Mange store parcelhuse bebos i dag af en enkelt beboer, men selvom der er stort potentiale for at udvide boligmassen ved at dele parcelhuse op i to boliger, står reglerne ofte i vejen.
Rundtom i Danmark står der over en million parcelhuse. De blev bygget i en tid, hvor kernefamilien var normen, boligerne var store, og pladsforbruget voksede år for år.
I dag ser billedet anderledes ud, og der er flere grunde til, at det er særlig relevant at se på, hvordan vi måske kan udnytte den eksisterende boligmasse endnu bedre – eksempelvis ved at opdele det klassiske parcelhus til flere boliger.
– For det første står vi potentielt over for en boligkrise. Danmark får frem mod 2040 ca. 280.000 flere indbyggere. Kombineret med, at vi i gennemsnit bor færre under samme tag, betyder det en stigende efterspørgsel på boliger, fortæller arkitekt og byplanlægger Louise Heebøll, der er projektleder i Del Hus – et projekt, der har til formål at skabe viden og løsninger for opdeling af enfamiliehuse til flerfamiliehuse.
Stor mangel på boliger i 30 kommuner
Ifølge den filantropiske indsats Bevar Mere, som Dreyers Fond, Grundejernes investeringsfond, Landsbyggefonden og Realdania står bag, vil der frem mod 2040 mangle mellem 100.000 og 150.000 boliger i de 30 kommuner, der har størst befolkningstilvækst – medmindre vi bygger nyt eller udnytter den eksisterende bygningsmasse bedre.
– Men vi står også i en klimakrise, hvor seks ud af ni planetære grænser er overskredet. Vi ved, at byggeriet står for ca. 30 procent af Danmarks samlede CO₂-udledning, og hvis vi kan opdele og ombygge eksisterende huse, kan det reducere vores ressourceforbrug markant sammenlignet med at bygge nyt, siger Louise Heebøll.
Plads til en halv million flere mennesker, hvis der bor 4 i hvert parcelhus
Flere undersøgelser peger på, at netop parcelhuset udgør et uudnyttet potentiale, når det drejer sig om at udnytte Danmarks eksisterende bygningsmasse bedre. Eksempelvis har Sweco og Cobe for Realdania udarbejdet baggrundsrapporten ”Potentialer for indretning af flere boliger i den eksisterende bygningsmasse”. Den viser, at hvis antallet af beboere pr. parcelhus i Danmark blev øget fra det nuværende gennemsnit på 2,6 til 4, kunne det give plads til op til 573.696 personer – uden at bygge nyt.
– Vi var overraskede over, at der var så kæmpestort et potentiale i parcelhusene. Analysen viser fx, at vi har en del parcelhuse i såkaldte sølvbryllupskvarterer, hvor husene måske kun bebos af én eller to personer, selvom boligerne faktisk er bygget til at rumme flere personer, fortæller Johanne Mose Entwistle, der er sekretariatschef i indsatsen Bevar Mere.
Der bor kun én i 40 procent af alle danske boliger
Også Del Hus’ vidensrapport ”Muligheder og barrierer ved opdeling af enfamiliehuse til flerfamiliehuse” peger på det store potentiale i de eksisterende enfamiliehuse.
– Tallene taler deres tydelige sprog: Enfamiliehuset er med ca. 1,17 millioner boliger den mest almindelige boligtype i Danmark, og gennemsnitsstørrelsen er på 154 kvadratmeter – ofte med blot én eller to beboere. Faktisk bor der i 40 procent af alle typer af boliger nu kun én person. Kan vi skabe en bedre sammenhæng mellem de tilgængelige boliger og den nuværende demografi ved at opdele enfamiliehuse i mindre enheder? siger arkitekt og byplanlægger Louise Heebøll og fortsætter:
– Vores beregninger viser, at hvis blot omkring 10 procent af de 1,17 millioner enfamiliehuse blev delt op i to, vil det i sig selv kunne rumme det forventede behov for ekstra boliger frem mod 2040.
Flere muligheder for bedre udnyttelse af parcelhuse
Louise Heebøll fortæller, at rejsen mod at udnytte de eksisterende parcelhuse bedre kan ses som en opdelingstrappe med syv trin – fra helt simpelt at udleje et eller flere værelser i sin bolig over en indretning af huset i særskilte boliger til en decideret udstykning af ens grund.
– Hvis parcelhuset er blevet for stort for én selv, så er der altså en række muligheder for at blive boende og dele lidt ud af pladsen til andre – uden at det behøver at være lig med en større ombygning af huset, selvom det bestemt også kan være en god idé, hvis man eksempelvis ønsker at sælge en del af sin bolig fra.
Et parcelhus er et fritliggende hus, der ligger på sin egen matrikel og har egen have, og huset er tænkt til 4-5 personer. Nemlig en kernefamilie med forældre og 2-3 børn. Der er i dag 1,1 millioner parcelhuse i Danmark.
