Etablering af kælder

Etablering af en kælder kan være en løsning, hvis du gerne vil have mere plads men ikke må udvide pga. bebyggelsesprocenten på din grund. Læs her, hvad du har af muligheder.

Etablering af kælder.

Halvandetplanshus med kældervinduer i sokkel. Foto: Lisbeth Holten

Hvornår kan du overveje at bygge en kælder?

Der er forskellige situationer, hvor det er værd at overveje at etablere en kælder under sit hus:

    • Hvis du skal bygge et helt nyt hus 
    • Hvis du skal bygge til et eksisterende hus. 
    • Hvis du har et eksisterende hus med kælder, hvor du ønsker større rumhøjde i kælderen. 
    • Hvis du har et eksisterende hus med krybekælder, hvor du ønsker mere opbevaringsplads.

Hvornår kan det være en god idé at bygge en kælder?

En kælder giver dig først og fremmest mere plads til din rådighed. Kælderen kan fx bruges til værksted, hobbyrum, hjemmebiograf, vaskerum, bryggers, vinkælder, viktualierum, badeværelse eller lignende. Kælderen er god til opbevaring. Husk at opbevare tøj mv. i lufttætte plastkasser, så de ikke tager skade af den fugt, der kan være i en kælder. 

Du må normalt ikke bruge en kælder til egentlig beboelse, altså sove- og opholdsrum. Det skyldes, at de fleste kældre er usunde at opholde sig i igennem længere tid på grund af fugt, manglende dagslys og radon (en radioaktiv luftart, som trænger op i boligen fra undergrunden). 

LÆS OGSÅ: Kælder under nyt hus

Hvad koster det at bygge en kælder?

Det er svært at komme med et præcist bud på, hvad det koster at udgrave en kælder, da prisen fx afhænger af grundens jordbundsforhold og hvor dybt du skal grave. 

Hvis jordbunden ikke er normal, eller grundvandsspejlet ligger højt på din grund, vil det komplicere udgravningen og gøre projektet væsentligt dyrere. 

Ny kælder under nyt hus: Typisk vil det koste 9.000-13.000 kr. pr. kvadratmeter inkl. moms (2018 priser) at etablere en kælder, når du er i gang med at bygge et nyt hus. Det er prisen for en rå kælder inkl. lyskasser til vinduer. Dertil kommer udgifterne til lægning af klinker eller lignende på gulvet, opsætning af lofter, isætning af døre, malerbehandling af vægge, VVS- og elarbejder. Dette gør, at prisen nærmer sig 10.000-15.000 kr pr kvadratmeter, inkl. moms. 

Udgravning af eksisterende kælder: Det koster næsten det samme at udgrave en eksisterende kælder, så den får større rumhøjde, som det koster at få en ny kælder under et nyt hus. Typisk 8.000-12.000 kr. pr. kvadratmeter inkl. moms for en rå kælder. Skal der etableres badeværelse i kælderen er det væsentligt dyrere. I en eksisterende kælder er der som regel vinduer i soklen, hvilket giver bedre dagslysforhold. Hvis du selv kan udføre en del af gravearbejdet, kan du slippe en del billigere, men husk altid at rådføre dig med en bygningsingeniør og en geotekniker, inden du går i gang. 

Kan det betale sig at grave ud til en kælder?

Udgravning til kælder og opmuring af kældervægge.

Opmuring af kældervægge i armerede letklinkerblokke. Foto: Maxit A/S

Da en kælder i de fleste tilfælde ikke må bruges til soverum eller længerevarende ophold, foretrækker de fleste husejere at bygge flere kvadratmeter til over jorden i stedet. Det kan fx være i form af en førstesal eller en tilbygning i stueetagen. 

Der er dog situationer, hvor udgravning af kælderen er den eneste mulighed for at få ekstra kvadratmeter på sin grund. Det gælder fx, hvis grunden allerede er bebygget op til den gældende bebyggelsesprocent, der typisk er på 30 procent for almindelige enfamiliehuse. I den situation er en udvidelse nedad en mulighed, hvis du gerne vil blive boende i dit hus og har brug for ekstra plads.

Dog kan det ikke altid lade sig gøre at grave kælderen ud. Hvis loftet i din kælder ligger mere end 1,25 meter over terræn, kan kælderen være godkendt til beboelse. I så fald tæller kælderen med i bygningens bruttoareal, som er angivet på BBR-meddelelsen. Selvom en kælder ligger mere end 1,25 meter over terræn betyder det dog ikke, at kælderen automatisk er godkendt til beboelse. 

Hvis du skal i gang med at bygge et nyt hus eller en tilbygning, er det værd at overveje at etablere en kælder. De kvadratmeter, du bygger under jorden, er nemlig billigere end de kvadratmeter, du bygger over jorden. Til gengæld er anvendelsesmulighederne ikke helt de samme, så overvej dine behov nøje, inden du træffer beslutningen. 

I et eksisterende hus kan du få en mere brugbar kælder ved at grave kælderen dybere, så du får større rumhøjde. Det er et relativt dyrt projekt., og derfor er det især værd at overveje, hvis din kælder er kold og fugtig. Når du udgraver kælderen, får du nemlig samtidig mulighed for at varme- og fugtisolere kældergulvet samt radonsikre, så du får en mere tør, varm og anvendelig kælder. Udgravningen bør suppleres med dræn og isolering af kældervæggene udefra.

Hvilken betydning har udgravningen af en kælder for husets værdi?

