Kan vi have vundet hævd på brug af kloak der går over naboens grund, eller skal vi etablere ny stikledning?

Kære Bolius

Kan der påberåbes hævd på benyttelse af kloak der løber over en nabogrund, der blev udstykket i 1985 fra nærværende stamejendom?

Kloakken er udført i 1921 for nærværende hus, og en tidligere ejer har i 1985 udstykket en del af grunden hvorover kloakken løber, samt tilsluttet et nybygget hus hertil. Der er ikke ved udstykningen tinglyst noget om kloakken.

En ny ejer af den udstykkede grund kræver i forbindelse med et nybyggeri, at nærværende hus etablerer sin egen stikledning.

Kommunen vil ikke tage stilling til spørgsmålet.

Venlig hilsen Per E

 

Kære Per E

Tusind tak for et rigtig spændende spørgsmål – med ikke så få muligheder for at gå i flere retninger;

Hævd er hjemlet i Christian V's Danske Lov fra 1683 og denne lovgivning er – sammen med praksis - fortsat én af de mest grundlæggende retsprincipper i dansk ejendomsret. I henhold til praksis findes der grundlæggende to forskellige former for hævd: Ejendomshævd og servituthævd. Ved ejendomshævd (eller grænsehævd) får den hævdsrådende fuld ejendomsret over den del af ejendommen hvorpå der er rådet, hvorimod servituthævd (brugsretshævd) giver den hævdsrådende en begrænset ret til ejendommen.

Udgangspunktet for hævd er at råden skal være uretmæssig og være foregået kontinuert i minimum 20 år. Hvis den hævdendes uretmæssige råden er vanskelig at identificere for ejeren (altså ikke synbar) kræves at hævdsråden har været udøvet i alderstid, hvilket vil sige minimum 40 år. Aftale om råden afbryder eller forhindrer hævd.

I situationen med benyttelse af kloak - der løber over en nabogrund - kan der alene være tale om servituthævd.

Grundlaget for sikring af rettigheder findes i Tinglysningslovens §1 , hvor ”rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning”. Aftaler om rettigheder skal således tinglyses for at være gældende efter et ejerskifte. Idet kloakken er etableret i 1921 aktiveres imidlertid tinglysningslovens §52, idet ”rettigheder over fast ejendom, om hvilke det må antages, at de er gyldig stiftet med retsvirkning for tredjemand uden tinglysning før 1. april 1927, bevarer også fremtidig deres gyldighed uden tinglysning.” Spørgsmålet er således om den eksisterende kloak allerede i udgangspunktet er sikret mod godtroende erhververe. I forlængelse heraf skal det også bemærkes, at Tinglysningsloven jo også indeholder bestemmelser om hævdsfrigørelse – efter §26; ”Dersom en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde over for en senere erhverver i medfør af § 1, skal denne dog gøre sin ret gældende inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden også gyldighed mod ham.”

Såfremt der efter afholdelse af retsmøde med videre – i henhold til processen beskrevet i tinglysningslovens §52a – konstateres at ledningsanlægget ikke er sikret, kan vi være inde i hævdsbestemmelserne. Servituthævd må typisk anerkendes hvis der er tale om en synbar indretning i minimum 20 år. I dette tilfælde ER ledningen og anvendelsen synbar – men samtidig er den under jorden og dermed usynlig. Min antagelse vil derfor være, at servituthævd må forudsætte alderstidshævd.

Når vi taler om ledningsanlæg må vi nødvendigvis også kort nævne gæsteprincippet – som dog i praksis typisk bringes i anvendelse ved større ledningsanlæg og ikke stikledninger. Gæsteprincippet er lovfæstet i Lov om offentlige veje (daværende § 106 stk. 1) nu §77 og Lov om private fællesveje (daværende § 52 stk. 1.) nu §70. Det fremgår heraf, at ledninger ligger som gæster i jorden, medmindre andet er særligt bestemt ved overenskomst. Såfremt gæsteprincippet er gældende må ledningsejer afholde omkostningerne, såfremt anvendelsen af arealet ændres på en sådan måde at ledningen må flyttes.

Igen, tak for spændende enkelt spørgsmål, som desværre ikke udløser en enkelt svar. Min anbefaling vil dog helt klart være, at der tages en dialog med naboen om opretholdelse stikledning. Såfremt denne dialog ikke fører noget med sig kunne det måske være en idé at overveje en ny ledning – dels fordi en retssag herom er bekostelig og dels fordi en ledning etableret i 1921 nok er moden til udskiftning alligevel

Med venlig hilsen

Kilder, henvisninger og metode

Spørg Bolius: Dette er et brevkassesvar fra Videncentret Bolius’ gratis brevkasse. Her kan alle stille et spørgsmål om deres bolig. Emnet undersøges og besvares af en uvildig fagekspert med ekspertise på netop det emne. Spørg Bolius her.

Alle bidragsydere:

Aktuelt på forsiden

Vis resten af forsiden