Om det er et godt tidspunkt for lige præcis dig at omlægge dit fastforrentede realkreditlån til et nyt med en lavere rente, afhænger blandt andet af lånets størrelse og restløbetid, din tidshorisont i boligen og dine forventninger til renteudviklingen.
Det fastforrentede 4-procentslån med afdrag er i september 2025 atter blevet sendt ud i kulden til fordel for et 3,5-procentslån.
Dermed åbner konverteringsvinduet sig på klem igen, hvis du er blandt de tusinder af boligejere, som endnu ikke har omlagt dit 5-procentslån.
Men selvom tommelfingerreglen siger, at en såkaldt nedkonvertering begynder at se interessant ud, når renten er faldet med 1,5 procentpoint, er det ikke det eneste, der har betydning for, om det er et godt tidspunkt at slå til.
Det er fx også vigtigt, at du ser på kursen på det nye lån, ligesom en stribe individuelle forhold har betydning for, om det er det rigtige valg for lige præcis dig.
Fakta: Nedkonvertering af realkreditlån
- For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet.
- Den grundlæggende idé i en nedkonvertering er at erstatte dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.
- Som tommelfingerregel skal kuponrenten helst være faldet med mindst 1,5 procentpoint (kuponrente er obligationens pålydende rente), før en nedkonvertering bør overvejes.
- Desuden bør du have en restgæld på minimum 1 million kr., og der skal helst være en restløbetid på 10 år eller mere.
- Kursen på det nye lån, du optager, skal helst være så tæt på 100 som muligt – og som minimum på over 95, da du ellers får et for stort kurstab.
Hvorfor skal du holde øje med kursen?
Ved en nedkonvertering skifter du dit nuværende fastforrentede lån ud med et nyt lån med en lavere fast rente. På den måde får du en lavere ydelse, da dine renteudgifter bliver mindre.
Til gengæld stiger din restgæld, da der er en del omkostninger forbundet med en låneomlægning, ligesom der typisk vil være et kurstab.
Kurstabet er forskellen mellem, hvad du låner, og hvad du får udbetalt. Hvis kursen fx er 96 på det nye lån, får du kun udbetalt 96 kr. for hver 100 kr., du låner.
En nedkonvertering er mest attraktiv, når kursen er så tæt på 100 som muligt.
Derfor skal du holde et vågent øje med kursudviklingen på 3,5-procentslånet.
Hvor lang tid går der, før en omlægning har tjent sig selv hjem?
Aktuelt (pr. 11. september 2025) ligger kursen på 3,5-procentslånet og svinger lige under 97. Og den skal helst op omkring kurs 98, før de konverteringslystne boligejere for alvor begynder at slå til.
Det påpeger blandt andre boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit.
– Vi vurderer, at kursen på det 30-årige 3,5-procentslån med afdrag stadig er til den lave side. Hvis man konverterer i dag, tager det cirka 7,5 år, før man med sikkerhed er bedre stillet med et nyt 3,5-procentslån frem for et eksisterende 5-procentslån, siger hun med henvisning til det, man kalder breakeven.
Det er det antal år, der går, før omlægningen har tjent sig ind.
Hvor stor en besparelse kan du opnå ved en nedkonvertering?
Hun har regnet på en omlægning af et 5-procentslån med afdrag og en restløbetid på 28 år på 1 mio. kr. til et tilsvarende 3,5-procentslån ud fra den nuværende kurs på knap 97.
Det vil medføre, at den månedlige ydelse efter skat falder fra 4.560 kr. til 4.370 kr. svarende til cirka 190 kr. Samtidig stiger det månedlige afdrag med omkring 490 kr. fra 1.430 kr. til 1.920 kr.
Samlet set løber det op i en besparelse over hele lånets løbetid på omkring 106.000 kr.
– Ulempen ved omlægningen er, at hovedstolen øges med ca. 60.000 kr. som følge af omkostninger og kurstab, siger Lise Nytoft Bergmann.
Men har man en lang tidshorisont i boligen, kan pengene være godt givet ud, understreger hun.
Regnestykket ser dog endnu bedre ud, hvis kursen på 3,5-procentslånet kommer op i 99, da omkostninger og kurstab i så fald vil tjene sig selv hjem efter cirka 4 år, mens den samlede besparelse løber op i cirka 140.000 kr.
Skal du have is i maven eller slå til nu?
Om det er bedre at have is i maven og vente på, at kursen på 3,5-procentslånet kommer højere op – eller at der måske ligefrem kommer et 3-procentslån på banen, er desværre umuligt at forudsige.
– Tommelfingerregler er og bliver nu engang kun tommelfingerregler, der ikke gælder for alle, understreger boligøkonomen.
For der findes ingen præcis opskrift på, hvornår det helt rigtige tidspunkt er for en nedkonvertering, da der også er en række individuelle forhold, som spiller ind.
