Danske Bank stiller nu som krav, at en boligkøber skal lægge 10 procent af en boligs pris mod 5 procent i dag i udbetaling, når de køber en ny bolig. 

Det sker som følge af Corona-krisen. Danske Banks realkreditselskab, Realkredit Danmark, ved ikke, hvor længe det nye krav skal gælde.

Ingen af de tre konkurrenter, Nordea Kredit, Nykredit og Jyske Kredit, har planer om at hæve kravet til udbetaling.

Krav om udbetaling på 10 procent påvirker kun boligpriserne begrænset

Danske Banks krav om en fordobling af udbetalingen ved køb af en ejerbolig fra 5 til 10 procent af købsprisen lyder dramatisk, men får i praksis næppe den store effekt på boligpriserne. Det vurderer projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.

- Der er isoleret set en negativ priseffekt, men jeg tror, den bliver meget begrænset. Priseffekten vil kunne ses i de store byer med høje boligpriser, og hvor ekstra fem procent derfor kan mærkes. Det kan de ikke udenfor de større byer, vurderer han.

Curt Liliegreen peger på, at førstegangskøberne i de store byområder typisk går efter ejerlejligheder, hvor han forudser en ”mindre priseffekt”, mens han ikke ser nogen større effekt på huspriserne.

Større udbetaling ved boligkøb i København og Aarhus

Når Danske Banks krav ikke får den store indflydelse på boligpriserne, hænger det sammen med, at køberne i forvejen er underlagt skrappe krav til udbetalingens størrelse, når de køber bolig i København og Aarhus samt de omkringliggende kommuner.  

Og det er regler, som alle banker skal rette sig efter – uanset, om banken officielt opererer med en udbetaling på 5 eller 10 procent af købsprisen. Forklaringen er, at der gælder særlige regler for finansiering af boliger i de store byområder. 

Ganske vist er det officielle krav stadig en udbetaling på fem procent af købsprisen, men i praksis vil mange førstegangskøbere blive stillet over for en krav om en udbetaling på mindst 10 procent, fremgår det af Finanstilsynets vejledning fra februar 2016.

Høje boligpriser øger krav til udbetaling

Når kravet til udbetaling for mange førstegangskøbere alligevel havner på mindst 10 procent, skyldes det de høje priser på ejerboliger i de store byområder. For at få råd til en lejlighed, bliver køberne simpelthen at låne flere penge set i forhold til husstandsindkomsten.

Står du som førstegangskøber fx foran køb af en toværelses lejlighed til 1,8 millioner kr. i København og har en månedsløn på 30.000 kr. og uden nogen større formue, vil alle banker være forpligtet til at kræve en udbetaling på mindst 10 procent af købsprisen, viser redaktionens beregninger på baggrund af Finanstilsynets vejledning.

Boligejere skal kunne tåle prisfald på 10 procent 

Af Finanstilsynets vejledning gældende for boliger i de to store byområder fremgår det, at boligejere med en ’gearing’ (gældsfaktor) på mellem 4 og 5 stadig skal have en positiv nettoformue, selv om boligen falder 10 procent i værdi. ’Gearingen’ beskriver forholdet mellem husstandsindkomsten og husstandens gæld.

I ovenstående eksempel udgør ’gearingen’ med en standard udbetaling på 5 procent ca. 4,8. Regnestykker ser således ud: Restgælden i boligen på ca. 1.740.000 kr. divideres med husstandsindkomsten på 360.000 kr., hvilket giver den nævnte gearing på 4,8. 

Et enkelt regnestykke afslører nu, at boligkøberen i det konkrete eksempel skal levere en udbetaling på ca. 12 procent (216.000 kr.) for, at han/hun stadig skal være solvent efter et prisfald på 10 procent. Eksemplet gælder for en boligkøber uden hverken anden gæld eller formue

Krav om dobbelt udbetaling rammer primært førstegangskøbere

For de boligkøbere, som i forvejen er inde på boligmarkedet, spiller kravet om en høj udbetaling næppe den store rolle. I kraft af stigende boligpriser og/eller en løbende opsparing i boligen, vil køberen i de fleste tilfælde kunne præstere en udbetaling på mindst 10 procent ved at bruge den friværdi, de har optjent.

Men især i de store byområder har førstegangskøbere med en begrænset formue haft lidt vanskeligere ved at købe ejerbolig siden Finanstilsynets opstramning af kravene i 2016. Og det ændrer Danske Banks nye krav til udbetalingen altså ikke på. 

Når Danske Banks krav om øget udbetaling ifølge Curt Liliegreen alligevel får en mindre priseffekt, hænger det sammen med, alle typer af boligkøbere bliver stillet overfor kravet om en højere udbetaling. 

Og det betyder, at selv købere med en pæn opsparing, kan låne færre penge i banken til boligformål og i stedet må se sig nødsaget til at trække på en dyr kassekredit til fx en modernisering af lejligheden. 

Begrænset effekt uden for storbyområder

I langt størstedelen af landet ligger boligpriserne imidlertid på et mere behersket niveau og her vil Danske Banks initiativ have en meget begrænset priseffekt ifølge Curt Liliegreen.

Han henviser til, at boligpriserne mange steder alligevel er så lave, at en fordobling af udbetalingen næppe vælter læsset for ret mange købere.   

- Som førstegangskøber kan du købe en ejerlejlighed i fx Nykøbing Falster for 800.000 kr.  De ekstra 5 procent udbetaling udgør 40.000 kr. ekstra, og dem kan du trække på en kassekredit til 10 procent i rente. Det kan da mærkes, men det vil ikke forhindre et boligkøb, vurderer Curt Liliegreen.

Han henviser til, at kreditstramningen måske vil ramme andre former for forbrug som fx indkøb af nye møbler, indretning og istandsættelse af den nyindkøbte lejlighed.

Hvorfor fordobler Realkredit Danmark krav til udbetaling ved køb af bolig?

Realkredit Danmarks officielle forklaring er ifølge Finanswatch, at "Vi tager et ansvar for vores egen virksomhed, men også for samfundet – også især for de familier, der skal købe boliger ved at sikre, at de har en robust nok økonomi til at kunne håndtere coronakrisen på fornuftig vis." 

En anden forklaring kunne være, at Danske Bank og Realkredit Danmark ikke at ønsker at blive hæmmet i sit fremtidige udlån ved at huse en stor gruppe af boligejere med negativ egenkapital. 

Den type af udlån kan begrænse mere lukrative forretninger med især ældre og velpolstrede boligejere i og omkring storbyerne. Med andre ord er der tale om et tilbud, der blandt travle håndværkere også kendes som et ”skrub-af-tilbud”.