Hvad betyder det at "indefryse ejendomsskatten"?

Når du "indefryser" ejendomsskatten betyder det, at kommunen yder et lån til betaling af din ejendomsskat. Kommunens lån ydes mod sikkerhed i din ejendom.

Formålet med indefrysnings-ordningen er, at give ældre og pensionister mulighed for en økonomisk aflastning, så de kan blive i eget hus eller beholde sommerhuset, selvom de ikke længere er i arbejde.

Ifølge den nugældende Lov om lån til betaling af ejendomsskatter er alle kommuner forpligtet til at give husejere mulighed for, at de kan "indefryse ejendomsskatten". 

LÆS OGSÅ: Beskatning af ejerboliger

Hvem har mulighed for at udsætte betalingen af ejendomsskat?

For at benytte indefrysnings-ordningen skal ejeren eller dennes ægtefælle/registrerede partner:

  • have fast bopæl her i landet på det tidspunkt, hvor de pågældende ejendomsskatter m.v. forfalder
  • og enten være nået folkepensionsalderen eller være på efterløn eller få pension i henhold til loven om førtidspension, social pension eller delpension.

Du kan ikke anvende ordningen, hvis du modtager et boligydelses-lån, dvs. boligstøtte. Er du i tvivl om, hvorvidt det bedst kan svare sig for dig, om du skal modtage boligydelses-lån eller indefryse ejendomsskatterne, bør du kontakte din kommune. De kan hjælpe dig med at finde den mest fordelagtige løsning for dig.

Alle kommuner har pligt til at yde lån gældende for ejendomsskatter og tilslutningsafgifter (fx til fjernvarme), men det er op til den enkelte kommune, om låneordningen også omfatter vej-, kloak-, vandaflednings-afgift og lign.

Lånet kan ydes til helårsboliger, herunder ejerlejligheder, og fritidsboliger, men der kan ikke ydes lån til mere end en ejendom pr. person.

Det er den kommune, som ejendommen ligger i, der skal tilbyde lånet. Hvis du vil indefryse ejendomsskatterne på dit sommerhus, skal du altså rette henvendelse til den kommune, sommerhuset ligger i.

Det er en forudsætning, at der skal være friværdi i dit huset inden for den seneste offentlige ejendomsvurdering, før du kan få bevilliget lånet.

Hvordan indefryser du din ejendomsskat?

Opfylder du betingelserne for at benytte indefrysnings-ordningen, kan du ansøge den kommune, hvor ejendommen er beliggende.

Du skal anvende den digitale løsning, som kommunen stiller til rådighed (digital selvbetjening). Hvis du ikke har mulighed for at betjene dig selv på nettet, kan du få hjælp i kommunens borgerservice eller på biblioteket.

Hvordan forrentes lånet ved indefrysning af ejendomsskatter?

Lånebeløbene forrentes med en årlig rente, der svarer til et gennemsnit opgjort med 2 decimaler af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer de 12 foregående måneder pr. 1. oktober det foregående år. For 2018 er renten opgjort til 1,0 procent, mens  den udgør 0,88 procent i 2019.

Renten kan ikke trækkes fra på selvangivelsen. Men der er lempet lidt i loven i forhold til dette udgangspunkt, idet der ved opkrævning af et lånebeløb, der er forfalden til betaling, ydes et nedslag i de renter, der er påløbet efter den 1. januar 2011. Nedslaget udgør i 2019 og fremover 25 procent.

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din grundskyld

Hvordan stiller du sikkerhed for lånet?

Kommunen vil enten kræve, at lånet er sikret ved et skadesløsbrev eller ejerpantebrev i huset. Forskellen mellem de to typer pantebreve er uden betydning i denne sammenhæng.

Anvendes et skadesløsbrev som sikkerhed, udstedes skadesløsbrevet af ejeren til kommunen, og giver på den måde sikkerhed i ejendommen for de indefrosne skatter op til pantebrevets pålydende beløb. Udgangspunktet er, at gælden ikke må overstige hovedstolen på skadesløsbrevet.

Anvendes et ejerpantebrev som sikkerhed, udstedes ejerpantebrevet af ejeren til ejeren selv og afleveres til kommunen, der gennem en såkaldt håndpantsætnings-erklæring får sikkerhed i pantebrevet og dermed i ejendommen.

Kan kommunen nægte at yde lån

Der kan ydes lån, indtil lånebeløbet med tilskrevne renter udgør 95 procent af skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets pålydende. Er der fx sikkerhed for 200.000 kr., skal der stilles ny sikkerhed, når det indefrosne beløb inkl. renter er nået op på 95 procent heraf, dvs. i dette eksempel 190.000 kr.

Der skal derefter tages stilling til, om der er basis for en forhøjelse af sikkerheden, og i så fald om ordningen kan fortsætte. Hvis ikke, skal ejeren fremover betale ejendomsskatter (grundskyld) m.v. med tillæg af de renter, der fra dette tidspunkt skal betales af lånet.

