Du skal følge vedtægterne for ejerforeningen samt byggelovgivningen, hvis du skal bygge om i din ejerlejlighed.

Hvilke ombygninger må du foretage i en ejerlejlighed?

Som ejer af en lejlighed kan du have ønsker om at ombygge dele af lejligheden eller ændre dens installationer. Måske vil du have nyt badeværelse eller køkken, rive en væg ned eller sætte en ny op.

I princippet må du foretage de samme ombygninger, som hvis du var husejer. Forskellen ligger i, at du skal informere eller have tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du går i gang. Teknik- og miljøafdelingen i din kommune kan kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse.

Ifølge normalvedtægten for ejerlejligheder § 27, stk. 3, er den eneste begrænsning, at "ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele eller lade opsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke".

Der er i normalvedtægten ikke nævnt begrænsninger for, hvad du må foretage af ændringer i selve lejligheden. Men den enkelte ejerforening kan have vedtaget andre regler.

Og så skal du naturligvis følge reglerne i Bygningsreglementet. 

LÆS OGSÅ: Værd at vide, når du overvejer at købe en ejerlejlighed

Hvilke regler og love er du underlagt i forbindelse med ombygning?

Som lejlighedsejer er du ved ændringer og ombygninger af din lejlighed underlagt Byggeloven og dermed reglerne i bygningsreglementet. 

Desuden er du underlagt ejerforeningens regler og vedtægter. Hvis ejerforeningen følger normalvedtægten, er der ingen regler, der begrænser ombygning af selve lejligheden. 

De fleste ejerforeninger har dog tinglyst vedtægter, der angiver proceduren for ombygninger. Derfor skal du læse ejerforeningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse.

Hvilke ombygninger skal du søge tilladelse til?

Hos kommunen skelnes der mellem ombygninger, der skal søges byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må udføre i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v. og her er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette ejerforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Du skal søge byggetilladelse ved: 

  • Ændring eller fjernelse af bærende vægge 
  • Ændring af tagrum eller bagtrappe til bolig 
  • Opsætning af altaner, kviste og ved etablering af tagterrasse
  • Ændring i anvendelse af rum, fx hvis et beboelsesrum bliver til at badeværelse
  • Større ændringer hvor flytning af bad eller køkken medfører ændringer på de fælles installationer i bygningen. Tommelfingerreglen er, at ændringer til lodrette rør kræver tilladelse, mens ændringer til vandrette rør ikke gør. 

LÆS OGSÅ: Hvilke forpligtelser har du som ejer af en lejlighed?

Bærende vægge

Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du fx vil fjerne eller ændre på de bærende vægge i lejligheden. Du skal først have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilken last den pågældende væg skal optage. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

Hvis du skal søge byggetilladelse, vil du ofte skulle informere bestyrelsen, inden du ansøger. Ligeledes skal du kunne vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Hvor skal du søge om tilladelse ved ombygninger?

Ved ombygninger skal din ansøgning fortages via din kommunes hjemmeside. Her ligger et digitalt ansøgningsskema som du skal udfylde. Det kan være temmelig besværligt at lave den digitale ansøgning, så det kan være en god ide at få en byggeteknisk rådgiver, som er vant til at lave ansøgninger, med på sidelinjen.

Hvis din ombygning berører foreningens fællesarealer, eller hvis arbejdet berører andre lejligheder i foreningen, vil kommunen kræve en fuldmagt fra ejerforeningens bestyrelse eller fra ejerne af de berørte lejligheder.

Om du skal ansøge eller bare informere ejerforeningens bestyrelse ved ombygning af din lejlighed, afhænger af foreningens vedtægter. Som regel kan du nøjes med at informere bestyrelsen og/eller fremvise en kvittering fra kommunen, når du har ansøgt eller anmeldt din ombygning.

LÆS OGSÅ: Så meget koster det at sælge en ejerlejlighed

Hvad sker der, hvis du overtræder de gældende regler og love ved ombygning?

Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Bygningsreglementet. 

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen udbedre de ulovlige forhold på din regning. 

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

  • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
  • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt. 

Det kan også have konsekvenser i din ejerforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. I sidste instans kan du blive smidt ud af ejerforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du kan blive pålagt at flytte fra lejligheden, men du kan ikke blive tvunget til at sælge.

LÆS OGSÅ: Sammenlægning af lejligheder