Hvad er et afdragsfrit lån?
Hvis du vælger et realkreditlån med afdragsfrihed, betyder det, at du i en periode slipper for at betale af på dit lån i form af afdrag. Du skal dog stadig betale renter og bidrag.
Der findes både lån med op til 10 års afdragsfrihed og lån med op til 30 års afdragsfrihed.
Har du et 30-årigt realkreditlån med 10 års afdragsfrihed, betyder det som udgangspunkt, at du skal betale lånet af på 20 år i stedet for 30 år. Da du har kortere tid til at afdrage gælden, vil din ydelse derfor stige væsentligt, når den afdragsfrie periode udløber.
Ved et lån med op til 30 års afdragsfrihed skal du i princippet betale hele restgælden tilbage, når lånet udløber – fx ved at optage et nyt lån eller ved at sælge boligen.
Hvor længe har der eksisteret lån med afdragsfrihed?
Lån med 10 års afdragsfrihed blev lanceret i 2003 og vandt hurtigt stor udbredelse blandt de danske boligejere.
I 2008, altså bare fem år efter, at de afdragsfrie lån kom på realkredittens hylder, var halvdelen af det samlede realkreditudlån med afdragsfrihed. Andelen faldt herefter i perioden 2013-2019, men de seneste år er afdragsfrie lån atter blevet populære blandt boligejerne.
En af årsagerne til, at andelen er vokset igen, er, at boligejerne i 2017 fik adgang til lån med op til 30 års afdragsfrihed. I første omgang kunne man kun få evig afdragsfrihed på lån med variabel rente, men i 2020 blev der også åbnet for fastforrentede lån med 30 års afdragsfrihed.
Et krav for at få den særlige type lån er dog, at lånet befinder sig inden for 60 procent af boligens vurdering.
Med et 30-årigt afdragsfrit lån kan boligejere med store friværdier udnytte afdragsfriheden til nedsparing af deres boligformue. Dermed er den nye låntype velegnet for pensionister, der vil sikre sig et fast tilskud til pensionen – uden at være nervøs for stigende renter.
På disse lån kan du vælge afdragsfrihed til og fra
Yngre boligejere med relativt store friværdier kan ligeledes have glæde af lån med 30 års afdragsfrihed, da de løbende kan benytte sig af muligheden for at justere på deres udgifter – fx i perioder med uddannelse, barselsorlov, arbejdsløshed eller andre større sociale begivenheder. Man kan nemlig vælge afdraget til og fra efter behov.
Men du behøver ikke nødvendigvis vælge låm med 30 års afdragsfrihed, hvis du ønsker noget fleksibilitet i din boligøkonomi.
På de mest almindelige rentetilpasningslån (F1, F3, F5 og kort rente-lån) er der en indbygget ret til 10 års afdragsfrihed, dvs. at du kan vælge afdragsfrihed, hvis du ønsker det.
I nogle realkreditinstitutter er det på forhånd bestemt, at lånet skal starte med 10 års afdragsfrihed. Det gælder uanset, om du kun har behov for 3 år med afdragsfrihed.
Andre realkreditinstitutter har valgt den såkaldte "klippekortsmodel", hvor du selv vælger, hvordan du vil placere de afdragsfrie perioder. Måske ønsker du at starte med 5 års afdragsfrihed og eventuelt bruge de resterende fem år på et senere tidspunkt. Du kan fx. have dem som en reserve, hvis du i en periode får brug for et større rådighedsbeløb.
Her skal du beslutte dig for afdragsfrihed fra begyndelsen
Med fastforrentede lån skal du på forhånd gøre op med dig selv, om du ønsker mulighed for afdragsfrihed.
Kursen på de afdragsfri fastforrentede obligationer er lavere end kursen på obligationer uden ret til afdragsfrihed. Og kursen på lån med 30 afdragsfrie år er lavere end på lån med 10 års afdragsfrihed.
Det betyder i sidste ende, at din gæld bliver lidt større, end hvis du havde valgt lån med almindelige afdrag.
Realkreditinstitutterne bestemmer, hvor meget afdragsfrihed de vil give den enkelte låntager. Arkivfoto
Afdragsfrie lån kan være en dyr løsning
Vælg ikke afdragsfrie lån, hvis det alene er for at få din privatøkonomi til at hænge sammen.
For det første gør det dig mere sårbar, hvis ydelsen eller dine øvrige privatøkonomiske udgifter stiger. Ydelsen er ekstra følsom over for rentestigninger, hvis du har valgt et afdragsfrit rentetilpasningslån.
