Spørg Bolius
Vi vil flytte fra by til land - hvorfor er det sværere at få lån til landejendom end til almindeligt parcelhus?
Kære Bolius,
Vi ønsker at flytte fra by til land og har set os varme på en landejendom. Desværre er bank og realkreditinstitut meget modvillige til at belåne - både vores eksisterende bank/realkredit og andre. Afslagene handler typisk om m2, at det ikke er "et normalt parcelhus" og for høj risiko. Vi ønsker dog ikke at give op endnu, da vi virkelig ønsker at komme videre med præcis denne ejendom, så vi søger gode råd!
Lidt baggrundsviden om ejendommen og grunden: Konkret ser vi på en landejendom i landzone med 3 bygninger, hvor hovedhuset er 240 m2 og fuldstændigt istandsat. Derudover er en tidligere stald istandsat som ekstra lejlighed på ydeligere 220 m2. Til sidst er der en ekstra bygning, hvor der i dag er garage, opbevaring og hobby-stald til får på knap 150 m2. Grunden er i alt 24.000 m2, men i BBR er der offentligt vejareal påskrevet a ca 12.000 m2, hvilket vil sige nettoarealet kommer ned på 12.000 m2, hvis det fjernes fra BBR. I dag er der landbrugspligt på grunden, hvilket sikkert skyldes, der er over 20.000 m2 (hermed en landbrugsejendom og ikke landejendom?). Vi har selv talt med kommunen, og de siger, at det formodentligt er et levn fra gamle dage, at vejarealet er påskrevet BBR, og det vil være en formsag for sælger, at få det fjernet.
Hvorfor er vi så varme på ejendommen? Først og fremmest ønsker vi at bo på landet i præcis det område, med rigelig plads til famile og venner. Derudover ønsker vi at drive et bed and breakfast, som bi-erhverv i den ekstra længe, hvor der er indrettet lejlighed. På sigt kunne vi også tænke os at åbne gårdbutik og cafe. Dvs vi ønsker og har behov for de mange m2 ejendom og grund. Det skal understreges, at vi fastholder vores nuværende jobs og lønindkomsterne herfra skal kunne betale vores udgifter - ihvertfald de første år, da alt skal foregå økonomisk bæredygtigt, sådan at vi ikke springer ud i noget, førend vi kan se, at det er rentabelt. Vores årlige lønindkomst er samlet 1.380.000 kr. Vi forventer med 4 dobbeltværelser i bed and breakfast at kunne generere et overskud på min.120.000 kr året (konservativt), men som sagt, ønsker vi indledningsvist at betragte denne indtægt, som "lomme-penge".
Ved salg af vores nuværende ejerlejlighed, får vi 800.000 kr med til udbetaling og har ikke ydeligere gæld. Ejendommen, som vi er varme på er udbudt til 4 mio kr, men vi vurderer, at vi kan handle den ned til i hvertfald 3.500.000 kr. Vi skal bruge 600.000 kr til istandsættelse af primært den længe, hvor der i dag er indrettet lejlighed - dette skal lånefinansieres. Det vi havde forestillet os er, at vi kan lægge hele udbetalingen på de 20% på selve ejendommens pris på de 3,5 mio kr svarende til 700.000 kr. Så har vi selv 100.000 kr tilbage til istandsættelsen og har behov for et banklån på 500.000.
Så på trods af, at vi bestemt synes, der er økonomisk råderum, stritter bank/realkredit imod. Vi vil derfor sætte stor pris konstruktive råd fra Bolius for at komme videre med drømmen?
Mvh. Henrik
Kære Henrik A
Det lyder som en rigtig god plan og jeg har umiddelbart svært ved at forstå realkreditselskabets afvisning. Du skriver dog ikke noget om jeres alder?
Hvis I er forholdsvis tæt på pensionsalderen, har realkreditselskabet nogle særlig hensyn at tage i forhold til den såkaldte vejledende gældsfaktor. Er der 6 – 8 år til I kan gå på pension, må gældsfaktoren helst ikke overskride 2. Det vil sige, at I kun kan låne to gange husstandsindkomsten.
Hvis alder ikke er noget emne og ejendommen har en god beliggenhed med relativ kort transporttid til større by- og industricentre, burde finansieringen ikke være den store udfordring med jeres økonomi.
Jeg vil derfor anbefale jer, at shoppe lidt rundt blandt bankerne, så I får l alle fire realkreditselskaber prøvet af. Det vil sige Nordea, Danske Bank, Jyske Bank og en lokal/regional-bank med forbindelse til Totalkredit. Specielt Totalkredit har en tradition for finansiering af ejendomme på landet.
Realkreditselskabet ser naturligvis på risikoen for, at de ikke får hentet pengene hjem ved misligholdelse af betalingerne. Panthaver vil derfor altid sætte pris på, at ejendommen har flere anvendelsesmuligheder, så sørg for at få fjernet landbrugspligten og undersøg, om ejendomme i området har bopælspligt.
Hvis ejendommen både kan benyttes som fritidshus og helårsbolig, vil det alt andet lige sikre en større salgbarhed, hvilket bør være positivt for kreditvurderingen.
Men som nævnt – I kommer ikke uden om en shoppingrunde.
Med venlig hilsen
Jørgen Munksgaard Rasmussen
Boligøkonomisk fagekspert
Læs mere om fageksperten her
Jørgen er ekspert i boligøkonomi, herunder finansiering af boligen, omlægning af lån, køb og salg af bolig, forældrekøb samt boligen som investering. Han er uddannet i sociologi, journalistik og økonomi.