Et levn fra fortiden
Selvom potentialet er stort, er det dog langtfra nemt at dele sit parcelhus op i flere boliger. Ifølge Del Hus’ vidensrapport er der en række barrierer, der kan stå i vejen for at omdanne den eksisterende parcelhusmasse til flere boliger.
– Den største barriere er nok i virkeligheden de samlede eksisterende samfundsstrukturer, som man kan møde, hvis man ønsker at dele et hus. Det er alt lige fra regler og lovgivning til bankprodukter og standardløsninger, som er skabt ud fra, hvad der engang udgjorde en normal og accepteret boform og familiestruktur.
– Selvom vi lever i en tid, hvor man kan diskutere, hvad en normal husstand og familie er, og hvor meget samfundet bør blande sig i individuelle personers civilstatus, boligvalg og præferencer, så bliver vi alligevel i høj grad underlagt de boligstandarder, som tidligere tiders samfundsnormer har udstukket for os, siger Louise Heebøll fra Del Hus.
Gode cases på at bo i parcelhuse på flere måder
Hos Bevar Mere er sekretariatschef Johanne Mose Entwistle enig i, at det i høj grad kan være eksisterende samfundsnormer og sociale opfattelser, der kan stå i vejen for at ”skabe fremtidens boliger i nutidens bygninger”, som er det, Bevar Mere-indsatsen arbejder for.
– Det er overraskende få, der forbinder deres boligforbrug med deres CO2-forbrug. Men vores boligforbrug udgør faktisk en betydelig del af det aftryk, vi hver især sætter. Så første skridt er at få koblet de ting i bevidstheden hos folk. Det næste skridt i en adfærdsændring er at skabe en bevidsthed om, at et parcelhus kan bebos på flere måder – det ligger ikke først for folk at tænke i, så derfor arbejder vi blandt andet også på at udbrede kendskabet til de gode cases, der findes.
Mulige løsninger på barrierer
Eksperter peger på flere tiltag, der kan gøre opdeling af parcelhuse lettere:
- Temalokalplaner: Overordnede planer, der tillader opdeling i bestemte områder.
- Økonomiske incitamenter: Skattemæssige fordele eller tilskud, der gør det attraktivt at dele sit hus.
- Fleksible bankretningslinjer: Så alternative ejerformer som villalejligheder eller ideelle anparter kan godkendes.
- Borgerinvolvering: Kommunale processer, hvor borgere selv får indflydelse på, hvordan reglerne udformes.
- Gode eksempler: Cases, der viser, at opdeling kan styrke både fællesskab og boligudbud.
Kilder: Del Hus, Bevar Mere, Lejre Kommune
3 store barrierer
Hvis man kigger mere konkret på, hvad der kan stå i vejen for eksempelvis at udleje en del af sit parcelhus eller at dele det op i flere boligenheder, peger Del Hus på 3 grundlæggende barrierer:
- Økonomi
- Lovgivning
- Sociale strukturer.
– De første tre trin på opdelingstrappen, hvor det drejer sig om at udleje et værelse i sin bolig, gå flere ejere sammen om at eje ét hus eller at indrette en del af huset til udlejning, er rimelig nemme at føre ud i livet. Her kan der dog opstå nogle økonomiske barrierer. Nogle banker og realkreditinstitutter kan nemlig se det som en ekstra stor risikofaktor, hvis låntagerne eksempelvis ikke er en traditionel familie, men i stedet to vennepar, der er gået sammen om ét hus, forklarer arkitekt og byplanlægger Louise Heebøll.
Når det kommer til at gå skridtet videre og eksempelvis etablere og udleje en særskilt bolig i sit parcelhus
– eller at opdele huset i to villalejligheder i såkaldte ideelle anparter – kan man støde på en række større barrierer.
– Her kan du især støde på lovgivningsmæssige barrierer, fx fra planlov og kommuneplan, bygningsreglementet og lokalplanerne rundtomkring i landet. En kommuneplan kan eksempelvis angive, at et område skal anvendes til traditionel åben-lav bebyggelse, og så kan det være i strid med det at forvandle et parcelhus til et delehus. Det kan også handle om, at parcelhusgrunde skal have en vis størrelse, og så er den eksisterende grund måske ikke stor nok til at blive delt i to, forklarer Louise Heebøll og fortsætter:
– Bygningsreglementet kan også spille ind. For at blive registreret som selvstændig bolig skal en enhed nemlig opfylde en række tekniske standarder. Der kan være krav til brandadskillelse, lydisolering, dagslys og ventilation. Samtidig skal hver bolig have adgang, både for beboere og redningsberedskab.
Næsten umuligt at leve op til regler
Michael Tophøj Sørensen, der er lektor på Institut for Bæredygtighed og Planlægning på Aalborg Universitet, peger på, at det i nogle tilfælde kan blive fysisk næsten umuligt at leve op til krav om adgangsforhold til begge boliger. Det er især, hvis du ønsker at dele et parcelhus op i to boligenheder med lodret skel.
