Udleje værelser til ferieformål i egen bolig

Kære Jørn

Tak for dit spørgsmål.

Jeg kan godt forstå, hvis du er forvirret. Som udgangspunkt hører al udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål under sommerhusloven. Men der gælder forskellige regler afhængigt af, om det er hele eller kun dele af din bolig, der udlejes. Desuden skal du være opmærksom på, at der skattemæssigt er forskel på, om det er privat udlejning eller gennem en platform som fx Airbnb, der indberetter til Skat.

Ved udlejning af hele boligen er den overordnede regel, at du må leje ud i op til 30 dage om året privat, og 70 dage, hvis det sker gennem en platform. Den enkelte kommune har dog mulighed for at hæve grænsen fra 70 dage til op mod 100 dage om året. Du kan se en liste over, hvilke kommuner der har hævet grænsen til 100 dage, her: https://www.plst.dk/udlejning/egen-fulde-helaarsbolig-til-feriegaester/kommuner-op-til-100-dage

Korttidsudlejning af værelser til ferie- og fritidsformål er til gengæld omfattet af samme regler som ved udlejning af et almindeligt sommerhus. Her er det en betingelse, at udlejningen ikke får en "erhvervsmæssig karakter", hvilket indebærer, at udlejningen skal være "et supplement til egen brug". 

Ifølge Plan- og Landdistriktsstyrelsen kan sommerhuse og lignende ferieboliger dog udlejes op til 41 uger om året (287 dage), uden at det som udgangspunkt vil anses som erhvervsmæssigt, såfremt udlejningen er "et supplement til egen brug". Du kan læse mere om reglerne for sommerhusudlejning her: https://www.plst.dk/Media/637909630673106099/vejledning_om_udlejning_af_sommerhuse_i_danmark_1.pdf

Præcis hvor grænsen går, er en individuel vurdering fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen og afhænger af de konkrete omstændigheder. Styrelsen oplyser, at der "i overensstemmelse med hidtidig praksis" særligt vil blive lagt vægt på følgende generelle kriterier:

• Antallet af udlejede værelser
• Ejerens eget brug af værelserne/om værelserne er permanent indrettet til udlejningsbrug
• Udlejningens omfang

"I en konkret vurdering kan dog også indgå andre kriterier som lejeindtægten eller andre forhold, som kan være af betydning for, om udlejningen vurderes som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig," skriver Plan- og Landdistriktsstyrelsen i et svar. Det har ingen betydning for vurderingen af, om udlejningen har erhvervsmæssig karakter, om det foregår via platforme som Airbnb eller aftales på anden vis.

Det har til gengæld betydning for, hvor meget du må tjene skattefrit, om du lejer ud privat eller gennem en platform. Hvis du udlejer via fx Airbnb, har du et skattefrit bundfradrag på 33.500 kr. (2025), mens bundfradraget ved privat udlejning er på 13.100 kr. (2025). I begge tilfælde gælder, at du kun skal betale skat af 60 procent af det beløb, der overstiger bundfradraget. 

Her er et eksempel:

Lejeindtægt: 50.000 kr.

Bundfradrag: 13.100 kr. (ved privat udlejning)

Beløb efter bundfradrag: 50.000 kr. - 13.100 kr. = 36.900 kr.

40 procent fradrag af det resterende beløb: 14.760 kr.

Skattepligtig indkomst: 36.900 kr. - 14.760 kr. = 22.140 kr.

Beløbet, der skal indberettes i rubrik 37 på årsopgørelsen, er altså i dette tilfælde 22.140 kr.

Skat har en beregner, du kan benytte: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-et-vaerelse-eller-en-bolig-du-selv-bor-i/boligberegner

Du skal desuden være opmærksom på, at der ved kortidsudlejning af en del af boligen (værelsesudlejning) skal betales moms af lejeindtægterne, hvis de på årsbasis overstiger 50.000 kr., når man medregner eventuel særskilt betaling for el, vand, sengelinned og rengøring mv. Det kan du læse mere om her: https://www.bdo.dk/da-dk/faglig-info/depechen/depechen-artikler-2023/momsfaelden-ved-airbnb-udlejning

Jeg håber, at det giver lidt mere klarhed over jeres situation.