De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003, og indtil for få år siden har flere og flere danskere benyttet sig af muligheden for ikke at afdrage på gælden i en periode. Siden september 2013 er andelen af udestående lån med afdragsfrihed dog faldet støt og kravlede i 4. kvartal 2019 ned på 46 procent

Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.

Den sidste mulighed forudsætter dog, at huspriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i huspriserne, vil det gamle lån ikke kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.

Hvilke love er realkreditlån underlagt?

Realkreditlån er underlagt strenge lovkrav, der fastsætter, hvor meget du må låne i forhold til boligens værdi. Hvordan du skal betale lånet tilbage er også fastsat ved lov.

For ejerboliger og fritidshuse er hovedreglen, at lånet ikke må betales langsommere tilbage end et 30-årigt annuitetslån. Et annuitetslån er et lån, hvor ydelsen før skat er den samme gennem hele lånets løbetid.

I begyndelsen af tilbagebetalingsperioden udgør renterne den største del af ydelsen, og i slutningen udgør afdragene den største del. På grund af den gradvist lavere renteandel stiger ydelsen efter skat en anelse gennem lånets løbetid.

Indbygget ret til afdragsfrihed

På de mest almindelige rentetilpasningslån (F1, F3 osv.) er der en indbygget ret til afdragsfrihed, dvs. at du kan vælge afdragsfrihed, hvis du ønsker det. 

Med andre låntyper skal du på forhånd gøre op med dig selv, om du ønsker mulighed for afdragsfrihed. Kursen på de afdragsfri fastforrentede obligationer er lavere end kursen på obligationer uden ret til afdragsfrihed. Medio maj 2019 ligger kursforskellen på omkring 1,4 point og svinger typisk i intervallet fra 1,2 til 1,6 point.

Det betyder i sidste ende, at din gæld bliver lidt større, end hvis du havde valgt lån med almindelige afdrag.

Begrænsning i afdragsfrihed

Erhvervsministeriet har fra 1. januar 2018 begrænset muligheden for tildeling af de såkaldt risikable lån til boligejere med en gældsfaktor på mere end fire gange husstandsindkomsten og en belåningsgrad på over 60 procent af boligens værdi. 

I sine retningslinjer har ministeriet defineret de risikable lån som:

Lån med variabel rente og en kortere rentebinding end 5 år med eller uden afdrag. Det drejer sig om F1- til F4-lån.

Lån med variabel rente og med rentebinding på mindst 5 år eller mere og med afdragsfrihed. Det drejer sig om F5- til F10-lån.

 Den generelle vurdering er, at stramningen af reglerne ikke får nogen særlig indflydelse på finansieringen af boliger uden for København og Aarhus. 

Det er nemlig relativt sjældent, at nye boligejerne ender med en gældsfaktor over fire i hovedparten af landets kommuner.

Placering af de afdragsfrie perioder

På nogle afdragsfrie realkreditlån har realkreditselskabet bestemt, at lånet skal starte med 10 års afdragsfrihed. Det gælder uanset, om du kun har behov for 3 år med afdragsfrihed.

Andre realkreditinstitutter har valgt den såkaldte "klippekortsmodel", hvor du selv vælger, hvordan du vil placere de afdragsfrie perioder. Måske ønsker du at starte med 5 års afdragsfrihed og eventuelt bruge de resterende fem år på et senere tidspunkt. Du kan fx. have dem som en reserve, hvis du i en periode får brug for et større rådighedsbeløb.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Afdragsfrie lån kan være en dyr løsning

Vælg ikke afdragsfrie lån for at få din privatøkonomi til at hænge sammen. 

For det første gør det dig mere sårbar, hvis ydelsen eller dine øvrige privatøkonomiske udgifter stiger. Ydelsen er ekstra følsom over for rentestigninger, hvis du har valgt et afdragsfrit rentetilpasningslån. 

For det andet er afdragsfrie lån dyrere end lån med afdrag, set over hele lånets løbetid. Det skyldes, at du i den afdragsfri periode betaler renter og bidrag af en uændret gæld. Den uændrede gæld betyder også, at dine ydelser stiger markant, når du skal afdrage på lånet. 

Eksempel: Du har et F3-lån på 1 million kr. og med en restløbetid på 25 år.  Med afdragsfrihed har lånet en månedlig nettoydelse på 703 kr. Stiger renten med 2 procent-point, stiger nettoydelsen til 1.819kr. månedligt. Er der tale om et F3-lån med afdrag stiger nettoydelsen kun fra 3.907 kr. til 4.268 kr., Forklaringen er, at på lånet med afdrag, bliver der i tilfælde af en renteforhøjelse skruet voldsomt ned for afdragene, mens den mulighed i sagens natur ikke foreligger for det afdragsfrie lån.

