsmyndigheder, byggeteknik, materialevalg, jeres egne ønsker, smag og økonomi.

Der findes også typehusfirmaer, der tilbyder, forskellige færdige projekter med mere eller mindre individuel tilpasning. Du kan søge inspiration og undersøge muligheder ved selv at gå ture i sommerhusområder, besøge udsillede prøvehuse, tage på byggeudstillinger eller søge på internettet, i magasiner og tidsskrifter. Vær opmærksom på, om det typehus, du ønsker, kan tilpasse de konkrete forhold på den valgte grund.

Det er ofte en fordel at arbejde med fagfolk, der har erfaring, især hvis du ikke selv har nogen erfaring med at bygge. Du skal derfor sikre dig, at den valgte rådgiver  – enten arkitektfirmaets eller byggefirmaets – er uvildig og har erfaring med lignende opgaver.

Det er generelt vigtigt at prioritere planlægningsfasen højt. Her lægges grundlaget for byggeriet og husets udformning fast, og her indgås aftaler for samarbejder og byggeforløbet planlægges og aftales. Det er i denne fase, det afklares, hvilke dele af hele byggeprocessen du og hver enkelt rådgiver og håndværker har ansvaret for. Sørg bl.a. for at få kontrakter, aftaler etc. på skrift under hele forløbet, og knyt evt. en erfaren rådgiver på sagen. Det kan spare dig for både ærgrelser og penge. 

Fordele og ulemper ved typehus vs arkitekttegnet

En anden overvejelse, du skal gøre dig er, hvilken type sommerhus du vil have. Vil du have et typehus, vil du tegne det selv eller vil du have en arkitekt til at tegne dit sommerhus? 

Typehuse er typisk billigere end et mere individuelt hus, der er tegnet af enten dig selv eller af en arkitekt. Men et sommerhus, der tegnes som et unika af enten dig selv eller en arkitekt, behøver ikke at blive meget dyrt. Selve tegningen af huset er dyrere end for et typehus, men byggesummen kan godt holdes nede, hvis der bruges standardbyggekomponenter og -materialer. 

I de seneste år er der desuden opstået diverse modulbaserede sommerhuse, som er udviklet af arkitekter. I disse huse ligger proportionerne fast, men der kan alligevel varieres på en lang række parametre, så huset stadig kan tilpasses individuelt til fx forskellige grunde, udsigter, lys og behov. 

Disse huse har det arkitekttegnede præg, og du har gode muligheder for at sætte dit individuelle præg, uden økonomien løber løbsk.

Fordelen ved at vælge et typehus er, at du meget ofte kan se huset i praksis. Enten som store 1:1-modeller på byggeudstillinger eller som prøvehus. Ulempen kan være, at du føler, at huset ligner andre sommerhuse alt for meget. 

Ved at tegne huset selv eller få en arkitekt til at tegne det, kan du skabe noget unikt, der ud over at opfylde dine ønsker og behov helt præcist er skabt til omgivelserne, udsigten og grunden. 

Hvis du har stor lyst til, men ingen erfaring med at tegne selv, kan du med fordel drøfte dine ideer med en arkitekt. Her vil du hurtigt kunne få afklaret, om dine ideer overholder bygningsreglementet, og få gode råd i forhold til, om huset er praktisk indrettet. 

Arkitekten kan også hjælpe med god sparring omkring placeringen på grunden i forhold til fx solorientering og den naturlige vegetation på grunden, så sommerhuset bliver et refugie både indretningsmæssigt og i forhold til den omgivende natur. 

Hvilken lovgivning gælder, når du bygger sommerhus?

Bygningsreglementet omhandler både enfamiliehuse og sommerhuse. Bestemmelserne for sommerhuse ligger meget op ad kravene til helårshuse. Der er dog nogle afvigelser: 

  • Husets byggeteknik, isoleringstykkelser og dampspærre. Her er ikke de samme krav som til helårshuse.
  • Bygningshøjder og afstand til skel. Sommerhuse skal være lavere og skal placeres min. 5 m fra skellet, mens det for helårshuse er min. 2,5 m.
  • Bebyggelsesprocenten i sommerhusområder er typisk 15 procent, mens den typisk er 30 procent i kvarterer i byzone. 

Der er i løbet af de senere år strammet op på kravene til isolering - både for helårshuse og sommerhuse. Sommerhusets ydervægge, terrændæk, tag etc. skal overholde en række isoleringskrav eller såkaldte u-værdier. Isoleringstykkelsen er afhængig af, hvad ydermuren består af. En trækonstruktion skal fx have en anden tykkelse end en stenmur. 

Kravene til u-værdier for sommerhuse er beskrevet i bygningsreglementet, som du kan finde her

Grunden til at der er forskel på byggekravene til sommerhuse og helårshuse, er, at man forudsætter, at ejeren ikke bor i sommerhuset i de kolde vintre. 

Det kræver en byggetilladelse fra kommunen at bygge nyt sommerhus. 

Find ud af om der er lokalplan for området. Lokalplaner kan have andre eller skrappere krav til byggeriet end bygningsreglementet har. 

Finansiering, når du bygger sommerhus 

Når du skal bygge nyt sommerhus, er det selvfølgelig vigtigt at se på, hvad byggeprojektet vil koste. Det inkluderer nemlig mere end blot prisen for sommerhuset. 