Hvis du graver ud til en kælder under et nyt eller et eksisterende hus, vil det medføre:

  • En øget ejendomsværdibeskatning 
  • Et øget varmeforbrug 
  • En højere salgspris 

Øget ejendomsværdibeskatning 

Når du udgraver en helt ny kælder i et eksisterende hus, vil din ejendomsværdiskat stige. 

For et fritliggende enfamiliehus vil arealet i kælderen indgå i det samlede regnestykke med 30 procent i forhold til arealet i stueetagen. Kælderen i et rækkehus vil tilsvarende indgå med 40 procent. 

Til sammenligning indgår arealet på en ny førstesal med 80 procent i enfamiliehuse og 90 procent i rækkehuse. 

Øget varmeforbrug 

Husets varmeforbrug stiger, når du udvider huset med flere kvadratmeter, men stigningen behøver ikke at blive ret stor. 

Hvis du sørger for at isolere kældergulve og -vægge grundigt, kan du slippe med en ganske beskeden ekstra varmeregning. Det er også en god idé at etablere gulvvarme, der udnytter det lunkne returvand fra radiatorerne i resten af huset til at opvarme kælderen. 

Hvis der er varme i kælderen, holdes den sund. Varmen fra kælderen stiger op i det øvrige hus og betyder blandt andet, at gulvene i stueetagen ikke føles kolde.

Højere salgspris 

Huse med kælder er eftertragtede blandt mange huskøbere. En god brugbar kælder vil derfor måske kunne give dig en højere pris for huset, når du skal sælge det. En af årsagerne er, at huskøbere efterspørger meget plads, og her kan en kælder bidrage. 

Omvendt er kældre også blevet en akilleshæl for husejere i områder, hvor der hyppigt forekommer oversvømmelser af kældre. Hav derfor risikoen for oversvømmelse med i dine overvejelser, når du skal vurdere, om en udgravning af kælderen vil være en reel gevinst for salgsprisen af dit hus. 

Hvorvidt investeringen i en kælder tjener sig selv hjem ved et hussalg er svært at vurdere. 

Kræver det byggetilladelse at udgrave kælder?

Det kræver byggetilladelse, hvis du skal udgrave en helt ny kælder til et eksisterende hus, eller hvis huset i forvejen har delvis kælder, som du ønsker at gøre større. 

Derimod kræver det ikke byggetilladelse at udgrave en eksisterende kælder, så den får større rumhøjde, da man i dette tilfælde ikke udvider husets areal. Arbejdet skal dog anmeldes til kommunen. 

Du bør kontakte dit forsikringsselskab og rådføre dig med en bygningsingeniør, inden du går i gang med udgravningen af kælderen, så du undgår, at husets stabilitet svækkes med skader på huset til følge. 

Kan du selv udgrave din kælder?

At grave en kælder ud under et eksisterende hus er absolut ikke gør det selv-arbejde. Det kan gå grueligt galt, hvis du ikke bærer dig rigtigt ad. 

Gravearbejdet under huset skal udføres meget omhyggeligt for at undgå revner i husets ydervægge og fundament, ligesom bærende vægge i huset kan vælte, hvis du ikke passer på. Derfor er det meget vigtigt at søge råd hos en professionel rådgiver med erfaring i kælderudgravning, inden du går i gang med projektet. 

Du kan godt spare på udgifterne til håndværkere ved selv at stå for en del af gravearbejdet, men du bør altid have fagfolk til at rådgive dig undervejs. 

En del af arbejdet bør desuden udføres af professionelle, da det er svært at udføre korrekt, hvis man ikke har den fornødne erfaring. Det gælder fx understøbning af vægge og kældergulv samt afstivning af huset. 

Hvilke fagfolk kan du søge råd hos, når du skal udgrave kælderen?

Vi anbefaler, at du søger råd hos følgende fagfolk, inden du går i gang med udgravningen af din kælder:

Geotekniker 

Inden du går i gang med at grave, anbefaler vi, at du får en geotekniker til at vurdere, om jorden under og omkring dit hus er i orden. Det vil sige, at der skal undersøges, om jorden har tilstrækkelig bæreevne til "at holde huset på plads", så det ikke kan skride eller sætte sig under gravearbejdet. Det er også vigtigt, at jorden rundt om huset kan blive stående, så den ikke vælter ned i udgravningen, når man graver ud under det eksisterende fundament. 

Bygningsingeniør 

En rådgivende ingeniør er god at have ved hånden, når udgravningsarbejdet skal planlægges. Han eller hun kan vurdere, hvordan arbejdet med bl.a. understøbningen af de bærende vægge bedst kan tilrettelægges, og om det er nødvendigt med afstivning af huset for at undgå sætningsskader under udgravningen. 

Den rådgivende ingeniør kan desuden vurdere, om der kan opstå problemer med kloakker og afløb, fx fordi kloakken kommer til at ligge så dybt, at den ikke kan lede kloakvandet til hovedkloakken. I så fald kan det være nødvendigt at etablere en pumpebrønd. 

Arkitekt 

Hvis du skal i gang med at udgrave en helt ny kælder i et eksisterende hus, kan det ikke undgå at påvirke indretningen af resten af huset. Der skal fx findes plads til kældertrappen, og måske skal bryggers eller andre funktioner flyttes ned i den nye kælder. En arkitekt kan hjælpe med at finde en god løsning på den nye indretning af huset. 

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • Dansk Beton nr. 2 (2003)
  • Dansk Fundering Aps.
  • Maxit A/S
  • Expan A/S
  • Home
  • SBi-anvisning 224 Fugt i bygninger 2. udg. 2013
  • Byg-Erfa
  • DS 436 Norm for dræning af bygværker 2. udg. 1993

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab