Boligen er ikke kun tag over hovedet og en fysisk base for vores hverdag; det er også en økonomisk supertanker, som spiller en afgørende rolle for vores økonomiske råderum livet igennem. For langt de fleste er boligkøbet den største investering, vi kommer til at lave i livet, og det er afgørende for vores livsøkonomi, hvordan vi kommer ind og ud af boligmarkedet.

Livsøkonomi

Livsøkonomi er defineret som indtægter og udgifter set over et helt livsforløb. Indtægter vil typisk dække over løn og offentlige ydelser, men kan også komme fra værdistigning i boligen eller andre investeringer.

Udgifter dækker over løbende forbrug som mad, tøj, transport, ferier og boliger, men vil også omfatte renteudgifter på eksempelvis boliglån.

Forskellige låntyper og opsparinger kan bruges til at skubbe indtægter eller udgifter fra én periode i livet til en anden.

– Boliginvestering har afgørende betydning for vores livshistorie. Det betyder virkelig meget for privatøkonomien set over et helt livsforløb, om man får købt for dyrt eller for billigt, og det kan have enorme konsekvenser, siger seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Med historisk lave renter og adskillige finansieringsmodeller på hylderne hos banker og realkreditinstitutter har boligejerne i disse år gode muligheder for selv at få indflydelse på, hvordan den daglige økonomi skal skrues sammen.

Det og de generelt stigende lønninger og opadgående boligpriser siden 2012 er formentlig en del af forklaringen på, at de økonomiske bekymringer for femte år i træk fylder mindre hos boligejerne i Bolius’ egen Boligejeranalyse fra 2018. Blandt de 25-39-årige fylder bekymringer om boliglån og boligøkonomi dog væsentligt mere.

Stigende boligpriser er nemlig kun en fordel for dem, som allerede er etableret på boligmarkedet. For førstegangskøbere eller nybagte boligejere kan de stigende boligpriser være en udfordring, fordi de ikke har en opsparing med fra en tidligere bolig.

Alligevel fraråder Morten Bruun Pedersen, at man sidder og venter på det helt rigtige tidspunkt til at købe eller sælge bolig.

– Det er umuligt at forudse, hvornår boligmarkedet har ramt toppen eller bunden. Kig i stedet på dit behov og din økonomiske formåen, og køb for at bo, lyder hans bedste råd.

Forbrugerøkonom hos Nordea Ann Lehmann Erichsen anbefaler også, at man allerede tidligt i livet begynder at forholde sig til boligøkonomi.

– Vi plejer at sige, at boliglånet er supertankeren i vores økonomi. Både i hverdagen, og når man ser over et helt livsforløb. Boligkøb kan betyde en stor forskel på livsindkomsten, og hvornår man kan trække sig tilbage fra arbejdsmarkedet, siger hun.

Rekordbilligt at være boligejer

Selvom der generelt har været stigende priser i det meste af landet gennem de seneste år, så er det faktisk blevet billigere at være boligejer.

Lave renter og stigende reallønninger betyder, at boligbyrden med 18,5 procent  i første kvartal af 2018 er på et af de laveste niveauer i 20 år og væsentligt lavere end i 2007, hvor boligbyrden på landsplan var oppe på 30,4. Det viser beregninger fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

Boligbyrden beregnes som den andel af indkomsten, en typisk børnefamilie skal bruge for at købe et 150 m2 stort parcelhus med en realkreditfinansiering over 30 år og banklån over 20 år. Altså hvor stor en del af din udbetalte løn du bruger til afdrag på lån og boligskatter.

Gennemsnittet dækker dog over store regionale forskelle. I Københavnsområdet skal en børnefamilie bruge 46,9 procent af deres indkomst til bolig, hvis de vælger et parcelhus på 150 m2. Billigst er det i Vestjylland, hvor 11,9 procent af indkomsten er tilstrækkeligt til finansiering af en tilsvarende bolig.

Boligbyrdens udvikling

Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening og Finans Danmark

Selvom udgifterne til boligen fylder en mindre del af indkomsten end tidligere, er det stadig en af de største poster i budgettet for en almindelig familie. Derfor er der også god grund til at gå sin boligøkonomi igennem med kritiske briller med jævne mellemrum.