Fx skal lånet ifølge Lise Nytoft Bergmann have en vis størrelse – helst på over 750.000 kr. – før det kan svare sig, ligesom restløbetiden på dit nuværende lån bør være på minimum 10 år.
Det er som regel også en dårlig idé at kaste dig ud i en nedkonvertering, hvis du alligevel har planer om at sælge din bolig indenfor en overskuelig fremtid.
Hvad er forventningerne til renteudviklingen?
Desuden afhænger det af din økonomiske situation, hvor risikovillig du er og hvad dine forventninger er til renteudviklingen.
– Vi anbefaler, at man konverterer, når man vurderer, at gevinsten er "stor nok" i stedet for at jagte det optimale tidspunkt. Det er meget svært at forudsige renteudviklingen, og man risikerer at misse en konverteringsmulighed ved at forsøge at time markedet, siger Lise Nytoft Bergmann.
– Når det er sagt, bør man selvfølgelig aldrig kaste sig ud i en konvertering, blot fordi et nyt realkreditlån bliver toneangivende. Det er vigtigt, at man får individuel rådgivning og kender konsekvenserne af sine valg, både ved at konvertere og ved ikke at gøre det, uddyber hun.
Umiddelbart ser hun dog ikke i kortene, at der venter de store rentefald forude.
– Det er meget svært at forudsige den kortsigtede renteudviklingen, men på lidt længere sigt forventer vi stigende lange renter, siger Lise Nytoft Bergmann.
Få banken til at regne på det – og husk at forhandle om omkostningerne
Søren Verup, seniorrådgiver hos Beierholm Finansiel Rådgivning, mener samlet set, at nedkonverteringsgevinsten er forholdsvis lille med den nuværende kurs.
Men han understreger ligeledes, at det på den anden side er svært at forudsige, om renteniveauet for de fastforrentede realkreditlån falder yderligere eller stiger igen.
Han anbefaler derfor, at boligejere med 5-procentslån får banken til at regne på en nedkonvertering til et 3,5-procentslån. Særligt hvis man har et lidt større lån.
– Hvis der er tale om et lån på mere end ca. 4-5 mio. kr., så kan der være en mindre fordel, men se nøje på alle omlægningsomkostningerne og bed om rabatter på mindst 25 procent, siger den uvildige rådgiver.
Bankerne tjener nemlig gode penge på låneomlægninger. De rene omkostninger kan hurtigt løbe op i omkring 25.000 kr. Det er ikke muligt at gøre noget ved fx tinglysningsafgifter, men bankens gebyrer er altid til forhandling.
– Hvis man beslutter sig for at omlægge, så anbefaler jeg, at man sikrer kursen på optagelse af det nye 3,5-procentslån, så man låser sin konverteringsgevinst. Der skal ikke meget bevægelse i rentemarkederne til, før kurserne kan falde et eller flere kurspoint, advarer Søren Verup.
– Det er også værd at overveje, om man hellere skal lave en såkaldt skrå konvertering, hvor man vælger et nyt realkreditlån med rentetilpasning. Men det indebærer en større risiko for stigende renteudgifter, så det afhænger af, om man har modet og styrken i sin privatøkonomi til at håndtere eventuelt stigende udgifter i fremtiden, siger Søren Verup.
Fakta: Opkonvertering af realkreditlån
- Ved en opkonvertering skifter man et fastforrentet realkreditlån med en lav rente ud med et lån med en højere rente.
- Fidusen er, at man kan nedbringe sin restgæld. Når renten stiger, falder kursen på obligationerne bag lånet.
- Det betyder, at du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.
- Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kroner tilbage for hver 100 kroner, du har lånt.
- Ved et lån på 1 million kr. svarer det rundt regnet til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kr. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kr.
- Ulempen er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån. Desuden kan du ikke være sikker på, at renten falder igen.
- Hele øvelsen giver kun mening, hvis du kan nedkonvertere igen, inden den højere ydelse har spist hele kursgevinsten. For jo længere tid der går, før renten falder igen, jo dårligere en forretning har det været.
- Derfor er opkonverteringer også for de mere spekulative boligejere, som godt tør gamble med deres boligøkonomi.
Rådgiver: Det havde været bedre at beholde lånet med den lave rente
En betydelig del af de boligejere, som i dag har 5-procentslån, har opkonverteret fra lån med en rente på 0,5 procent eller 1 procent for på den måde at skære op mod 30 procent af deres restgæld.
Ifølge Karsten Engmann Jensen, som er indehaver af rådgivningsfirmaet Pengeministeriet, burde de have holdt fast i lånet med den lave rente.
– Folk mister jo stadig mange penge ved ikke at have det gamle lån, selvom de går ned i et 3,5-procentslån, siger Karsten Engmann Jensen.
Han understreger, at han har svært ved at forestille sig, at renten kommer betydeligt længere ned på de fastforrentede 30-årige lån.
– Jeg mener, at lån med fast rente alene skal bruges til at sikre nye boligejere mod rentestigninger, mens de er mest sårbare, uddyber den økonomiske rådgiver.