Skal du købe eller leje en kolonihave?

Kolonihaver kan inddeles i to grupper bestemt efter ejerforholdet til grunden. Den første gruppe rummer kolonihaveforeninger, som ligger på en grund, som typisk er lejet af kommune, stat eller anden offentlig myndighed.

Den anden gruppe består af andelsforeninger, som selv har købt og betalt for deres grund. En andelskolonihave fungerer efter samme princip som en andelsboligforening, hvor medlemmerne ejer en andel af foreningens formue. Som køber af en andelskolonihave, ejer du dermed en andel af foreningens grund, der svarer til indskuddet i andelsforeningen.

I begge tilfælde er huset opført og betalt af indehaveren af kolonihaven. Ved et salg overtager den nye ejer alene huset og lejemålet til grundstykket.

Lejer du en tom grund, og bygger du et kolonihavehus på den, er det altså dit eget hus, som du kan sælge eller tage med dig, hvis du forlader haveforeningen.

Kan jeg bo i kolonihaven hele året?

I nogle foreninger er der mulighed for helårsbeboelse. Om der er mulighed for helårsbeboelse kan du se i den enkelte haveforenings vedtægter og evt. i salgsopstillingen for det kolonihavehus, du ønsker at købe. En helårsbeboelse betyder, at huset er omfattet af parcelhusreglen.

Vær opmærksom på, at der især i københavnsområdet er opstået en ny type haveforeninger, hvor husene er omfattet af parcelhusreglen – dvs.at der bl.a. er helårsstatus, bopælspligt og at der er tilslutning til det offentlige kloaknet.

Disse huse er beregnet til almindelig beboelse og sælges på lige vilkår som almindelige parcelhuse. Denne type huse er ikke omfattet af artiklen her.

De reelle haveforeninger er ofte ombefattet af regler om vinterlukning af vand til de enkelte huse.

LÆS OGSÅ: Kolonihaver

Hvad koster en kolonihave i månedlig leje?

Prisen for at leje selve haveloddet svinger meget mellem de forskellige haveforeninger og afhænger bl.a. af beliggenhed, foreningens faciliteter, lejen til ejerne af grunden samt eventuel gæld i foreningen.

En søgning på Boliga efter kolonihaver til salg i Københavns-området viser et spænd i den månedlige leje fra 250 til 1.600 kr. Den højeste leje finder vi i andelsforeningerne, hvor foreningerne typisk har optaget gæld for at betale for grunden.

I den lave ende af skalaen finder vi foreninger på lejet grund, hvor lejen til eksempelvis kommunen eller DSB ofte er rent symbolsk.

Hvad koster en kolonihave?

Priserne for kolonihaver med hus på grunden varierer også rigtig meget, og i nogle tilfælde kan den samlede pris komme op i nærheden af prisen for et dyrt sommerhus. Dette er eksempelvis tilfældet ved Amager Strand, i København, hvor der i oktober 2017 er udbudt et 60 m2 stort kolonihavehus til 3.650.000 kr.

I den billige ende finder vi i et kolonihavehus i Hjørring udbudt til 23.500 kr., hvor prisen er ”til forhandling”.

Har du fundet et hus i en kolonihave, der er medlem af Kolonihaveforbundet, som du ønsker at byde på, skal forbundets vurderingsregler følges. De er udarbejdet for at lægge et loft over prisudviklingen og forhindre spekulation.

Igennem nogle år har der været tvivl om fastsættelse af den lovlige pris for en kolonihave underlagt Kolonihaveforbundets regler, men en Højesteretsdom fra september 2013 har endelig afgjort, at sælger højst må forlange vurderingsprisen for sin have.

Er haveforeningen ikke medlem af Kolonihaveforbundet og er der ikke fastlagt nogle regler for beregning af prisen, er det derfor alene udbud og efterspørgsel, som regulerer prisen. Det indebærer, at hvis efterspørgslen er lav i et givet område kan kolonihaven sagtens blive solgt til under markedsprisen.

Det samme gælder i foreninger, som er omfattet af Kolonihaveforbundets regler om maksimalpriser.

Hvad skal du være opmærksom på ved køb af kolonihave?

Uanset om du vil leje en tom grund til køkkenhave eller købe et kolonihavehus, som du skal leje en grund til, er det en rigtig god idé at kontakte kolonihaveforeningen før købet og høre, hvad du som køber skal være opmærksom på. Fx hvad er havelejen, er der skure på grunden, der står for tæt på skel, er der generelt klager over trafik eller naboer, osv.

Hvis der er tale om et ældre hus, der ligger i den dyrere ende, kan det være en god idé at få en byggesagkyndig til at gennemgå det.

Udover det er der en række alvorlige faldgruber, du skal være opmærksom på:

  • Prisen for huset kan ligge langt over dets værdi. Her må du bruge almindelig sund fornuft til at skelne mellem, om det er huset i sig selv, der er alle pengene værd, om det er beliggenheden eller om der slet og ret er tale om overpris. Sammenlign med de omkringliggende grunde, hvis det er muligt.
  • Der kan være tinglyst gæld i kolonihavehuset. Det kan du også selv tjekke på tinglysning.dk
  • Huset er ikke i lovlig stand. Er huset opført ulovligt er det vigtigt at vide, før du køber: I yderste konsekvens kan kommunen nemlig forlange, at du river det ned.
  • Er der planer om tilslutning til kloaknettet, får det som regel lejen til at stige, hvilket er rart at have med i sine beregninger.
  • Sælger kan forlange penge under bordet. Det er forbudt i foreninger under Kolonihaveforbundet, som bl.a. derfor forlanger, at den lokale haveforenings bestyrelse skal være inddraget i handelen.

Hvordan kan du finansiere køb af kolonihave?

Hvis du køber et sommerhus, er det muligt at låne op til 75 procent af husets værdi som et realkreditlån med 30 års løbetid, men du kan ikke få et realkreditlån ved køb af et kolonihavehus.

Realkreditlån gives med pant i fast ejendom og jordlod, og det kan være umuligt eller vanskeligt i forbindelse med kolonihavehuse, hvis grunden er lejet.

Nogle haveforeninger har dog indgået aftaler med et realkreditselskab om belåning af huset på grunden. Det gælder eksempelvis HF Engly i København, som har indgået en aftale mnned BRFkredit

Almindeligt boliglån

I haveforeninger på lejet jord kan du derfor ikke optage lån og give sikkerhed i selve jorden, da du ikke ejer den. Derimod kan du optage et almindeligt huslån mod at give banken pant i dit kolonihavehus, som du selv ejer.

Både Arbejdernes Landsbank og Merkur Andelskasse tilbyder et egentlig kolonihavelån. Størrelsen og afviklingen på lånet afhænger af din privatøkonomi. Banken tager pant i huset og forlanger indtrædelsesret i haveloddets lejemål. Det betyder, at banken kan sætte dig ud af huset og overtage din lejekontrakt for grunden, hvis du ikke betaler dit lån.

Renten på et lån til køb af kolonihave svinger typisk mellem 4 og 6 pct.

Hvor kan du finde en kolonihave?

Hvis du gerne vil have en kolonihave, bør du begynde med at danne dig overblik over kolonihaveforeninger i det område, du er interesseret i. Kommunen kan hjælpe dig med at finde ud af, hvor haverne ligger.

Du kan også søge oplysninger på Kolonihaveforbundets hjemmeside og Kolonihaveportal.dk. Du skal være opmærksom på, at nogle haveforeninger kræver, at du bor i kommunen.

Gå et par ture i de forskellige haveområder, inden du beslutter dig. Det kan give dig en idé om, hvorvidt den pågældende haveforening er noget for dig. Der vil ofte være et fællesområde med opslag om køb og salg af kolonihavehuse i området. I mange haveforeninger er der ventelister - især i store byer.

Ved de enkelte foreningens kontor, er der som regel et opslag, hvor du kan se, hvornår kontoret er åbent og måske også, hvornår man kan blive skrevet op til en have. Eller hvis de enkelte foreninger har en hjemmeside, kan du finde information om opskrivning (venteliste eller ekspektanceliste).

På internettet kan du finde annoncer om ledige kolonihaver, dels i Den Blå Avis og boliga.dk, dels på egentlige haveportaler eller på de enkelte haveforeningers hjemmesider.

Kontakt altid haveforeningens bestyrelse og evt. en advokat, inden du skriver under på en kontrakt.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Test dig selv: Er du egnet til at bo i kolonihavehus?

I nogle haveforeninger er der specifikke krav til hækhøjde, græsslåning og generel vedligehold, mens der andre steder er en mere afslappet tilgang. Tjek derfor altid haveforeningens love og eventuel husorden. Uanset hvad, skal du helst kunne svare ja til følgende spørgsmål, hvis du skal få noget ud af at have en kolonihave:

  • Kan du lide at være ude i naturen og få jord under neglene?
  • Kan du lide at dyrke dine egne grøntsager, bær, urter, blomster eller træer?
  • Kan du lide at være en del af et fællesskab?
  • Kan du finde ud af at indordne dig under fælles regler for vedligehold, støj eller brug af haven?
  • Kan du lide at tale med naboen?