– I København sluger boligudgiften næsten halvdelen af den disponible indkomst. På landsbasis tegner boligudgiften sig for en femtedel af den disponible indkomst. Rentestigninger eller ændrede skatter vil derfor slå kraftigt igennem på hele familiens økonomi, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen, der er Bolius’ boligøkonomiske ekspert.

Han undrer sig over, at vi ikke oftere gennemgår boligudgifterne, for der kan være meget at spare.

– Har du et boliglån i banken på 500.000 kr. til en rente på eksempelvis 6 procent, vil en nedsættelse af renten med blot ét procentpoint give en årlig besparelse det første år på 5.000 kr. før skat, siger han.

Også seniorøkonom Morten Bruun Pedersen anbefaler boligejerne at gå mere kritisk til bankerne.

– Boligøkonomi fylder selvfølgelig i vores bevidsthed i hverdagen og i snakken hen over middagsbordet, men vores indtryk er, at boligejerne godt kunne shoppe mere rundt, når det gælder finansiering af boligen. Man bliver ikke nødvendigvis belønnet for at være en loyal kunde gennem mange år, siger han.

Han erkender dog, at det er et svært marked at orientere sig i, også selvom der er kommet digitale løsninger, hvor man kan sammenligne forskellige bankers tilbud.

– Det problematiske ved digitaliseringen er, at det kan se ud, som om vi får nogle direkte sammenlignelige tal, men de er formentlig påvirket af alle mulige algoritmer, på samme måde som du får dyrere flypriser frem, jo flere gange du søger på den samme afgang. Så det er ikke blevet nemmere at være forbruger, bare fordi man kan sammenligne banker og realkreditinstitutter på nettet, siger seniorøkonomen.

Førstegangskøberne bliver ældre

 På trods af at førstegangskøberne i øjeblikket er begunstiget af lav boligbyrde og fleksible finansieringsmuligheder, er der alligevel en tendens til, at unge venter længere med at købe hus end tidligere. En YouGov-undersøgelse lavet for Nordea i sommeren 2018 viser, at kun en tredjedel af de 26-29-årige er blevet boligejere. For 40 år siden var tallet næsten dobbelt så stort.

Det er en tendens, som forstærkes af flere faktorer, vurderer Ann Lehmann Erichsen.

– Flere elementer spiller ind her. Man er måske senere færdig med uddannelsen og får senere børn, så i det hele taget er man lidt længere om at etablere sig. Men det handler også om, at vi i højere grad prioriterer frihed og oplevelser frem for sikkerhed og stabilitet, siger hun.

Og det er ikke kun de unge, som prioriterer økonomisk frihed, understreger hun.

– Generelt ser vi i dag en tendens til, at folk køber billigere, end de egentlig har råd til, fordi der også skal være plads til fornøjelser, eller fordi man gerne vil være sikker på at kunne blive boende, hvis den ene part bliver arbejdsløs eller arbejder mindre i en periode. For 30 år siden bed man i højere grad tænderne sammen i en periode for at få råd til egen bolig, siger Ann Lehmann Erichsen.

Selvom det giver større økonomisk frihed i det tidlige voksenliv at udskyde boligkøbet, så er det ikke uden konsekvenser, når vores entré på boligmarkedet udskydes.

– Boligen er en væsentlig kilde til opsparing og sandsynligvis familiens største formueaktiv. Når du afdrager på lånet, sparer du samtidig op til køb af en ny bolig eller alternativt blot opsparing i almindelighed. Du kan betragte opsparing i boligen på linje med opsparing til pensionen, forklarer Jørgen Munk Rasmussen.

Og det er med boliglån som med pensionen. Jo tidligere man kommer i gang, jo mere batter det i det lange løb.

– De unge har en tendens til at se på udgiften her og nu, og den kan måske være nogenlunde ens, hvad enten man bor til leje eller ejer en bolig. Men forskellen er, at ejerboligen fungerer som en opsparing, fordi du får penge med videre, når du flytter. Ejerboligen er altså et forbrugsgode, samtidig med at det er en investering, siger Ann Lehmann Erichsen.