Hvad er en bevaringsværdig bygning?

Kommunen kan udpege dit hus som bevaringsværdigt, hvis det har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, som anses for bevaringsværdige, og som har en lokal eller regional betydning.

Det vurderes ikke alene, om huset er særligt gammelt eller smukt, men også om huset som helhed anses som unikt for sin tid eller hustype. Når et hus har status som et bevaringsværdigt hus, gælder det kun husets ydre såsom facade, sokkel eller fundament, vinduer, døre, tag, kviste og skorstene. Her kan der være nogle særlige konstruktioner, detaljer eller materialer, der er specielle eller unikke. Derfor skal du være opmærksom på, at der kan gælde særlige regler for, hvad du må udføre af ændringer på de ydre dele af dit hus. Det er kommunen, som fastsætter disse regler.

Er et hus derimod bygningsfredet, er det hele huset – ude som inde, der er fredet. I det tilfælde skal alle ændringer godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen.

Der er registreret ca. 350.000 bevaringsværdige huse i Danmark. I Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB) kan du søge på alle adresser i Danmark og se, om der er registreret en fredet eller bevaringsværdig bygning (2019).

Hvem bestemmer, hvad jeg må med mit bevaringsværdige hus?

Kommunerne administrerer og har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger.

En bygning er først bevaringsværdigt rent juridisk, når den er udpeget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en (bevarende) lokalplan. Det skal du være opmærksom på, når du skal istandsætte eller bygge om. Der kan også være tinglyst særlige deklarationer eller servitutter på ejendommen.

Er bygningen indskrevet i en lokalplan eller byplanvedtægt vil det som regel betyde, at der er lagt større restriktioner på bygningen. Det er derfor vigtigt at undersøge, om der gælder særlige forhold for din ejendom, før du foretager dig noget. Hvis der er tale om udvendige arbejder på et bevaringsværdigt hus, skal du også være opmærksom på, at kommunen kan stille krav til materialer - fx røde teglsten på taget - og facaden – fx at den skal have en bestemt farve.

Det er altid en god idé på forhånd og i god tid at undersøge hos din kommune, hvilke muligheder du har, inden et større projekt sættes i gang. Du kan også finde vejledning hos foreningen Historiske Huse, der hjælper ejere af bevaringsværdige huse.

Hvilke love og regler gælder for bevaringsværdige huse?

Ifølge Planloven er det kommunerne, der står for udpegning af værdifulde og bevaringsværdige kulturmiljøer i både by- og landområder, herunder enkelt bygninger.

Når et hus i første omgang registreres som bevaringsværdigt i kommuneplanen, betyder det ikke, at ejeren skal ansøge kommunen, hvis han/hun vil ændre noget på huset. Forpligtelserne kommer reelt set først i anden fase, hvor kommunen udarbejder eller reviderer den eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. Efter udarbejdelse eller revision bliver der i lokalplanen defineret en række krav til området og husene - fx retningslinjer for, hvilke materialer og farver der må anvendes.

Kommunen har ret til at stille krav til husets ydre, fordi formålet med at kende huset bevaringsværdigt er at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk. Du må heller ikke rive dit bevaringsværdige hus ned uden tilladelse fra kommunen.

Ønsker du at istandsætte huset på en måde, der ikke helt overholder kommunens krav, kan du søge dispensation. Læs mere om hvordan du gør og hvad din ansøgning skal indeholde på Historiske Huses hjemmeside.

LÆS OGSÅ: Fredede huse

Hvad betyder det for dig som ejer, at et hus er bevaringsværdigt?

Som ejer af et bevaringsværdigt hus skal du beskytte husets ydre arkitektoniske og kulturelle værdier. Er dit hus omfattet af en kommune- eller lokalplan, skal du være klar over, at:

  • Lokalplanen definerer en række krav til området og husene, fx retningslinjer for hvilke materialer og farver, der må anvendes.
  • Kommunen har ret til at stille krav til husets ydre, fordi formålet med at udpege huset som bevaringsværdigt, er at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk.
  • Der ved en istandsættelse eller ombygning ikke blot kan være særlige krav til udformning af bygningsdele som vinduer, døre, kviste og tag, men også til husets facader og overflader, fx kalk, farver eller særlige malingstyper.
  • Du skal søge kommunen om tilladelse til at nedrive dit bevaringsværdige hus, og kommunen kan meddele afslag.
  • Du skal ansøge kommunen om lov til at foretage udvendige ændringer på huset, og kommunen kan kræve at besigtige arbejdet.
  • Har du istandsat huset (forkert) uden tilladelse, kan kommunen kræve, at du laver arbejdet om.
  • At du som ny ejer bør sikre dig, at gældende krav er overholdt (hvis husets tidligere ejer ikke har overholdt reglerne, kan du som ny ejer blive ansvarlig og skal så selv gøre krav gældende mod husets tidligere ejer).
  • Rent arkitektonisk vil det fx betyde, at du typisk ikke vil få lov til at overpudse facadens blanke murværk. Du vil som regel heller ikke kunne få tilladelse til at ændre på vinduernes formater eller opdeling.

Hvad sker der, hvis du ikke følger reglerne?

Får du ikke dispensationen og istandsætter alligevel, kan kommunen kræve, at du laver arbejdet om inden for en angivet tidsfrist.

Udgifterne ved at skulle føre huset tilbage til oprindelig stand er ikke omfattet af en ejerskifteforsikring. Er dit hus bevaringsværdigt, er det derfor en god idé at spørge kommunen, om det, du har tænkt dig at gøre, er i orden.

Du kan gå ind på din kommunes hjemmeside og læse om, hvilke retningslinjer der er for bevaringsværdige huse i din kommune og dit lokalområde.

Hvis du overvejer at købe et hus, der er bevaringsværdigt, er det en god idé at få et overblik over, hvilke krav der stilles til huset, og om gældende krav er overholdt. Du kan ende med at blive gjort ansvarlig, hvis husets tidligere ejer ikke har overholdt reglerne. I så fald skal du selv stå for at gøre krav gældende mod husets tidligere ejer.

Det er derfor altid en god ide at tage direkte kontakt til kommunens tekniske afdeling og forhøre dig om, hvilke restriktioner der ligger på ejendommen og om der er udarbejdet – eller planlægges udarbejdet - en bevarende lokalplan, hvor huset indgår i.

De bløde forpligtelser

Ud over de love og regler, der gælder for bevaringsværdige huse, er der de "bløde" forpligtelser.

Som ejer af et bevaringsværdigt hus skal du værne om de arkitektoniske og kulturelle værdier, som huset er blevet kendt bevaringsværdigt for. Det handler fx om valg af vinduer, døre, kviste og tag, men også om at bevare nogle af de overflader, stofligheder og teksturer, som huset har.

For at bevare disse træk kan du vælge særlige malingstyper, teknikker og legeringer (blandinger).

I de fleste tilfælde er det ikke så besværligt, som det umiddelbart lyder. Med lidt råd, vejledning og inspiration fra en professionel rådgiver, fx en arkitekt, kan opgaven blive nemmere at gå til.

Hvilke støttemuligheder er der for bevaringsværdige huse?

Er der defineret retningslinjer for, hvordan du må istandsætte dit bevaringsværdige hus, har du måske mulighed for at søge støtte til bygningsforbedring hos kommunen, såfremt kommunen har afsat puljemidler til dette formål. Det er dog langt fra alle kommuner, der har valgt at afsætte midler til bygningsforbedring.

Du kan søge støtte til istandsættelse af husets ydre, dvs. facade, tag, vinduer, døre, kviste og skorsten. Støtten kan højst udgøre en tredjedel af de samlede udgifter til istandsættelsen.

Yder din kommune støtte, vil der typisk være krav til vedligeholdelsen/istandsættelsen, ligesom det vil blive kontrolleret, at kravene bliver overholdt. Derudover er der forskellige regler for tilbagebetaling, hvis du sælger boligen kort tid efter, at du har modtaget støtte.

Det varierer fra kommune til kommune, hvilke bygninger der kan søges støtte til. I visse kommuner er det ikke muligt for sommerhusejere at søge støtte, ligesom ejere af lejligheder i en karré, der er blevet kendt bevaringsværdig, heller ikke har så mange muligheder for at få støtte. Læs mere om støtte til bygningsforbedring af bevaringsværdige huse på Historiske Huses hjemmeside.

Hvor kan du se, om dit hus er bevaringsværdigt?

Det kan være beskrevet i lokalplan, kommuneplan eller byplansvedtægter, at et hus er bevaringsværdigt, samt hvilke krav kommunen stiller til husets ydre.

Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB) indeholder oplysninger om de bevaringsværdige bygninger i Danmark og kan give dig et hurtigt overblik. Det sikreste er dog, at forhøre dig direkte hos kommunen.

Du kan også kontakte foreningen Historiske Huse, der kan hjælpe dig med at få et overblik over, hvad det betyder for dig, at dit hus er bevaringsværdigt.

Lad huset bestemme, hvordan det skal se ud

Formålet med at erklære et hus bevaringsværdigt er at sikre husets eller kvarterets oprindelige udtryk. Derfor skal du være ekstra varsom, når du skal istandsætte eller restaurere et gammelt hus. Ofte er de bygget efter en særlig byggeskik eller arkitektur, som sætter helt faste rammer for, hvordan huset skal se ud.

Lad dig inspirere af bevaringsguiderne for Bedre Byggeskik-husene, Parcelhuset, Funkishuset og Historicismens Huse. Guiderne gennemgår husenes arkitektur, materialer og bevaringsværdier med principforslag til, hvordan man bevarer eller genskaber disse huses særlige karakter bedst muligt for nutiden og eftertiden.

I Energiguiden for fredede og bevaringsværdige huse kan du blive inspireret til, hvordan du forbedrer dit historiske hus’ energiforbrug, komfort og indeklima, så du sikrer en tidsvarende bolig - uden at de bærende bevaringsværdier ødelægges.

Hvordan erklæres et hus bevaringsværdigt?

Der er forskellige metoder til at registrere landets bevaringsværdige bygninger. Den mest gængse er SAVE-metoden. (Survey of Architectural Values in the Environment). Bygningerne får karakterer fra 1 til 9 ud fra forskellige kriterier. Karaktererne 1-3 regnes for en høj bevaringsværdi, 4-6 for middel bevaringsværdi og 7-9 for lav bevaringsværdi.

Når en bolig registreres, tildeles den karakterer for følgende forhold:

  • Arkitektonisk værdi
    Vedrører huset som helhed. Der ses på husets proportioner, og om det er harmonisk og konsekvent opført inden for sin stilart. Huset kan fx også være et særlig unikt eksempel på en ny byggestil eller have en særlig konstruktion.
  • Kulturhistorisk værdi
    Her har det betydning, om huset er et godt eksempel på en lokal byggetradition, enten inden for en bestemt stilart eller en særpræget anvendelse af materialer. Det kan også være afgørende, at huset har en særlig historisk betydning eller tilbage i tiden har haft en betydning for lokalområdet.
  • Miljømæssig værdi
    Den miljømæssige værdi fastsættes ud fra husets sammenhæng med de omkringliggende boliger og bygninger. Om huset er med til at understrege eller give et kvarter eller et område et særligt præg.
  • Originalitet
    Originaliteten bedømmes både ud fra, om huset står med sit oprindelige udtryk, og i hvilken stand det er. Huset kan godt være istandsat, men det har betydning, om istandsættelsen og eventuelle ændringer understreger husets originalitet.
  • Tilstand
    Husets tilstand indgår også i den samlede vurdering. Det er en konstatering af, om huset er vedligeholdt eller forsømt.

Hvis et hus udpeges som bevaringsværdigt, får ejeren af huset skriftlig besked fra enten kommunen eller Slots- og Kulturstyrelsen.

Hvis der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig. Fx kan bygning ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere bevaringsværdighed end ved den oprindelige vurdering.

Bevaringsværdien siger ikke noget om husets brugsværdi.