Selv om der er masser af friværdi i ejendommen, kan kommunen imidlertid godt nægte at yde lån. Eksempelvis er en ejendom vurderet til 2 millioner kroner med et tinglyst lån i ejendommen på samme beløb, men hvor restgælden imidlertid kun udgør 1,2 millioner kr.

I den situation er der rigelig friværdi, men ikke desto mindre er kommunen berettiget til, at afslå indefrysning af ejendomsskatten, da kommunen i princippet ikke har sikkerhed inden for den offentlige vurdering.

Men du kan godt opnå et lån alligevel. Af vejledning nr. 108 af 9. juli 1987 fremgår det, at kommunen kan vælge alene at medregne restgælden på 1,2 millioner kr., når kommunen skal vurdere sin sikkerhed for lånet. Hvis kommunen alligevel nægter at yde dig lån, har du mulighed for at nedlyse det foranstående lån på de 2 millioner kr. Tal med banken/långiver om denne mulighed.

Når du har nedlyst lånet til 1,2 millioner kroner, kan kommunen ikke nægte dig indefrysning af dine ejendomsskatter længere, da de har tilstrækkelig sikkerhed for deres udlån.

Hvilke betydning har det, at der i forvejen er pant i ejendommen?

Skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet skal respektere (dvs. ligge efter) de pantehæftelser, der er i ejendommen i forvejen. Pantebrevet rykker op efter de foranliggende pantehæftelser, efterhånden som disse afvikles. Kommunens sikkerhed skal have så god en placering, at den holdes inden for den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Placeringen finder man ved at se på, hvilke lån der i øvrigt er i ejendommen, og hvor stor sikkerheden til kommunen er. Hvis den offentlige ejendomsværdi fx er 1 million kr., og der i forvejen er lån i ejendommen for 800.000 kr., kan sikkerheden ikke blive på mere end 200.000 kr. Er der inkl. renter allerede indefrosset 190.000 kr., svarende til 95 procent af sikkerheden, kan ordningen ikke fortsætte.

Kommunen kan tillade, at der optages nye lån, som kommunens lån "rykker" for. Desuden kan kommunen tillade en omprioritering af de lån, som ligger foran kommunens sikkerhed i tingbogen. Du kan spørge din kommune, hvilke retningslinjer og praksis netop din kommune følger.

Hvert år inden 1. marts har du krav på at få besked om, hvor stort lånet inkl. tilskrevne renter er blevet.

Hvad sker der med lånet, hvis du sælger din bolig?

Lånet forfalder ved ejerskifte. Der gælder dog visse undtagelser, især hvis ejendommen efter ejerens død overtages af ægtefællen, eller ejeren kommer på plejehjem. Lånet kan til enhver tid indfries.

En billig lånemulighed

Renten for at låne penge hos kommunen er fastlagt til 0,88 procent i 2019, og da kommunen hverken forlanger lånesags-gebyrer  og tilmed betaler for udgifterne til tinglysning af lånet, er lånemuligheden  langt mere attraktiv end et tilsvarende lån i en bank eller et realkreditselskab.

Ganske vist ligger renten på et variabelt forrentet lån i realkreditselskabet på omkring minus 0,20 pct. (dec. 2018) for det billigste lån, men efter indregning af bidrag til realkreditselskabet, havner den samlede udgift alligevel på mellem 1 og 3 pct.

Er boligen i forvejen belånt op til eller over 80 procent af handelsværdien, kan realkreditselskabet ikke yde lån. I stedet kan du muligvis låne i banken, hvor renten (2018) typisk svinger mellem fem og syv procent.

LÆS OGSÅ: Afdragsfrie lån

En stor fordel ved lån i kommunen er, at kommunen ikke beregner sig nogle gebyrer for udfærdigelsen af lånet. Kommunen betaler samtidig tinglysningsgebyr på 1.660 kr. og tinglysningsafgiften på 1,5 procent af pantebrevets pålydende.

Dog har en enkelt kommune, Odense, valgt at henvise borgerne til et advokatkontor, som udarbejder et skadesløsbrev for et gebyr på 1.000 kr. Det er indtil videre usikkert, om denne praksis er overensstemmelse med lovgivningen.

Låner du pengene gennem realkreditselskabet, løber omkostningerne til bank og realkreditselskab op i cirka 5.500 kr. for et lån på 250.000 kr., mens udgifterne til tinglysning andrager cirka 5.400 kr. De samlede låneomkostninger for et lån på 250.000 kr. havner dermed på små 11.000 kr. 

Sammenlagt er der meget som taler for, at kommunens lånebetingelser i langt de fleste tilfælde er mere attraktive end tilsvarende lån i bank eller realkreditselskab.  

Har du som pensionist brug for en billig og enkel nedsparingsmulighed i boligen, vil lånemuligheden i kommunen derfor være at foretrække for langt de fleste boligejere.

LÆS OGSÅ: Generelt om renten på boliglån