Regler for ombygning af andelslejligheder

I forbindelse med ombygning er du underlagt byggeloven samt andelsforeningens regler og vedtægter. Se, hvilke forbedringer du må lave i din lejlighed, og hvad du skal søge om byggetilladelse til.

Lejlighedskompleks

Som andelshaver skal du spørge andelsboligforeningen om lov, før du bygger din lejlighed om. Foto: Torben Klint.

Hvilke ombygninger må du foretage i en andelslejlighed?

Som andelshaver kan du have ønsker om at ombygge visse dele af lejligheden eller dens installationer. Det kan fx være, at du vil have nyt badeværelse eller køkken, eller at du vil rive vægge ned eller sætte nye op.

Du må gerne foretage forbedringer af lejligheden, selv om du reelt ikke ejer den. Du skal dog have tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse, før du går i gang. Kommunens tekniske forvaltning vil også kræve en fuldmagt fra foreningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse, såfremt sådan en er påkrævet, da andelsforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen.

Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger er du som andelshaver berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Ombygningen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang.

Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget.

Du skal være opmærksom på, at der i de enkelte andelsforeninger kan være andre regler og krav i forbindelse med ombygninger eller andre ændringer.

Hvilke regler er du underlagt i forbindelse med forbedringer af en andelslejlighed?

Som andelshaver er du underlagt byggeloven og reglerne i bygningsreglementet. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, mens bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri.

Du er også underlagt andelsboligforeningens gældende regler og vedtægter på området. Hvis foreningen følger normalvedtægten, er du berettiget til at foretage forbedringer inde i selve lejligheden.

Andelsboligforeningen kan i sine vedtægter have andre regler og procedurer med hensyn til ombygning og forbedringer. Derfor skal du læse foreningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte bestyrelsen.

Hvilke ombygninger af en andelslejlighed skal du søge byggetilladelse til?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges om byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

gammlt køkken

Hvis du vil ombygge køkkenet i en andelsbolig, er du forpligtet til at anmelde projektet. Foto: Carsten Ingemann.

En stor del af de forbedringer, du må foretage i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Det er for eksempel:

  • Skillevægsændringer, der ikke ændrer på lejlighedens størrelse eller medfører ændringer i bærende konstruktioner. ( Husk altid at tjekke om væggen er bærende - i så fald skal du søge om byggetilladelse.)
  • Udskiftning af elementer i eksisterende køkken
  • Udvidelse af dit køkken med et andet rum uden at fjerne bærende vægge
  • Renovering eller udvidelse af badeværelse hvor du ikke kommer i berøring med ventilation eller rørføringen af de fælles vandinstallationer.
  • Nedsænkning af lofter eller blænding af døre med mindre det er yrderdøre mod trappe eller ydermur.

Alle øvrige ændringer og ombygninger kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen. Det gælder også hvis du fx vil fjerne, ændre på eller lave dørhuller i bærende vægge i lejligheden.

Hvis du laver ændringe på en bærende væg, skal du have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvad det nedfører af forstærkninger for at husets jinstruktion og stabilitet ikke svækkes. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

Ved mindre forbedringer i lejligheden, fx nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette andelsboligforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Du skal også være opmærksom på at nogle ændringer som fx fjernelse af vægbeklædninger eller fx puds på en væg, frilægning af bindingsværk eller andet kan have en brandteknisk betydning. I sådanne tilfælde, skal kommunen give tilladelse til ændringen.

Hvor skal du søge om byggetilladelse til ombygning af en andelslejlighed?

Ved ombygninger skal din ansøgning om byggetilladelse sendes til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune. Det kan ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Hvis du skal søge byggetilladelse, skal du have en fuldmagt fra andelsboligforeningens bestyrelse, inden du ansøger. Du skal vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Du skal skriftligt meddele foreningens bestyrelse, hvis du foretager ombygninger, forbedringer eller ændringer i din lejlighed. Det gælder også, selv om forbedringerne ikke kræver byggetilladelse eller anmeldelse hos kommunen.

plantegning af hus og blyanter

En ansøgning om byggetilladelse skal indeholde plantegninger der markerer de ønskede ændringer. Arkivfoto.

Hvordan skal ansøgningen om byggetilladelse udformes?

Ved anmeldelse til kommunen skal du udfylde et ansøgningsskema til anmeldelser. Du skal derudover vedlægge forskellig dokumentation som fx en plantegning der viser eksisterende firhold og fremtidige forhold  i målestoksforholdet 1:100, hvor du markerer, hvilke ombygninger du vil foretage i lejligheden, beregninger eller energiberegninger, tekniske beskrivelser eller andet, der har betydning for kommunens behandling af byggesagen. Du skal også vedlægge en fuldmagt fra andelsboligforeningens bestyrelse.

Sammen med byggetilladelsen modtager du påbegyndelses- og færdigmeldingskort, som du ved arbejdets start og slutning skal videresende til det center for byggeri, der skal føre tilsyn med byggeriet. Når din ombygning er færdig og godkendt, får du en ibrugtagningstilladelse, som du skal vise foreningens bestyrelse.

Hvis din ombygning ændrer sig undervejs, skal du underrette teknisk forvaltning eller Center for Byggeri, som så tager stilling til ændringerne. Du kan få råd og vejledning samt de tegninger, du skal bruge, hvis du henvender dig personligt i kundecentret.

For at få ansøgninger om byggetilladelse behandlet i kommunen skal du betale et gebyr. Du kan se på kommunens hjemmeside, hvad den aktuelle timesats eller det aktuelle gebyr er.

Hvad sker der, hvis du overtræder love og regler for ombygning af andelslejligheder?

Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven.

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig via andelsforeningen, der er den formelle ejer af bygningen, og bede om, at der bliver rettet op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

  • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
  • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte byggeteknisk kyndige eller teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at der kan gives tilladelse og at alle bestemmelser i Bygningsreglementet m.v. overholdes, så byggeprojekt er lovligt.

Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.

I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab