Tolagsbelåning øger opsparing og spreder risikoen

Når du låner penge til køb af bolig, er finansieringen typisk sammensat af et realkreditlån på 80 procent af vurderingen og en restfinansiering i form af et banklån på 16–17 procent af vurderingen samt en udbetaling på 5 procent.

I banklånet er inkluderet omkostninger til etablering af realkreditlån og banklån, hvilket gør lånet lidt større end de 15 procent, som almindelig hovedregning tilsiger ved en udbetaling på 5 procent. Denne model er en såkaldt standardfinansiering.

Hvad er tolagsbelåning?

Ønsker du både at øge opsparingen, opnå mulighed for billig afdragsfrihed og reducere din økonomiske risiko ved en rentestigning, er den såkaldte tolagsbelåning en oplagt mulighed frem for en standardfinansiering.

Ved en tolagsbelåning deler du realkreditlånet op i to separate lån. Det første lån ligger inden for 0-60 procent af vurderingen og kan optages med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed. Den anden del af realkreditlånet ligger inden for 60-80 procent af vurderingen, og den er med afdrag.

Hvilke låntyper skal jeg vælge til tolagsbelåning?

Hvis du ønsker sikkerhed mod stigende renter, er det naturligt at optage det første lån som et fastforrentet lån med afdragsfrihed og en aktuel kuponrente på 1,5 procent (februar 2019). Lånet får 1. prioritet og ligger i intervallet 0-60 procent af vurderingen.

Som 2. prioritetslån i intervallet 60-80 procent af vurderingen kan du vælge et variabelt forrentet lån for at drage fordel af den lave rente. Ønsker du en relativ lang rentebinding, vil et F5-lån med en rente på ca. 0,2 procent være en mulighed, men du kan også gå ned i et F3-lån eller et CITA-baseret lån med rentetilpasning hvert halve år - også kendt som et F-kort-lån.

Selv om du vælger et lån med variabel rente som 2. prioritetslån, vil selv en kraftig rentestigning ikke slå særligt hårdt igennem på den samlede ydelse. Årsagen er, at rentetilpasningslånet kun udgør en lille del af det samlede realkreditlån. Dertil kommer, at en rentestigning ikke påvirker ydelsen på lån med afdrag i nævneværdig grad.

Stiger renten med 2 procentpoint på et F5-lån, vil nettoydelsen på et lån fx kun stige med 7-8 procent, viser et eksempel, hvor der er taget udgangspunkt i et nyoptaget lån med et provenu på 1 million kr. og en løbetid på 30 år, som refinansieres efter fem år, hvor restgælden udgør ca. 840.000 kr.

Hvordan får du hurtigt det dyre banklån ud af verden?

Hvis du vil afvikle det højt forrentede banklån hurtigst muligt, kan du vælge afdragsfrihed på realkreditlånet og benytte den lavere ydelse til at få banklånet ud af verden efter ca. syv år. Denne model er ret almindelig, og bliver ofte foreslået af banken som det første.

Metoden giver en begrænset besparelse set over femårig periode. Benytter du en tolagsbelåning, er der imidlertid langt flere penge at spare, fremgår det af Videncentret Bolius' beregninger på boligregner.dk.

Nedenstående tabel viser, at den samlede omkostning over en femårig periode løber op i 367.288 kroner ved en traditionel finansiering uden afdragsfrihed, og hvor løbetiden på både bank- og realkreditlån udgør 30 år.

Vælger du i stedet model 2 med afdragsfrihed på realkreditlånet og afvikling af banklånet over syv år, udgør periodeomkostningen 360.078 kroner over de første fem år. Altså en besparelse på 7.210 kr. over de første fem år.

Model 3 med tolagsbelåning er med en periodeomkostning på 322.355 kroner den suverænt mest attraktive løsning. Set over den femårige periode er der tale om en besparelse på 44.933 kroner.

Find flere uvildige undersøgelser fra Videncentret Bolius her

Er tolagsbelåning en god idé uden banklån?

Selvom du ikke har et dyrt banklån i boligen, kan tolagsbelåning alligevel være en god idé. Beregninger viser, at hvis du ønsker afdragsfrihed på dit realkreditlån, er det billigere at benytte sig af en tolagsbelåning end en traditionel belåning med kun ét realkreditlån.  Forklaringen skal findes i forskelle i bidragssatser samt kurstab på det fastforrentede lån.

Af nedenstående tabel fremgår det, at periodeomkostningen ved afdragsfrihed på et fastforrentet realkreditlån udgør 286.319 kr. Vælger du i stedet en tolagsbelåning, falder periodeomkostningen til 242.055 kroner, hvilket giver en besparelse på 44.264 kr. set i forhold til model 1.

