Den bebudede stramning af Boligreguleringslovens paragraf 5.2 faldt på plads den 30. januar 2020, hvor boligminister Kaare Dybvad (S) indgik en aftale med Enhedslisten, SF og Dansk Folkeparti.

Aftalen indebærer en kraftig stramning af udlejernes muligheder for at sætte huslejen op efter modernisering af lejligheden.

Isoleret set er der med boligaftalen dermed lagt op til prisfald på markedet for ældre boligejendomme, som interesseorganisationen Ejendom Danmark anslår til 25-35 procent.

Forklaringen er den enkle, at investorer i udlejningsejendomme får reduceret deres fortjeneste ved en 5.2-modernisering og derfor ikke længere vil være villige til at betale samme høje pris for ejendomme som før boligaftalen.

Hvad er 5.2-reglen

Boligreguleringslovens § 5.2 giver udlejer mulighed for at foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed og ved nyudlejning betinge sig en væsentlig højere husleje.  

Af loven fremgår det, at "Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi".

I praksis betyder reglen, at udlejerne ofte kan fordoble eller tredoble lejen, hvis der foretages en "gennemgribende forbedring" af lejemålet. Som standard handler det om nyt køkken og bad samt nye elinstallationer. 

Dertil kan komme klimavenlige tiltag som efterisolering under vinduer, nye energibesparende vinduer samt isolering af varmerør.

Andelsboliger slipper for prisfald

Da prisen for en andelsbolig ofte er bestemt af prisen for tilsvarende boligejendomme, ville priserne på andelsboliger efter indgrebet stå til betydelige prisfald.

Imidlertid indeholder aftalen en mulighed for, at andelsforeninger kan fastfryse deres valuarvurdering, hvilket lægger op til uændrede priser på foreningens andelsboliger.Dermed undgår andelsbolighaverne et direkte fald i værdien af deres lejlighed. 

På den anden side indebærer aftalen også, at prisen på boligudlejningsejendomme falder. Prisfaldet smitter af på bankernes vurdering af andelsforeningernes ejendomme, hvilket - især for nyere og højt belånte foreninger - kan medføre øgede renteomkostninger og en højere bidragssats. 

Boligaftale sikrer lavere husleje efter en modernisering 

Hovedsigtet med aftalen er dog at sætte en stopper for spekulanters indtog på det københavnske boligmarked og bl.a. forhindre hurtige køb og salg og såkaldte fupmoderniseringer. Samlet set indeholder aftalen en række elementer, som gør det både mere omstændeligt og dyrere for udlejer at gennemføre en 5.2-modernisering og efterfølgende forhøje huslejen. Hovedpunkterne i aftalen er som følger:

  • Spekulantstop: Huslejen efter en 5.2-modernisering kan først hæves fem år efter en nye ejers overtagelse af ejendommen.
  • Huslejebremse: Lejen i en 5.2-lejlighed skal fremover fastsættes til "det lejedes værdi", hvilket indebærer et prisfald på cirka 10 procent. Under de gældende regler må huslejen efter en 5.2-modernisering ikke ligge "væsentligt over det lejedes værdi".
  • Energikrav: For at gennemføre en 5.2-modernisering skal ejendommen løftes op i energiklasse C eller løftes mindst to niveauer.
  • Huslejenævn: Gennemsigtigheden på udlejningsmarkedet skal øges, så det bliver lettere for offentligheden at finde ud af, om en 5.2-lejen er godkendt eller ej.
  • Flyttepenge: Udlejer må ikke længere tilbyde lejer penge for at fraflytte lejemålet. Forbuddet er dog ikke til hinder for, at lejer indgår en aftale med udlejer om en frivillig fraflytning.
  • Besigtigelse: For at undgå fupmoderniseringer skal Huslejenævnet undersøge lejlighedens stand og dermed også behovet for en modernisering, inden udlejer iværksætter en 5.2-modernisering.
  • Andelsboliger: Mulighed for at forlænge valuarvurderingen. Sammenlagt ventes værdien af andelsboliger kun at blive påvirket marginalt i kraft af strammere krav til energiforbruget.

Hele lovgivningskomplekset bag aftalen ventes at være på plads den 1. juli 2020

Flere godbidder til andelshaverne

Andelsbolighavernes  interesseorganisation (ABF) var i starten af forløbet kritiske over for en stramning af paragraf 5.2 i  Boligreguleringsloven, da det ville medføre prisfald på udlejningsejendomme, som ville smitte af på værdien af andelsforeningernes ejendomme.

Ganske vist ville et indgreb kun berøre de foreninger, som operer med en valuarvurdering, men der kunne bliver tale om betydelige prisfald på andelsboliger. Det scenarie er nu udelukket, da foreninger med valuarvurdering - som tidligere nævnt - får lov til tidsubegrænset at fastfryse deres valuarvurdering.

Hvis andelsbolighaverne skulle ønske at sælge foreningens ejendom til en privat investor, bliver andelshaverne i et vist omfang holdt skadefri af stramningerne. Karensperioden på fem år skal således ikke gælde for andelsejendomme, der overgår til udlejningsejendom.

Dermed friholdes andelsboligforeningerne fra det værditab, der stammer fra indførelse af karensperioden. Værditabet er af EjendomDanmark anslået til 10-15 procent.

Lettere adgang til overtagelse af ejendomme

I den boligpolitiske aftale lægges der også op til, at det skal være lettere for beboerne af overtage en ejendom ved et ejerskifte, hvor den hidtidige ejer har pligt til at tilbyde lejerne at købe ejendommen til samme pris, som der måtte være aftalt med en ny køber.

Ved lejernes overtagelse kræves der aktuelt en udbetaling på 5 procent af købsprisen. Af aftalen fremgår det, at der nedsættes et udvalg "med relevante myndigheder og andre interessenter på området med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger".

Eller udtrykt mere direkte skal udvalget undersøge mulighederne for at nedsætte udbetalingens størrelse.

Samtidig bliver udlejernes tilbudspligt strammet, så det ikke længere bliver muligt for sælger at drible uden om tilbudspligten til lejerne ved at placere ejendommen i et selskab.

Udlejere: Udspil er en katastrofe

Udlejernes brancheorganisation, EjendomDanmark, ser den politiske aftale som en "katastrofe for ejendomsmarkedet".

- Indgrebet giver estimeret et tab på 25-35 procent til alle ejere af ældre udlejningsboliger, hvad enten det er pensionskasser, private investorer eller familievirksomheder. Det er en reel knockout, som ikke er langt fra reelt at afskaffe § 5,2 som moderniseringsparagraf, siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark om aftalen.

Han henviser til, at der i aftaleteksten blandt andet indgår en 5-årig karensperiode, en lejebremse samt hårde krav ved energirenoveringer.