Indhold i denne artikel

Udlejning af værelse

Hvordan skal kontrakten skal udformes, hvor høj må huslejen være, og hvornår kan du sige lejeren op, når du udlejer et værelse? Få gode råd til udlejning af værelse her.

Udlejning af værelse

Hvis du vil leje et værelse ud i din bolig, er det en fordel for både dig og din lejer at have vilkårene på skrift. Arkivfoto.

Hvordan laver du en god lejekontrakt?

Som boligejer har du mulighed for at udleje et værelse eller en del af huset, mens du selv bor der. Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse.

For at have rene linjer mellem dig og din lejer er det bedst at bekræfte den mundtlige aftale på skrift. Og faktisk har du pligt til at oprette en skriftlig kontrakt, hvis lejer kræver det. Bliver der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, gælder reglerne i lejeloven, selvom du og lejer fx har indgået mundtlige aftaler, som stiller din lejer dårligere i forhold til lejeloven.

Hvad en lejekontrakt bør indeholde

  • Navn på både udlejer og lejer.
  • Dato for overtagelse.
  • Hvor mange kvadratmeter værelset er på.
  • Om der er adgang til fx køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
  • Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum.
  • Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen).
  • Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto.
  • Om det er tilladt at have husdyr.
  • Husorden eller ordensregler.
  • Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen.

Det er en god idé at benytte en standardlejekontrakt, da du på den måde sikrer dig, at aftalen mellem dig og din lejer indeholder de ting, den bør gøre. På Ministeriet for by, bolig og landdistrikters hjemmeside kan du finde standardlejekontrakten.

Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:

  • Forbrug (lejer skal fx undgå vandspild).
  • Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, TV m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro.
  • Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår.
  • Adgang til øvrige facilliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj.
  • Opbevaring af cykel og/eller bil.
  • Affald, storskrald m.v.
  • Rygning.
  • Besøgende.

Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved fx at indføje følgende linjer i kontrakten:

"Lejeren må benytte vaskemaskinen, men det sker på lejerens eget ansvar, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."

Indsæt dine egne regler

Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde visse regler, kan du skrive betingelserne ind i standardlejekontrakten under § 11, for at præcisere indholdet af lejeaftalen. Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under §11. Det gælder blandt andet forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Efter lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus

Hvornår kan du sige en lejer op?

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om.

Opsigelse af lejemålet

Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med 1 måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.

Udlejning af værelse med køkken

Et værelse med et selvstændigt køkken, fx i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus

Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du fx udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt 3 lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus du vil sælge - praktik

Hvordan fastsætter du huslejen?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden.

kollegieværelse - udlejning af værelse.
Et velindrettet møbleret værelse kan ofte udlejes til en højere pris. Arkivfoto.

Hvis lejeren ikke synes huslejen er rimelig, kan han/hun klage til huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Er klagen indbragt for huslejenævnet senest 12 måneder efter lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden.

Er klagen indbragt 12 måneder efter lejemålets start, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bebor værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet.

Efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven kan huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje.

En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også vil kunne oplyse priser pr. kvadratmeter pr. år for udlejningen.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til 1 måneds husleje og må maksimalt udgøre 3 måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange 3 måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige 6 måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.

Hvad gør du, når lejeren flytter ud?

Ifølge lejeloven skal lejeren senest være fraflyttet værelset kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber.

Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.

stue

For at forebygge uoverensstemmelser, er det en god idé at tage billeder af værelsets stand og inventar, inden lejemålet tages i brug. Foto: Torben Klint.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.

Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt skal lejeren efterlade værelset i samme stand, som det var i, da han/hun flyttede ind.

Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte evt. skader, som han/hun er ansvarlig for.

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten.

Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse i tilfælde af, at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i evt. udbedringskrav, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde evt. istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet evt. mellemværende og få afregnet depositum inden for 1-2 uger.

Bliver lejeindtægten beskattet, når du udlejer et værelse?

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes 2 forskellige måder at beregne fradraget på: Som bundfradrag og som regnskabsmæssigt fradrag.

Du kan frit vælge mellem de 2 former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag.

Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til skattevæsenet, kan du straffes for skattesvig efter skattekontrollovens § 13. Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år.

LÆS OGSÅ: Forældrekøb af lejlighed

Fradragsmetode med bundfradrag

Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et mindstefradrag på 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab.

Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Skulle lejeindtægten være større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen.

Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom.

Eksempel på fradrag med bundfradrag

Ejendomsværdien er fx 3.200.000 kr.

Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien.

3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.

Det svarer til 42.560 kr. / 12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året.

Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i fx et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året.

Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.

Fradragsmetode med regnskab

Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning.

Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter.

Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag.

De udgifter du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret.

Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer).

Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Det vil sige, at hvis du lejer et værelse på 20 kvadratmeter ud, og dit samlede boligareal er på 120 kvadratmeter, kan du trække en sjettedel af de nævnte udgifter fra.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor.

LÆS OGSÅ: Værd at vide, inden du lejer en lejlighed

Ny lejelov

I 2015 kom der tilføjelser til lejeloven, der sammen med den gamle udgør den ny lejelov. Det nye er følgende punkter:

  • Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
  • Afskaffelse af nyistandsættelse
  • Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres
  • Varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentations kompetence forenkles og moderniseres
  • Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler
  • Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder
  • Nettoprisindeksregulering af lejen
  • Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen.

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Kilder og henvisninger
Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab