Hvad er fordelen ved at købe bolig på tvangsauktion?

I forbindelse med tvangsauktioner er talemåden "den enes død, den andens brød" ikke helt ved siden af. For selvom en tvangsauktion har op til flere tabere - navnlig den gældsatte familie og en eller flere af dens kreditorer, kan der også være en vinder i processen. Nemlig den, der køber ejendommen. Og det kan sagtens være en ganske almindelig privatperson på boligjagt. 

Selv når advokatsalærer, eventuelle fordringer osv. er betalt, fås boliger solgt på tvangsauktion nemlig ofte til en betydeligt lavere totalpris end tilsvarende ejendomme solgt i fri handel. Det er således ikke usædvanligt, at køberen får ejendommen til en samlet pris, der ligger 20-30 procent under, hvad ejendommen ellers ville kunne sælges til.

Hvad er ulemperne ved at købe bolig på tvangsauktion?

Den altoverskyggende ulempe ved at købe på tvangsauktion er, at der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Derfor kan der heller ikke tegnes en ejerskifteforsikring, der jo netop dækker skader, som ikke omtales i en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. 

Af samme årsag hænger du som køber på de eventuelle skjulte fejl og mangler, som en ejerskifteforsikring ellers ville kunne dække udbedringen af. Det gælder fx fejl på vvs- og elinstallationer eller svamp og råd, der er opstået som følge af fugt og mislighold. Du køber ganske enkelt boligen som beset. 

Dertil kommer, at der ofte kun afholdes en enkelt besigtigelse i samarbejde med fogedretten, hvor du som eventuel køber har adgang til at gennemgå boligen. Det sker om nødvendigt med bistand fra en låsesmed, hvis ejeren ikke vil lukke op eller ikke er hjemme. Her er sjældent meget tid til rådighed, og det er langtfra sikkert, at boligen fremstår, så du let kan gennemskue dens tilstand.

Video: Spørgsmål og svar om tvangsauktioner

Skal du stille garanti for dit bud, når du køber på tvangsauktion?

Nej, du kan godt byde på tvangsauktionen uden at stille garanti. Men byder du højest og vinder auktionen, skal du stille et garantibeløb, typisk i form af en bankgaranti, noteret check eller kontanter.

Kontantbehover for en såkaldt "lille garanti" ligger typisk på 15.000 til 25.000 kr.Garantibeløbets størrelse fremgår af salgsmaterialet.

Husk, at et bud på tvangsauktionen er bindende, og kan du ikke betale som aftalt, kan det give dig ekstraudgifter ud over tabet af det garantibeløb, du har stillet.

Hvordan finansiererer jeg købet?

Inden du byder på en tvangsauktion, bør du have sikret dig finansiering  af ejendommen. I første omgang kan du tale med det realkreditselskab, som har penge til gode i ejen dommen. Forhør dig om mulighederne for at overtage en del af eller hele restgælden.

Alternativt kan gå til din egen bank for at få grønt lys til finansiering af ejendommen i form af hhv. bank- og realkreditbelåning.

Hvis du ikke kan skaffe finansiering inden for de angivne frister, hæfter du for omkostningerne til en ny tvangsauktion.

Skal du som auktionsvinder betale andet end den sum, du byder?

Er du den endelige vinder af tvangsauktionen, skal du foruden budsummen betale det såkaldte "størstebeløb", som består af udeståender til forsyningsselskaber, forsikring m.v. samt udgifterne til auktionsrekvirenten, dvs. salær- og udlægsomkostninger.

Disse ekstraudgifter oplyses dels i det salgsmateriale, som er tilgængeligt før auktionen, og dels på selve auktionen, hvor beløbet meget vel kan være steget. Størstebeløbet kan let løbe op i 50.000 kr. eller mere. 

Er ejendommen udlejet, bør du være opmærksom på, at du som ny ejer overtager de økonomiske og juridiske forpligtelser over for lejeren. Det indebærer, at du eksempelvis ikke kan opsige lejemålet og at du hæfter for lejers indskud og forudbetalt husleje.

Du vinder ikke automatisk auktionen, selvom du byder højest på 1. auktion. Skønner den nuværende ejer eller rekvirenten, at højeste budsum ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve, at der bliver afholdt en 2. auktion, der typisk finder sted inden for 4 uger fra 1. auktion. Opnås her ikke et højere vinderbud, får vinderen af 1. auktion ejendommen. 

Med andre ord: Du kan godt vinde 1. auktion uden i sidste ende at vinde tvangsauktionen. Som vinder af 1. auktion skal du imidlertid stille garantibeløb som sikkerhed for, at du er i stand til at betale budsum og størstebeløb, hvis du ender som auktionsvinder. 

Bor den tidligere ejer stadig i boligen, når auktionen er overstået, skal vedkommende nu flytte. Sker det ikke ved egen vilje, skal fogedretten, evt. med bistand fra politiet, hjælpe med at få vedkommende sat på gaden, så du kan overtage ejendommen.

Bør du søge professionel bistand ved køb på tvangsauktion?

Hvis du ikke har nogen særlig viden om byggeteknik, vil det i de fleste tilfælde være være en god idé med bistand fra en byggesagkyndig ekspert.

Er du usikker på det juridiske forløbn i en tvangsauktion, kan du tilsvarende købe dig til rådgivning hos en advokat og eventuelt få advokaten til at afgive bud for dig på auktionen.

Da der sædvanligvis kun er ganske kort tid til at gennemgå en bolig på tvangsauktion, og der kan være mange andre fremmødte, bør du bede den byggesagkyndige gennemgå boligen for de mest oplagte fejl og mangler i en ejendom af den pågældende type. 

Advokaten kan bistå dig med at gennemskue udbudsmaterialet, herunder hvor meget du som eventuel auktionsvinder skal betale ud over den sum, du byder på ejendommen. Derudover kan advokaten bistå dig under selve tvangsauktionen, hvilket du hurtigt kan få brug for. En tvangsauktion forløber ofte meget hurtigt og domineres af kreditorernes advokater samt af liebhavere, der er ude efter en god handel, og begge grupper kender spillets regler nøje.

Fem gode råd ved køb på tvangsauktion

  • Hold hovedet koldt: Bliv ikke grebet af stemningen. Nogle gange bliver en ejendom på tvang solgt til en højere pris end i fri handel, fordi private købere byder hinanden op.
  • Maksimumpris: Baser prisen på, hvad tilsvarende ejendomme i området bliver solgt for og træk 20 – 30 procent fra. Det sidste er din rabat og dækker dit ekstra-arbejde og risiko.
  • Research: Foretag din research hjemmefra. Brug de offentlige registre på nettet, kommunen, boligsiden m.v.. Læs alle salgsdokumenter fra advokaten grundigt igennem.
  • Kontanter: Medbring kontanter – typisk 15.000 til 25.000 kr. Alternativt kan du træffe aftale med en advokat, som byder for dig og stiller garanti.
  • Udlejning: Pas på med udlejede ejendomme. Det kan være svært eller umuligt at få opsagt lejeren.