Sådan har vi gjort

Alle data er hentet fra den postnummerbaserede boligmarkedsstatistik udgivet af Finans Danmark. Som udgangspunkt har vi beregnet et gennemsnit af kvadratmeterprisen for fire kvartaler. Vi har valgt fire kvartaler for at udjævne store forskelle mellem de enkelte kvartaler. For år 2000 drejer det sig om 2., 3., og 4. kvartal i 1999 og 1. kvartal i 2000.  Til sammenligning er valgt de tilsvarende kvartaler 20 år senere.

Der er kun medtaget de postnumre, hvor der har været tilstrækkelig mange handler til at danne en pålidelig statistik. Samlet drejer det sig om 321 postnumre ud i alt 603 postnumre.

De resterende postnumre er ikke medtaget, da der er handlet for få huse til at danne en pålidelig statistik.

Disclaimer: Al statistik har sine mangler. En af manglerne ved boligmarkedsstatistikken er, at statistikken ikke tager højde for kvalitetsforskelle mellem de enkelte boliger. 

I de billige udkantsområder er husene typisk ældre og generelt af en anden kvalitet end husene i de dyre områder. Det indebærer, at man ikke umiddelbart kan sammenligne kvadratmeterprisen for et hus i Aakirkeby med et hus i Klampenborg.  

Med andre ord er der en betydelig risiko for, at huspriserne i de billige områder i et vist omfang er undervurderede og omvendt i de dyre områder.

Fast ejendom kan være en rigtig god investering, hvis du da ellers køber en tilstrækkelig dyr bolig i det rigtige område. For selv om prisen på en gennemsnitlig kvadratmeter hus er steget fra 6.900 kr. i år 2000 til 14.100 kr. i 2020, dækker gennemsnittet over meget store forskelle.

Det viser en gennemgang af udviklingen i huspriserne fordelt på postnumre de sidste 20 år – fra 2000 til 2020 – som Videncentret Bolius har udarbejdet.

Huspriserne er faldet i 3 postnumre

I tre postnumre er huspriserne decideret faldet, selv om inflationen – den generelle prisstigning i samfundet - samtidig er steget med 39 procent. Så de 39 procent skal altså lægges oveni det øvrige prisfald.

Set over den 20 år lange periode er huspriserne faldet med 15 procent i Nordborg på Als, mens husene i Rødby på Lolland tegner sig for et prisfald på 7 procent.  

Et tredje tilfælde er postnummeret under Havndal, som afgrænses af Randers Fjord mod syd, Kattegat mod øst og Mariager Fjord mod nord. I området er huspriserne faldet med 4 procent siden 2000, hvilket giver en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 3.600 kr.

Huspriser er steget mindre end inflationen i 58 postnumre

Resten af husene fordelt på de 321 postnumre er dog steget i nominel værdi. Men fraregner vi inflationen på 39 procent siden 2000, viser det sig, at huspriserne reelt ikke er steget i 58 postnumre.

Det drejer sig om en langt række mindre og mellemstore byområder i Danmarks udkanter, hvor især Sydsjælland, Lolland, Sønderjylland, Vestjylland og Nordjylland springer i øjnene.

I flæng kan nævnes byområder som Præstø, Nakskov, Assens, Tønder, Ulfborg og Hirtshals, hvor husene alle er steget mindre i pris end inflationen på 39 procent.

Huspriserne stiger mest i dyre områder

Prisudviklingen landet over viser også, at hvis du betragter boligen som en investering, så gælder det først og fremmest om at købe hus det rigtige sted og ikke falde for et billigt tilbud langt ude på landet.

Helt overordnet stiger husene i de dyre områder procentvis langt mere i værdi end i de billige områder. Fra 2000 til 2020 er huspriserne steget mest i 2100 København Ø, 2000 Frederiksberg C, 2300 København S og 2900 Hellerup, hvor de er gået op med mere end 200 procent – en gennemsnitlig stigning på mere end 10 procent om året. 5000 Odense C er som nummer 10 på listen det postnummer udenfor hovedstaden, hvor huspriserne er steget forholdsvist mest.

I 2000 var husene billigst i Aakirkeby og dyrest i Klampenborg

Landets billigste huse lå i år 2000 i Aakirkeby på Bornholm med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 3.100 kr., mens køberne af en villa i Klampenborg måtte betale 18.100 kr. for en kvadratmeter.

Til gengæld for den lave pris i Aakirkeby, må køberen nøjes med en prisstigning på 58 procent efter 20 år, mens indehaveren af villaen i Klampenborg har kunnet indkassere en prisstigning på 168 procent.

Boligmarkedets ”Matthæus-princip” på spil

Men der er ikke tale om nogle enkeltstående eksempler fra Aakirkeby og Klampenborg. 

En nærmere analyse af tallene fra Finans Danmark viser med al tydelighed, at det berygtede ”Matthæus-princip” er på spil: 

Som nogle måske kan huske - uden hjælp fra Google - indebærer princippet, at ”den, som har, ham skal der gives, og han skal faa Overflod; men den, som ikke har, fra ham skal endog det tages, som han har”.

Grafikken herover viser, at i den tiendedel af postnumrene med de laveste huspriser, er prisen gennemsnitligt steget med 43 procent, mens prisen på et gennemsnitshus er steget med 139 procent i den dyreste tiendedel af postnumrene.

Smurt ud på boligprisudviklingen betyder det konkret, at den tiendedel af postnumrene, der har de laveste huspriser, kun har oplevet prisstigninger på i gennemsnit 43 procent – eller lige en spids mere end inflationen.

Omvendt har boligejerne i de dyreste postnumre kunne glæde sig over prisstigninger på i gennemsnit 139 procent over den 20 år lange periode. Altså mere end tre gange så meget som boligejerne i de billigste postnumre.

Store kapitalgevinster til de dyre områder

Kombinationen af dyre boliger og procentvise høje stigninger i huspriserne giver ikke overraskende et solidt tilskud til privatøkonomien til boligejerne i de i forvejen dyre områder.

Tabellen herover viser den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 10 lige store grupper af postnumre inddelt efter en stigende kvadratmeterpris. Den første decil viser fx gennemsnitsprisen for et hus i den billigste tiendedel af de udvalgte postnumre, mens 10. decil viser gennemsnitsprisen i den dyreste tiendedel af postnumrene

Hvis en boligejer i den tiendedel af postnumrene med de laveste priser sælger sit 140 m2 store hus efter 20 år, kan han indhøste en fortjeneste på 230.000 skattefrie kroner. 

Omvendt kan en gennemsnitlig boligejer i den dyreste tiendedel se frem til en skattefri gevinst på 2.660.000 kr., viser vores beregninger. 

Der er naturligvis tale om vejledende beregninger, da eventuelle udgifter til modernisering ikke er indregnet i fortjenesten.