Ved model 3 bliver besparelsen mindre, da vi forsøgsvis har placeret afdragsfriheden på 2. prioritetslånet. Stigningen i periodeomkostningen hænger sammen med placeringen af afdragsfriheden sidst i låneintervallet, hvor bidragssatsen på afdragsfrie lån er højest. 

Som det fremgår af skemaet, er der stor forskel på, hvor stor en økonomisk lettelse i den månedlige ydelse afdragsfriheden giver. Den største lettelse finder vi i model 1, hvor hele realkreditlånet på 80 procent af vurderingen er afdragsfri, hvilket giver en månedlig nettoydelse på 3.944 kr.

Vælger vi model 2, stiger nettoydelsen til 4.744 kr., da der jo kun er afdragsfrihed på 1. prioritetslånet.

Bemærk, at da nettoydelserne er forskellige i de enkelte modeller, kan du ikke sammenligne de enkelte ÅOP-satser. ÅOP står for Årlige Omkostninger i Procent.

Find flere uvildige undersøgelser fra Videncentret Bolius her

Hvorfor er det afgørende at placere afdragsfriheden på 1. prioritetslånet?

Afgørende for økonomien ved en tolagsbelåning er, at det afdragsfrie lån placeres i låneintervallet 0 til 60 procent af vurderingen.

Forskelle i bidragssatser mellem de forskellige låntyper og lånets placering i prioritets-rækkefølgen, spiller nemlig en vigtig rolle for størrelsen af bidraget.

Vælger du afdragsfrihed på det fastforrentede lån i intervallet 0 til 60 procent af vurderingen, udgør bidraget 0,7 procent af restgælden. Er du derimod så uheldig at vælge afdragsfrihed på F5-lånet i låneintervallet 60 til 80 procent af vurderingen, løber bidraget op i 2,13 procent.

Den altafgørende hovedregel er derfor at vælge afdragsfrihed på det mest sikre lån – altså det lån, der ligger som realkreditselskabets 1. prioritet.

Find flere uvildige undersøgelser fra Videncentret Bolius her

Kan jeg bruge tolagsbelåning til at sprede risikoen?

Hvis du ønsker at sprede risikoen på dine lån, er tolagsbelåning en oplagt mulighed. Ved en tolagsbelåning med et fastforrentet lån i kombination med et rentetilpasningslån, drager du nytte af både en eventuel rentestigning og et rentefald. 

En attraktiv egenskab ved det fastforrentede lån er, at hvis renten stiger, så falder kursen på lånet og dermed også boligens restgæld. Ganske vist får du ikke det fulde udbytte af en rentestigning, da det fastforrentede lån kun udgør 60 procent af vurderingen.

Til gengæld nyder du godt af en lidt lavere rente på det variabelt forrentede lån, hvis renten skulle falde. Bundlinjen er, at du som låntager udjævner effekten af de udsving i renten, som forekommer med jævne mellemrum.

Hvornår er tolagsbelåning IKKE aktuelt?

En del af omkostningerne ved optagelse af et realkreditlån består af faste gebyrer, som vægter relativt tungt ved optagelse af mindre lån. Har du eksempelvis købt en bolig til 1,5 millioner kr. med et lånebehov i realkreditselskabet på 1,2 millioner kr., er det ikke sikkert, at tolagsbelåning er økonomisk fordelagtigt på grund af de høje omkostninger.

Er der i stedet tale om en bolig til fx 3 millioner kr. med et lånebehov i realkreditselskabet på 2,4 millioner kr., vil en tolagsbelåning typisk være en økonomisk attraktiv løsning i flere tilfælde

Hvis du hverken har et banklån i boligen, ønsker afdragsfrihed på realkreditlånet eller ønsker at sprede renterisikoen på dine realkreditlån, er det ikke aktuelt med en tolagsbelåning. I så fald vil du være bedst tjent med en enkel model, hvor hele realkreditlånet består af et fast eller et variabelt forrentet realkreditlån.

Går du efter den lavest mulige ydelse her og nu, er tolagsbelåning ikke noget for dig. Det grundlæggende element i lånemetoden er nemlig, at du afdrager mest muligt på din boliggæld. Derfor vil ydelsen på en tolagsbelåning altid ligge højere, end hvis du vælger lån med afdragsfrihed. 

Er du i tvivl om en tolagsbelåning kan betale sig for dig, kan du bede banken eller en betalt, uvildig rådgiver om at udarbejde en præcis beregning for, hvad der er bedst for dig.