For det andet er afdragsfrie lån dyrere end lån med afdrag set over hele lånets løbetid. Det skyldes, at du i den afdragsfri periode betaler renter og bidrag af en uændret gæld. Den uændrede gæld betyder også, at dine ydelser stiger markant, når du på et tidspunkt skal afdrage på lånet.
Samtidig rammer en rentestigning hårdere, hvis du har afdragsfrihed, da ydelsen stiger. Forklaringen er, at på lånet med afdrag, bliver der i tilfælde af en renteforhøjelse skruet voldsomt ned for afdragene, mens den mulighed i sagens natur ikke foreligger for det afdragsfrie lån.
Derfor mærker du ikke helt så meget, at selve renteudgiften bliver højere, hvis lånet er med afdrag.
Kan du bruge et afdragsfrit lån til at betale dyr gæld af med?
Ofte bliver det anbefalet, at man vælger et afdragsfrit lån, hvis man har anden gæld med en højere rente. På den måde kan man bruge den ekstra luft i økonomien i form af en lavere ydelse til i stedet at betale den dyre gæld hurtigere tilbage, så de høje renter bliver mindre belastende for din privatøkonomi.
Det kan fx være tilfældet for boligkøbere, som ud over realkreditlån er nødt til at optage et boliglån i banken, der typisk har en højere rente end et realkreditlån.
Skal du vælge et afdragsfrit lån og i stedet spare op på pensionen?
Som udgangspunkt er der næppe ret stor økonomisk fordel ved at benytte afdragsfriheden til at spare mere op på pensionen. Dels bliver din økonomi sværere at overskue, dels kommer du af med langt flere penge til banken i form af gebyrer på både det afdragsfrie lån og på pensionsopsparingen.
Af den grund har banken en naturlig interesse i arrangementet, da de henter en fortjeneste hjem over to omgange.
Beslutningen skal ses i sammenhæng med din friværdi, og du skal være opmærksom på, at pengene står bundet helt frem til pensionen, hvilket kræver luft i økonomien.
Desuden kan udbetalingerne fra pensionsordningerne få indflydelse på din folkepension og øvrige sociale ydelser som pensionist. Det betyder, at den reelle skattebesparelse på pensionsordningen ofte forsvinder.
Afdragsfrie lån kan være praktiske og give luft i økonomien i en kortere periode. Når afdragsfriheden udløber, skal din økonomi kunne bære betalingen af de højere afdrag. Foto: Greg Randles.
Er det risikabelt kun at satse på afdragsfrihed?
Køb af bolig er en såkaldt gearet investering, hvor du normalt kun indskyder 5 procent af investeringens værdi. Dvs., at hvis boligen falder 5 procent i pris, har du mistet hele din udbetaling. Omvendt betyder gearingen også, at hvis boligen stiger 5 procent i værdi, har du fordoblet værdien af dit indskud, som jo er udbetalingen.
Falder huspriserne med blot 10 procent, og du endnu ikke har afdraget væsentligt på din gæld, er du i princippet teknisk insolvent. I praksis spiller din tekniske insolvens dog kun en rolle i den situation, hvor du er tvunget til at sælge boligen.
I så fald kommer du fra boligen med en dyr bankgæld og får ofte svært ved at komme ind på boligmarkedet igen. En løbende nedbringelse af boliggælden vil derfor give dig større økonomisk tryghed og reducere de økonomiske og ubehagelige effekter af udsving i boligpriserne.
Afdragsfrie lån giver fleksibilitet
Afdragsfrie lån kan være en praktisk foranstaltning for en kortere periode. Det kan være tilfældet, hvis du bliver skilt, mister dit arbejde eller måske ønsker at gå på orlov. I så fald vil de afdragsfrie perioder give dig den fleksibilitet, der for en periode kan give dig lidt ekstra luft i økonomien.
Men du skal på forhånd være sikker på, at du er i stand til at betale de højere afdrag efter den afdragsfri periode, hvis du har et lån med 10 års afdragsfrihed.
Hvis du kan blive godkendt til det, er det muligt at omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed, når den afdragsfrie periode slutter.
Det forudsætter dog, at huspriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i huspriserne er det nemlig ikke sikkert, at det nye lån kan holdes til under lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.
Hvilke vilkår og betingelser er der for afdragsfrie lån?
Overvejer du at vælge et afdragsfrit lån, skal du være opmærksom på, at der er forskel på lånenes vilkår og betingelser. Ikke alle låntyper har de samme vilkår og betingelser for afdragsfrihed, og der er også forskel på realkreditinstitutternes produkter.
Vil du være sikker på at vælge det optimale afdragsfrie lån, bør du undersøge de forskellige låntyper på markedet. Du bør også være opmærksom på, at afdragsfrie banklån som hovedregel er dyrere end afdragsfrie realkreditlån.
Hvornår er det fornuftigt at vælge et afdragsfrit lån?
Nu skal du ikke lade dig forskrække, men blot være opmærksom på, at afdragsfrie lån ikke er en gavebod, og at der rent faktisk eksisterer faldgruber.
Tænker du dig godt om, kan det i nogle situationer være en god idé at vælge afdragsfrie realkreditlån.
Jo mere friværdi og luft du har i budgettet, des mindre er din risiko ved at vælge afdragsfrie lån.
Ønsker du hjælp til at finde rundt i lånejunglen, skal du sikre dig, at din rådgiver ikke har økonomisk interesse i, hvilket lån du vælger. Det er nemlig ingen hemmelighed, at realkreditinstitutterne i de fleste situationer tjener mere på at tilbyde afdragsfrie lån end almindelige realkreditlån med afdrag.
Det skyldes, at du både betaler bidrag af en uændret gæld og et højere bidrag under afdragsfriheden.
Kan du overhovedet blive godkendt til lån med afdragsfrihed?
Realkreditlån er underlagt strenge lovkrav, der blandt andet fastsætter, hvor meget du må låne i forhold til boligens værdi. Hvordan du skal betale lånet tilbage, er også fastsat ved lov.
For ejerboliger og fritidshuse er hovedreglen, at lånet ikke må betales langsommere tilbage end et 30-årigt annuitetslån. Et annuitetslån er et lån, hvor ydelsen før skat er den samme gennem hele lånets løbetid.
I begyndelsen af tilbagebetalingsperioden udgør renterne den største del af ydelsen, og i slutningen udgør afdragene den største del. På grund af den gradvist lavere renteandel stiger ydelsen efter skat en anelse gennem lånets løbetid.
Begrænset adgang til lån med afdragsfrihed
I kølvandet på finanskrisen er lånereglerne blevet strammet ad flere omgange for at bremse udbredelsen af de mest risikable lånetyper, som er variabelt forrentede lån med helt kort rentebinding og lån med afdragsfrihed.
Første stramning kom i 2013 med Finanstilsynets ”God skik”-regler. Der blev indført et krav om, at man på tidspunktet for låneoptagelsen skal have råd til at sidde med et fastforrentet lån med afdrag for at blive godkendt til lån med afdragsfrihed eller lån med variabel rente.
Med den såkaldte »vækstvejledning« fra 2016 blev lånereglerne skærpet yderligere for boligkøbere i landsdelene København By, Københavns omegn og i Aarhus Kommune.
De skal »rentestresses«, hvis de ønsker et variabelt forrentet lån. Det betyder, at banken skal foretage en ekstra kreditvurdering for at sikre, at der stadig er luft i budgettet ved rentestigninger.
Vælger man et fastforrentet lån, er det de almindelige regler, der gælder, og kreditvurderingen tager udgangspunkt i den aktuelle rente på et 30-årigt lån.
Men ønsker man et variabelt forrentet lån, skal banken »rentestresse« budgettet med en rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente – dog mindst 4 procent.
Når renten på et 30-årigt fastforrentet lån kommer op over 4 procent, skal der altså lægges 1,0 procentpoint oven i. Er renten på lånet eksempelvis 5 procent, bliver man kreditvurderet ud fra en rente på 6 procent.
I 2018 kom der nye »God skik«-regler. De har medført, at en boligkøber, der har brug for at låne mere end fire gange husstandens samlede årsindkomst, og hvor belåningsgraden boligen overstiger 60 procent, betegnes som »højt belånt«.
Er man »højt belånt«, kræver Finanstilsynet, at boligkøberen får et såkaldt »sikkert lån«. Boligkøberen begrænses dermed til at vælge enten et fastforrentet lån med eller uden afdrag eller et F5-lån med afdrag.
Man har med andre ord ikke adgang til de helt korte flekslån, ligesom afdragsfrihed er lukket land, medmindre man vælger fast rente.
Regeringen blev opfordret til at gribe ind
I 2021, hvor coronakrisen satte fut under boligmarkedet og gav mindelser om boligbobleårene op til finanskrisen, kom Det Systemiske Risikoråd med en henstilling til regeringen om at stramme yderligere for adgangen til de afdragsfrie lån.
Anbefalingen fra Risikorådet, hvor både direktøren for Nationalbanken og Finanstilsynet har fast plads, var, at danske boligejere ikke skulle kunne optage nye afdragsfrie realkreditlån eller realkreditlignende banklån mod pant i fast ejendom, såfremt boligens belåningsgrad var på over 60 procent. Men regeringen afviste at følge henstillingen.
Nationalbanken mener dog fortsat, at reglerne for afdragsfrie lån bør strammes.
