I et nyt udspil, der blev offentliggjort 5. december 2019, vil regeringen stramme den omdiskuterede 5.2-regel i Boligreguleringsloven. Ifølge Boligministeriet kan der komme et prisfald på cirka 10 procent på markedet for boligudlejningsejendomme, hvis det bliver vedtaget. 

Udspillet får også betydning for andelsboliger. Da prisen for en andelsbolig i en ejendom med valuarvurdering er bestemt af prisen for tilsvarende boligudlejningsejendomme, lægger boligminister Kaare Dybvad (S) op til, at andelsboligforeninger med valuarvurdering kan fastfryse vurderingen på det aktuelle niveau. 

Dermed undgår andelsboligejerne et potentielt fald i værdien af deres lejlighed. Meget tyder samtidig på, at andelsboligforeningerne i samme ombæring kan spare udgiften til den årlige valuarvurdering.

Boligudspil for 5.2.-regel strammer regler for lejeforhøjelser

Boligministerens udspil til en stramning af 5.2-reglen indeholder derudover tre elementer, der samlet set gør det både mere omstændeligt og dyrere for udlejer at gennemføre en 5.2-modernisering.

1) Spekulantstop: Med et ”spekulantstop”, skal der gå 10 år fra købet af en ejendom, før den nye ejer kan sætte huslejen op efter Boligreguleringslovens § 5.2. Dermed vil der være sat en effektiv stopper for kortsigtede investorers handler med ejendomme.

2) Huslejebremse: En såkaldt huslejebremse skal stoppe en tiltagende stigning i huslejeniveauet. Huslejen i en 5.2-lejlighed må under de gældende regler ikke ”væsentligt overstige det lejedes værdi”. I udspillet foreslås ”væsentligt” fjernet, så huslejen fremover ikke må overstige det ”lejedes værdi”. Gældende praksis inden for boligret antyder, at ændringen vil medføre et fald i 5.2 lejen på cirka 10 procent.

3) Klimatiltag: Før en udlejer kan gennemføre en 5.2-modernisering med efterfølgende lejeforhøjelser, skal ejendommens energiforbrug nedbringes. Det indebærer, at hvor ejendommen i dag mindst skal være udstyret med et energimærke D, så så skal 5.2-ejendomme fremover have et energimærke C. Med andre ord skal ejendommene være mere energivenlige, hvis udlejer vil opkrævet en forhøjet leje efter 5.2-reglen.

Udlejere: Udspil er en afskaffelse af 5.2-regel

Udlejernes brancheorganisation, EjendomDanmark, ser boligministerens udspil som et ”udspil med store konsekvenser”.

Sammenfattende vurderer direktør i EjendomDanmark, Jannick Nytoft i et tweet, at ”Hver for sig har de tre regeringsforslag stor konsekvens, hvis de kombineres i et indgreb, svarer det reelt til at afskaffe 5.2 som moderniseringsparagraf”.

I en pressemeddelelse peger han videre på, at på, at forslaget vil medføre flere konflikter omkring huslejens fastsættelse, da Huslejenævnet ikke længere skal operere med en margin på 10 procent.

Et oplæg til forhandling

Boligministerens firepunkt-program er et oplæg til forhandling blandt folketingets partier. Senere i december venter ministeren at kunne præsentere en færdig aftale, der regulerer den omstridte 5.2-regel. 

Rent politisk har Enhedslistens ønsket en fuldstændig fjernelse af 5.2-reglen, mens De Radikale traditionelt befinder sig ovre på den modsatte fløj. Berlingske Tidende konstaterer,, at ”hvis ministeren lander en aftale, ligner det et politisk svendestykke”.

Hvad er 5.2-reglen

Boligreguleringslovens § 5.2 giver udlejer mulighed for at foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed og ved nyudlejning betinge sig en væsentlig højere husleje.  

Af loven fremgår det, at ”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi”.

I praksis betyder reglen, at udlejerne ofte kan fordoble eller tredoble lejen, hvis der foretages en ”gennemgribende forbedring” af lejemålet. Som standard handler det om nyt køkken og bad samt nye elinstallationer. 

Dertil kan komme CO2-venlige tiltag som efterisolering under vinduer og nye energibesparende vinduer.