Hvilke ombygninger må du foretage i en ejerlejlighed?

Som ejer af en lejlighed kan du have ønsker om at ombygge dele af lejligheden eller ændre dens installationer. Måske vil du have nyt badeværelse eller køkken, rive en væg ned eller sætte en ny op.

Det er der intet til hinder for. I princippet må du foretage de samme ombygninger, som hvis du var husejer. Forskellen ligger i, at du skal informere eller have tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du går i gang. Kommunens tekniske forvaltning kan kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse.

Ifølge normalvedtægten for ejerlejligheder § 15, stk. 5, er den eneste begrænsning, at "medlemmerne ikke må lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiden af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke".

Der er i normalvedtægten ikke nævnt begrænsninger for, hvad du må foretage af ændringer i selve lejligheden. Men den enkelte ejerforening kan have vedtaget andre regler.

Hvilke regler og love er du underlagt i forbindelse med ombygning?

Som lejlighedsejer er du ved ændringer og ombygninger af din lejlighed underlagt Byggeloven og reglerne i bygningsreglementet, BR10. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, og bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri. 

Desuden er du underlagt ejerforeningens regler og vedtægter. Hvis ejerforeningen følger normalvedtægten, er der ingen regler, der begrænser ombygning af selve lejligheden. 

De fleste ejerforeninger har dog tinglyst vedtægter, der angiver proceduren for ombygninger. Derfor skal du læse ejerforeningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse.

Hvilke ombygninger skal du søge tilladelse til?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må udføre i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Der er imidlertid anmeldelsespligt for en række enkeltstående byggearbejder. Det gælder f.eks. opsætning eller nedtagning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. Du skal også anmelde til kommunens tekniske forvaltning, hvis du ændrer rørføringen eller på antallet af vandinstallationer.

Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du f.eks. vil fjerne bærende vægge i lejligheden. Du skal først have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilket tryk der hviler på den pågældende væg. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

I et etagebyggeri er der forskel på trykket på de bærende vægge på de forskellige etager. Jo højere oppe du bor, jo mindre belastning er der på de bærende vægge.

Hvis du skal søge byggetilladelse eller har anmeldelsespligt til kommunen, vil du ofte skulle informere bestyrelsen, inden du ansøger. Ligeledes skal du kunne vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Ved mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette ejerforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Hvor skal du søge om tilladelse ved ombygninger?

Ved ombygninger skal din ansøgning om byggetilladelse eller din byggeanmeldelse sendes til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune. I mange kommuner kan det ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer.

Hvis din ombygning berører foreningens fællesarealer, eller hvis arbejdet berører andre lejligheder i foreningen, vil kommunen kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse eller fra ejerne af de berørte lejligheder.

Om du skal ansøge eller bare informere ejerforeningens bestyrelse ved ombygning af din lejlighed, afhænger af foreningens vedtægter. Som regel kan du nøjes med at informere bestyrelsen og/eller fremvise en kvittering fra kommunen, når du har ansøgt eller anmeldt din ombygning.

Hvordan skal ansøgningen udformes?

Ved anmeldelse til kommunen skal du udfylde et ansøgningsskema til anmeldelser. Du skal derudover vedlægge en plantegning i tre eksemplarer i målestoksforholdet 1:100, hvor du markerer, hvilke ombygninger du vil foretage i lejligheden.

Ved ansøgning om byggetilladelse skal du udfylde ansøgningsskemaet til byggetilladelser. Ansøgningen skal også vedlægges en plantegning i tre eksemplarer, hvor du markerer, hvilke ændringer du har planer om at foretage i lejligheden. 

Sammen med byggetilladelsen modtager du påbegyndelses- og færdigmeldingskort, som du ved arbejdets start og slutning skal videresende til det center for byggeri, der skal føre tilsyn med byggeriet. Når din ombygning er færdig og godkendt, får du en ibrugtagningstilladelse.

Hvis dit ombygningsprojekt ændrer sig undervejs, skal du også underrette teknisk forvaltning eller Center for Byggeri, som så tager stilling til ændringerne. Du kan få råd og vejledning samt de tegninger, du skal bruge, hvis du henvender dig personligt i kundecentret.

Både ved anmeldelser og ansøgninger om byggetilladelse skal du betale et gebyr. Du kan se på kommunens hjemmeside, hvad det aktuelle gebyr er.

Hvad sker der, hvis du overtræder de gældende regler og love ved ombygning?

Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Byggeloven. 

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder lovens krav, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen udbedre de ulovlige forhold på din regning. 

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

  • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
  • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt. 

Det kan også have konsekvenser i din ejerforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. I sidste instans kan du blive smidt ud af ejerforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du kan blive pålagt at flytte fra lejligheden, men du kan ikke blive tvunget til at sælge.