Kan du bruge et afdragsfrit lån til at betale dyr gæld af med?

Tidligere blev det i højere grad anbefalet i nogle situationer at tage afdragsfrie lån for at betale dyr gæld tilbage med. På den måde betales den dyre gæld hurtigere tilbage, så de høje renter bliver mindre belastende for din privatøkonomi. 

Det kan fx være tilfældet for boligkøbere, som ud over realkreditlån er nødt til at optage et højere forrentet boliglån i banken. 

Eksempel: Hvis du betaler 6 pct. i rente i banken og regningen fra realkreditselskabet lyder på 1,15 pct. i samlet rente og bidrag (F5-lån maj 2017), er der stadig tale om en attraktiv metode for de fleste boligejere.

Overvej eventuelt en tolags-belåning, der sikrer dig en større gevinst ved afdragsfrihed.

Skal du vælge et afdragsfrit lån og i stedet spare op på pensionen?

Som udgangspunkt er der næppe ret stor økonomisk fordel ved at benytte afdragsfriheden til at spare mere op på pensionen. Dels bliver din økonomi sværere at overskue og dels kommer du af med langt flere penge til banken i form af gebyrer på både det afdragsfrie lån  og på pensionsopsparingen.  

Af den grund har en naturlig interesse i arrangementet, da de henter en fortjeneste hjem over to omgange.   

Beslutningen skal ses i sammenhæng med din friværdi, og du skal være opmærksom på, at pengene står bundet helt frem til pensionen, hvilket kræver luft i økonomien. 

Desuden kan udbetalingerne fra pensionsordningerne få indflydelse på din folkepension og øvrige sociale ydelser som pensionist. Det betyder, at den reelle skattebesparelse på pensionsordningen ofte forsvinder.

Er det risikabelt kun at satse på afdragsfrihed?

Køb af bolig er en såkaldt gearet investering, hvor du normalt kun indskyder 5 procent af investeringens værdi. Dvs., at hvis boligen falder 5 procent i pris, har du mistet hele din udbetaling. Omvendt betyder gearingen også, at hvis boligen stiger 5 procent i værdi, har du fordoblet værdien af dit indskud, som jo er udbetalingen.

Falder huspriserne med blot 10 procent, og du endnu ikke har afdraget væsentligt på din gæld, er du i princippet teknisk insolvent. I praksis spiller din tekniske insolvens dog kun en rolle i den situation, hvor du er tvunget til at sælge boligen. 

I så fald kommer du fra boligen med en dyr bankgæld og får ofte svært ved at komme ind på boligmarkedet igen. En løbende nedbringelse af boliggælden vil derfor give dig større økonomisk tryghed og reducere de økonomiske og ubehagelige effekter af udsving i boligpriserne. 

Afdragsfrie lån giver fleksibilitet

Afdragsfrie lån kan være en praktisk foranstaltning for en kortere periode. Det kan være tilfældet, hvis du bliver skilt, mister dit arbejde eller måske ønsker at gå på orlov. I så fald vil de afdragsfrie perioder give dig den fleksibilitet, der for en periode kan give dig lidt ekstra luft i økonomien.

Men du skal på forhånd være sikker på, at du er i stand til at betale de højere afdrag efter den afdragsfri periode.

Hvilke vilkår og betingelser er der for afdragsfrie lån?

Overvejer du at vælge et afdragsfrit lån, skal du være opmærksom på, at der er forskel på lånenes vilkår og betingelser. Ikke alle låntyper har de samme vilkår og betingelser for afdragsfrihed, og der er også forskel på realkreditinstitutternes produkter. 

Vil du være sikker på at vælge det optimale afdragsfrie lån, bør du undersøge de forskellige låntyper på markedet. Du bør også være opmærksom på, at afdragsfrie banklån som hovedregel er dyrere end afdragsfrie realkreditlån.

Hvornår er det fornuftigt at vælge et afdragsfrit lån?

Nu skal du ikke lade dig forskrække, men blot være opmærksom på, at afdragsfrie lån ikke er en gavebod, og at der rent faktisk eksisterer faldgruber. Tænker du dig godt om, kan det i nogle situationer være en god idé at vælge afdragsfrie realkreditlån.

Jo mere friværdi og luft du har i budgettet, des mindre er din risiko ved at vælge afdragsfrie lån.

Ønsker du hjælp til at finde rundt i lånejunglen, skal du sikre dig, at din rådgiver ikke har økonomisk interesse i, hvilket lån du vælger. Det er nemlig ingen hemmelighed, at realkreditinstitutterne i de fleste situationer tjener mere på at tilbyde afdragsfrie lån end almindelige realkreditlån med afdrag. Det skyldes, at du både betaler bidrag af en uændret gæld og et højere bidrag under afdragsfriheden.