– Hvis du fx har en langstrakt grund, hvor gavlen ligger ud til gaden, og grunden ligger vinkelret på vejen. Så har du én boligenhed forrest på grunden med parkering og gode adgangsforhold, og så ligger den anden boligenhed inderst på grunden, hvor det kan være svært fx at skabe gode adgangsforhold til hoveddøren. Det er ikke umuligt, men så skal der måske etableres en særlig sti på grunden, eller man bliver nødt til at tænke i en anderledes opdeling af parcelhuset – fx med vandret skel i to villalejligheder.
Lokalplaner: Kun én familie pr. matrikel
Ud over kommuneplan og bygningsreglement, kan også lokalplaner stå i vejen for, at man eksempelvis deler sit parcelhus op i flere boligenheder.
– Mange lokalplaner fra 1970’erne og 80’erne indeholder fx en bestemmelse om, at der kun må bo én familie på en grund, og i nyere lokalplaner står der fx, at der kun må bo én husstand på en grund. Fordi det står i anvendelsesbestemmelserne, kan der ikke dispenseres fra det.
– Men hvorfor står den passus stadig i nogle lokalplaner? En familie eller husstand i dag kan jo være alt muligt andet end den traditionelle kernefamilie, så hvad er det, nogle kommuner er bange for, hvis de åbner op for, at der kan bo flere familier på samme matrikel? siger Louise Heebøll.
Ifølge Michael Tophøj Sørensen fra Aalborg Universitet blev denne formulering i de gamle lokalplaner som regel indført som et socialt værktøj:
– Det har handlet om at bevare herskabeligheden i villa- og parcelhuskvartererne og at distancere sig fra arbejdernes lejlighedskomplekser. Mange steder lever reglen videre som en historisk rest, men der er nok stadig en frygt i nogle kommuner for, hvad man åbner op for, hvis man bare giver lov til at skabe flere boligenheder på de traditionelle parcelhusgrunde.
– Et tilbagevendende argument i mange kommuner er også frygten for boligspekulanter. Hvis reglerne lempes, kan en investor måske opkøbe en villa og omdanne den til flere små lejeboliger. Naboernes modstand kan også spille en rolle. Der kan være frygt for, at flere boliger betyder mere trafik, ændringer i kvarterets udtryk og frygt for højere ejendomsskatter. Lokalpolitikere kan selvsagt være meget lydhøre over for de bekymringer, forklarer Louise Heebøll.
Det kan virke oplagt at dele et stort parcelhus op i flere boliger, men lokalplaner og kommunale kan være en forhindring.
Politisk vilje, men også benspænd
Selvom der altså kan eksistere en række barrierer for at opdele parcelhuset i flere boligenheder, begynder der også at ske nogle forandringer i en række kommuner rundtom i landet. En forandring, der blandt andet bliver ført fremad af Del Hus-projektet, som er støttet af den filantropiske indsats Bevar Mere.
– Vi har blandt andet givet midler til at kigge nærmere på det kommunale ben – altså hvad kan der ligge i den kommunale praksis og plangrundlaget, som kan spænde ben for at ændre adfærd i den ønskede retning, hvor vi skaber bolig til flere i den eksisterende bygningsmasse, forklarer sekretariatschef Johanne Mose Entwistle fra Bevar Mere.
Lejre Kommune med i Del Hus-projekt
En af de kommuner, der er gået foran som pilotkommune i Del Hus-projektet, er Lejre Kommune på Sjælland. Her fortæller leder af planafdelingen Niels Rolf Jacobsen, at der er flere grunde til, at kommunen er gået med i projektet.
– Vi vil undersøge, hvordan vi kan bruge de eksisterende huse bedre. Det handler om klima, boligrotation, større mangfoldighed og mere liv i lokalsamfundene, som nogle steder bliver meget affolkede. Vi ønsker at komme væk fra teorien og ud i vores konkrete lokalsamfund og inddrage borgerne – både for at undersøge, hvilke boligbehov de borgere har, og hvordan vi på kommunalt plan kan hjælpe den forandring videre, men også for at skabe ejerskab for forandringen ude lokalt.
Han fortæller videre, at selvom der er politisk vilje til at kigge nærmere på opdeling af de eksisterende parcelhuse i kommunen, så er der også nogle benspænd.
– Her i Lejre by lavede vi eksempelvis en ny lokalplan for fem år siden, der åbnede op for at skabe dobbelthuse på nogle grunde i området. Selvom nogle købere kun byggede én bolig på grunden, så blev grundejerne stadig beskattet højere, fordi de teoretisk set stadig havde muligheden for at bygge et dobbelthus. Så det er nogle af de ting, der også skal tænkes ind, og som vi skal have ny viden om, men vi glæder os til at fortsætte projektet og skabe nye værktøjer og muligheder, fortæller Niels Rolf Jacobsen fra Lejre Kommune.
