Lokalplaner beskriver, hvordan udviklingen skal være i et afgrænset område. Lokalplaner kan både gælde større områder og enkelte ejendomme. Foto: Arkiv.
Hvad er en lokalplan?
En lokalplan fastlægger, hvordan kommunen har besluttet, at udviklingen skal være i et bestemt område. En lokalplan kan omfatte et afgrænset område, som fx et villakvarter, et sommerhusområde, en bydel eller en konkret bebyggelse. Bestemmelser i lokalplanen kan være yderligere begrænsende for, hvad og hvordan du må bygge end bestemmelserne i bygningsreglementet.
Lokalplanen kan fx fastlægge:
- Hvilke overordnede formål de enkelte områder og ejendomme skal bruges til, fx om det er boliger, erhverv, institutioner eller blandet.
- Hvilke bestemmelser der gælder om hvor og hvordan, der kan bygges nyt eeller ændres på ejendommene eller området.
- Hvilke bestemmelser der gælder for bevaringsværdige bygninger, og hvilke bygninger der skal bevares.- Hvordan de ubebyggede arealer skal anvendes og indrettes. Der kan også være bestemmelser for bevaring af beplantning eller enkelte træer.
- Bestemmelser for udformningen af de enkelte huse, det kan være placering på grunden, tagformer, bebyggelsesprocent m.v.
- Hvilke materialer og farver der må anvendes i området.
- Placering og regler for udhuse, carporte, garager, hegn og beplantning.
Lokalplanens bestemmelser er gældende for, hvad der gives tilladelse til fra det tidspunkt, den er offentliggjort. Så snart et nyt lokalplanforslag er sendt i høring, er der midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Eksisterende bygninger, der ikke ændres, berøres ikke, selvom de er i strid med den nye lokalplan. Men så snart der ønskes ændringer, også af eksisterende byggeri, så er det bestemmelserne i den gældende lokalplan, der skal overholdes.
Lokalplaner indgår i et samlet system af politisk vedtagne planer, som omfatter planloven, landsplaner, regionsplaner, kommuneplaner og lokalplaner. De enkelte planer må ikke være i strid med planer på et højere niveau. En lokalplan må altså ikke være i strid med en kommuneplan. Der bliver løbende udarbejdet lokalplaner for alle områder i Danmark.
Det kan også være godt at vide, at de tidligere udarbejdede – men stadig gældende – byplanvedtægter har helt samme betydning som lokalplanerne.
Hvordan finder du ud af, om der er en lokalplan for dit område?
På www.ois.dk kan du indtaste en adresse og finde den lokalplan eller andre planer, der er gældende for adressen. Du kan også få et overblik over planerne på www.planinfo.dk.
Derudover kan du på de enkelte kommuners hjemmesider finde en oversigt og et kort med oversigt over både lokalplanforslag og de gældende lokalplaner. Hvis du er i tvivl, kan du henvende dig til teknisk forvaltning i kommunen og få oplyst, om dit område er omfattet af en lokalplan, og se, hvad der står i den.
Før du skal i gang med et større byggeprojekt, skal du altid undersøge, om dit projekt kan overholde bestemmelserne, hvis der gælder lokalplan eller andre bestemmelser for grunden.
Hvad sker der, hvis du ikke overholder lokalplanen?
Hvis du ikke overholder bestemmelserne i lokalplanen, når du bygger nyt, eller hvis du ændrer på forhold, der er omfattet af bestemmelserne i lokalplanen, er byggeriet ikke lovligt. Du vil derfor blive pålagt at lovliggøre byggeriet enten administrativt – hvis der inden for rammerne kan gives tilladelse – eller fysisk ved at ændre eller rive det ulovlige byggeri ned, så bestemmelserne overholdes.
Det er kun kommunen, der kan ændre lokalplaner. Foto: Torben Klint
Hvordan besluttes en ny lokalplan?
Det er kommunalbestyrelsen – i praksis teknisk udvalg og derfor egentlig teknisk forvaltning eller byplanafdelingen – der står for at udarbejde et forslag til en ny lokalplan og en tilhørende redegørelse, der beskriver baggrunden for lokalplanen.
Før forslaget til den nye lokalplan kan vedtages, skal forslaget offentliggøres og sendes til høring blandt de berørte borgere, så de har mulighed for at komme med indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommunalbestyrelsen vedtage den nye lokalplan.
Når der vedtages en ny lokalplan kan nogle af de servitutter, der er på den enkelte ejendom, blive ophævet, og erstattet af bestemmelser i lokalplanen. Herefter vil det være bestemmelserne i lokalplanen, der er gældende, og ikke de servitutter der er aflyst. Der kan dog stadig gælde andre privatretslige servitutter på de enkelte grunde og ejendomme.
Hvornår har kommunen pligt til at lave en lokalplan?
Kommunen har pligt til at lave en lokalplan, inden den kan give tilladelse til væsentlige ændringer i et bestående miljø. Det kan være større udstykninger, større nedrivninger eller større byggerier og anlægsarbejder.
Eksempler på ændringer, der kræver en lokalplan, er fx at der:
- Etableres et nyt boligområde.
- Anlægges en omfartsvej i en byzone.
- Opføres højhuse eller en større etagebebyggelse.
- Opføres større erhvervsbebyggelser eller bygninger til offentligt formål.
- Opføres hotelbyggeri og lign. i et sommerhusområde.
Kan en lokalplan ændres?
En eksisterende lokalplan kan til enhver tid ændres, ved at kommunen vedtager ændringer eller en ny lokalplan. Lokalplanen må dog ikke stride mod kommuneplanen. Er der modstrid, skal kommuneplanen ændres med et tillæg, før den nye lokalplan kan vedtages.
Kan kommunen dispensere fra lokalplanen?
Kommunalbestyrelsen har visse muligheder for at give dispensation til mindre afvigelser fra bestemmelserne i en lokalplan, men kun hvis der er tale om mindre betydende fravigelser, som ikke er i strid med principperne i planen. Men det er altid kommunens vurdering af de konkrete forhold, der er afgørende. Det må aldrig stride mod hensigten med lokalplanen. Så du kan ikke få tilladelse til at opføre byggeri, der strider mod lokalplanens bestemmelser.
En dispensation fra lokalplanen i forbindelse med en byggesag kan betyde at naboerne bliver orienteret, og skal høres. Det er kommunalbestyrelsen, i praksis byggesagsafdelingen, der kan vurdere om en dispensationen kun har underordnet betydning, eller hvilke personer og foreninger, der skal orienteres og høres. Der kan være krav om naboorientering/nabohøring, hvis byggeriet kræver dispensation fra byggelovgivningen eller planlovgivningen.
Hvad gælder, hvis dit område ikke er omfattet af en lokalplan?
Hvis dit område ikke er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt, betyder det i princippet, at der ikke er vedtaget en konkret plan for området ud over kommuneplanen. Kommuneplanen er sædvanligvis mere overordnet end en lokalplan. Men der kan være andre bestemmelser, der udover bygningsreglementet, gælder for området.
En byplanvedtægt gælder på lige fod med en lokalplan, men er udarbejdet før 1977, hvor lokalplanloven trådte i kraft. Lokalplanen erstattede i slutningen af 1970'erne byplanvedtægten som plandokument. En række byplanvedtægter er dog stadig gældende.
Derudover kan fx fredninger eller tinglyste servitutter sætte begrænsninger for, hvad du må gøre på din ejendom. En servitut kan defineres som en begrænsning af rettighederne over en fast ejendom.
