Hvad dækker begrebet "kvadratmeterpris" typisk over?

Begrebet ”kvadratmeterpris” er ikke kun noget, der bruges af ejendomsmæglere i forbindelse med boligsalg. Begrebet bruges også ofte i prissætning af byggeri, og derfor er det vigtigt at vide, hvad kvadratmeterprisen dækker over, når du skal i dialog med bygherre eller håndværkere i forbindelse med din byggesag. Der findes altså to former for kvadratmeterpris:

  • Den skøns- og erfaringsmæssige kvadratmeterpris, som rådgivere, entreprenører og håndværkere benytter sig af i forbindelse med en byggesag.
  • Den statistiske, der beregnes på grundlag af de aktuelle salgspriser. Den bruges af realkreditinstitutter, banker og ejendomsmæglere.

I denne artikel sætter vi fokus på de skøns- og erfaringsmæssige kvadratmeterpriser ved større til- og ombygninger.

Kvadratmeterpriser har sit udspring i skønnede erfaringstal fra rådgivere, entreprenører eller håndværkere, og de er derfor behæftet med en stor grad af usikkerhed. Der kan fx være usikkerhed om, hvilke ydelser, begrebet konkret dækker over, hvor i landet priserne stammer fra og hvem, der har oplyst dem.

Den typiske kvadratmeterpris indeholder oftest udgifterne til håndværkere (lønninger m.v.) samt materialer. Og her er der tale om gennemsnitsbetragtninger.

På materialesiden tages oftest udgangspunkt i en gennemsnitlig middelkvalitet, så holder du af design eller høj kvalitet, skal du beregne ekstra udgifter til dette.

Et vigtigt aspekt er også, hvor kompliceret opgaven er. Et badeværelse omfatter typisk mange forskellige installationer, hvilket betyder, at mange faggrupper er involveret.

Kvadratmeterprisen vil her typisk lande på mellem 25.000 og 30.000 kr. sammenlignet med et almindeligt rum, der normalt havner i intervallet mellem 15.000 og 20.000 kr. (2017 priser inkl. moms).

Man kan ikke umiddelbart sammenligne kvadratmeterprisen for et helt hus med en tilbygning. Tilbygninger er oftest noget dyrere pr. kvadratmeter, idet arbejdstiden er forholdsvis længere, ligesom kvadratmeterprisen for en lille tilbygning ofte vil være større end for en stor. Selve arbejdet med at ”sammensætte” en udbygning med en eksisterende bygning kræver ligeledes en del kostbar arbejdstid.

Er kvadratmeterprisen med eller uden moms?

Reglen er, at alle priser i byggeriet opgives uden moms. Dette gælder for det meste også kvadratmeterpriserne - men spørg altid for en god ordens skyld. Der er dog den undtagelse, at typehusproducenternes prisoplysninger i reglen er inklusive moms.

Prisen er typisk gjort op i forhold til husets samlede antal kvadratmeter, fx 145 kvadratmeter til 2 mio. kr. inkl. moms, men ekskl.  grund. vær altid opmærksom på, om grunden er regnet med eller ej. Ændrer du i den aftalte ydelse, fx hvis du vil have dyrere eller billigere fliser i badeværelset, skal du huske at undersøge, om tillægs- eller fradragsprisen er ekskl. eller inkl. moms. Du skal sørge for at få den oplysning på skrift.

Hvilke udgifter ligger typisk ud over kvadratmeterprisen? Ikke alle udgifter regnes med i kvadratmeterprisen. Som en grov tommelfingerregel kan du regne med, at følgende punkter ikke er med:

  • Rådgiverhonorar
  • Diverse gebyrer (byggetilladelse m.v.)
  • Eventuelt køb af grund
  • Finansieringsomkostninger
  • Eventuel advokatbistand
  • Moms

Disse omkostninger vil selvfølgelig ændre den skønnede kvadratmeterpris.

Momsen på de 25 procent er umiddelbart til at lægge til, og rådgiverhonoraret andrager oftest ca. 10-15 procent af håndværkerudgifterne.

Prisen for byggesagsbehandling er til gengæld en meget variabel størrelse. Nogle kommuner kan nøjes med et fast gebyr på de maksimale 1.011 kr., mens andre kommuner forlanger en timepris for sagsbehandlingen. Af en opgørelse fra Trafikstyrelsen fremgår, at timeprisen spænder lige fra 307 til 914 kr.(2017). Du finder opgørelsen her.

Dertil kommer, at kommunerne beregnede tidsforbrug på behandling af en byggesag ligeledes er meget forskelligt. Nogle kommuner er eksempelvis meget opmærksomme på, at de får dækket hele timeforbruget, mens andre kommuner er mere storsindede på det område.

Finansieringsomkostninger varierer i forhold til det konkrete lånebeløb. Du kan se og beregne, hvad det koster i landets tre største banker, Danske Bank,Nordea og Jyske bank.

Udgifter til køb af grund og advokatbistand indgår oftest i kvadratmeterprisen i forbindelse med nybyggeri. Grundens pris vil som regel være kendt, når man arbejder på et aktuelt byggeprojekt. Advokatbistanden kan være en fast pris på fx behandling af et skøde, men ellers arbejdes der oftest på timebasis til priser fra 850 kr. ekskl. moms og opefter.

Hvad kan du bruge en kvadratmeterpris til?

På trods af de mange usikre faktorer omkring en erfaringsmæssig kvadratmeterpris er den alligevel et almindeligt redskab til at få et skøn over økonomien i et byggeprojekt meget tidligt i planlægningsfasen.

Ud fra ens viden om byggeprojektet i planlægningsfasen er kvadratmeterprisen nær det tætteste, man kan komme den virkelige pris, inden de "rigtige" priser fra tilbuddene kan beregnes.

Hvordan sammenlignes kvadratmeterpriser på tværs af byggesager?

Der findes ikke nogen registrering eller samling af aktuelle kvadratmeterpriser på forskellige boligtyper som fx sommerhuse, rækkehuse, kædehuse og parcelhuse.

Sammenligning af kvadratmeterpriser på byggesager foretages som oftest på et lavere niveau end den samlede pris, fx på aktuelle konstruktioner eller enkelte delkomponenter inkl. levering og montering som fx:

  • Tag: Tegl, beton, tagpap eller skifer.
  • Ydervægge: Tegl/tegl, tegl/letbeton, skalmur/beton eller en let trævæg.
  • Vinduer: Træ, træ/aluminium, plast eller aluminium.

Disse "mellem-kvadratmeterpriser" kan så danne baggrund for den samlede kvadratmeterpris.

Hvor kan du finde kvadratmeterpriser på typiske byggesager/opgaver?

Der findes ikke nogen form for registrering af kvadratmeterpriser for om- og tilbygninger. Den bedste måde at finde disse på er ved at kontakte en rådgiver, entreprenør eller håndværksmester.

Det skal være en, der har erfaring med netop din type byggeprojekt. Forhør dig i din omgangskreds eller spørg en af ovenstående, om han kender nogen.

Hvad angår typehuse, har de enkelte typehusproducenter deres egne kvadratmeterpriser på de hustyper, som de arbejder med. De udleverer en fast pris på xx antal kvadratmeter til xx kr., og så er det et simpelt regnestykke. Husk dog at få konkretiseret, hvad den samlede sum dækker over.