Jørgen Munksgaard Rasmussen
Når den venlige bankrådgiver ringer til dig ”for lige at orientere dig om dine aktuelle muligheder”, gælder det om at være på vagt.
I øjeblikket handler det om ”opkonvertering”, som udgør en sand guldgrube for banken. Opkonvertering handler om at bytte et fastforrentet realkreditlån med en lav rente ud med et nyt fastforrentet lån med en højere rente.
Der er tale om en risikofyldt manøvre, som i kølvandet på et større rentefald kan skære måske 10-15 procent af restgælden. Men falder renten ikke, sidder du tilbage med et nyt og større lån til en højere rente og med lavere afdrag.
Større kontakt restgæld efter opkonvertering
Hvis du fx har et 1 procentlån, kan du skifte lånet ud med et nyt 4 procentlån. Men hvad er så fordelen ved det? Jo, forklarer bankrådgiveren, du får reduceret din restgæld.
For eksempel fik du i tidernes morgen udbetalt et 1-procentlån til kurs 98, men kan i dag indfri lånet til kurs 80. Det betyder, at for hver 100 kr., du skylder, kan du nøjes med at betale 80 kr. for at komme af med gælden.
Men rådgiverens udsagn bør modereres en smule. Ganske vist får du reduceret din obligationsrestgæld, men den kontante restgæld – det beløb, som du skal betale for at indfri gælden her og nu – stiger. Efter en opkonvertering sidder du nemlig tilbage med en større kontant restgæld end før konverteringen.
Mange gebyrer ved opkonvertering og nedkonvertering
Forklaringen er, at opkonverteringen koster en syndflod af gebyrer som indfrielsesgebyr, kurssikring, kurstillæg, kursfradrag, kurtage, tinglysningsservice og lånegebyr. Dertil kommer, at det offentlige skal have 1.730 kr. i tinglysningsgebyr.
Alle disse gebyrer lægges oven i det nye lån, hvilket bringer den kontante restgæld op på et nyt og højere niveau. For et lån i størrelsesordenen 2 millioner kr. drejer det sig om cirka 25.000 kr.
Men det slutter ikke her. For at en opkonvertering skal give økonomisk mening, skal renten falde med mindst 1,5- 2 procentpoint – senest inden for 8 til 10 år.
Derefter kan du konvertere ned i rente og lægge dit 4 procentlån om til fx et nyt 1 procentlån. Men den øvelse er ikke gratis, da banken skal have sin andel af fortjenesten i form af de sædvanlige gebyrer. Faktisk bliver regningen lidt større denne gang og summer sig op omkring 30.000 kr.
Bank er den sikre vinder ved opkonvertering
Så bundlinjen bliver, at du betaler 25.000 kr. for en lodseddel, der giver dig mulighed for en økonomisk gevinst. Men for at udnytte gevinsten skal du gennem en ny konvertering til 30.000 kr. Den samlede regning løber dermed op over 50.000 kr. for en mulig gevinst på måske 10–15 procent af den oprindelige restgæld. Dertil kommer, at du mellem første og anden konvertering betaler mere i rente end på det gamle lån, hvilket giver både en højere bruttoydelse og lavere afdrag.
Ganske som på kasinoet er banken den sikre vinder.