  • I første ombæring er der omkostningerne i forbindelse med at realisere hele projektet. Realkreditinstitutter og banker forholder sig lidt anderledes i forbindelse med køb af grund og nybyg af sommerhus end ved blot køb af et sommerhus, fordi der ikke er et færdigt hus at låne i. Du skal derfor kontakte din bank og/eller dit realkreditinstitut og høre om muligheder og betingelser.
  • Derudover er der prisen for grunden og de omkostninger, der er knyttet hertil, i forbindelse med anlæg af grund, have, terrasser, udhuse, anneks, carport m.m., som du måske også ønsker at få udført. 

Der er mange usikkerhedsfaktorer i et byggeri, og derfor er det en god idé ikke at spænde buen for hårdt økonomisk. Det er ærgerligt, hvis selv små overraskelser og problemer kan vælte projektet. Hav tilstrækkeligt med luft i budgettet (ca. 10 procent), eller bryd evt. projektet op i etaper. 

Du har selvfølgelig mulighed for at leje sommerhuset ud og derved få en ekstra indtjening, der kan give et bidrag til de faste udgifter. Men husk på, at udlejningsindtægten kan svinge. Du skal desuden betale skat af en del af dine indtægter, når du lejer din feriebolig ud. Du kan vælge mellem et fast bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Læs mere herom på skat.dk.

Hvordan finder du en grund? 

Ejendomsmæglere annoncerer grunde til salg på samme måde, som de annoncerer huse til salg. Nye udstykninger bliver annonceret i avisen eller på kommunens hjemmeside. 

Derudover kan du finde grunde til salg på jordportalen.dkboliga.dk eller byggegrunde.nu.

Du kan også vælge at købe en grund med et nedrivningsmodent sommerhus. 

Når du først har kig på en grund, er der nogle ting, du bør undersøge: 

  • Hvordan er jordbundsforholdene? Hvis grunden er meget blød, skal du måske fundere ekstra eller pilotere, få sæt pæle dybt ned i jorden, for at skabe tilstrækkelig bæreevne for bygningen. Det kræver en geoteknisk undersøgelse for at konstaterer hvad der skal til af fundamenter
  • Er grunden byggemoden, dvs. er der ført kloak, vand og el til grunden.
  • Mange sommerhuse får i disse år indlagt kloakering, og der kan måske være ventetid på kloak, og dermed skal man fremtidssikre huset til nemt at kunne omlægge. Men der er også grunde, hvor der ikke kloakeres og derfor aksl man selv etablerer septiktanke. 
  • Hvis der er et hus i forvejen, vil der være omkostninger ved at rive det ned og fjerne det.
  • Undersøg derudover hos kommunen, om der er lokalplaner, servitutter, byggelinjer el.lign., du skal overholde. Ønsker du fx at rive et gammelt sommerhus nær kysten ned, bør du høre kommunen, om der er særlige restriktioner på grunden i forhold til Kystloven og strandbeskyttelseslinjen.
  • Endelig bør du undersøge, om der er gæld i grunden, som overtages af køber. 

Hvor meget må du selv udføre, når du bygger sommerhus? 

Ligesom for helårshuse er det muligt at være selvbygger eller medbygger på sit sommerhus. Spørg evt. byggefirmaet om mulighederne. Hvis du selv ønsker at stå for en del af både byggeriet og byggeprocessen, så vær opmærksom på, at det er en meget stor opgave, og husk, at der er visse dele af arbejdet, der kræver autorisation, såsom kloak-, vvs- og el-arbejde. 

Sørg for at have en god rådgiver, som løbende kan give dig gode råd, og som kan bistå dig med hensyn til misforståelser, uoverensstemmelser med myndigheder, håndværkere etc. 

Undersøg derudover også andre aspekter af det at være selvbygger eller medbygger. Har du fx reelt tid til det? At lave en aftale med en byggerådgiver om at forestå byggeledelsen kan være penge godt givet ud. De byggelån, som man tager, inden sommerhuset står færdigt og endelig kan belånes rigtigt, bliver dyrere, jo længere tid byggeprocessen varer.

Skal du selv bygge videre på et hus, er det vigtigt at få lavet en god overdragelse, (afleveringsforretning) med husfirmaet som har bygget den første del, således at der er helt afklaring om, hvad de skal levere og hvad du skal bygge videre på.

Hvad koster det at eje et nyt sommerhus? 

Når du planlægger økonomien for dit nye sommerhus, er det vigtigt, at du ikke kun koncentrerer dig om byggesummen, men også ser på de løbende udgifter, der er på et sommerhus. 

  • Der skal betales ejendomsskat, og i takt med at husets vurdering stiger, stiger ejendomsskatten også. Desuden skal der betales ejendomsværdiskat.
  • Der skal betales forsikringer for sommerhuset. Når du låner til at bygge sommerhus, er du fx forpligtet til at tegne en brandforsikring.
  • Der vil være løbende udgifter til vedligeholdelse og reparation.
  • Der vil være udgifter til transport. Især hvis sommerhuset ligger i den anden ende af landet, så det inkluderer mange kilometers kørsel og evt. udgifter til bro eller færge.
  • Der vil være faste forbrugsudgifter til vand, el og evt. anden varmekilde.