Priserne på københavnske ejerlejligheder er steget så meget det seneste år, at en typisk lejlighed på 80 kvadratmeter nu koster omkring 5 mio. kr.
Der er så høj fart på ejerlejlighedsmarkedet i landets hovedstad, at advarselslamperne er begyndt at blinke i Danmarks Nationalbank.
Med prisstigninger på omkring 17 procent på de københavnske lejligheder det seneste års tid frygter man, at en prisboble kan være under opbygning.
– Udviklingen er ikke alarmerende endnu, men hvis det bliver ved i samme tempo, kan der kommet et problem, for så vil der også komme et fald på et tidspunkt – eller priserne vil i hvert fald sætte sig, lyder det fra nationalbankdirektør Christian Kettel Thomsen, da han 24. september 2025 præsenterer Nationalbankens halvårlige prognose for dansk økonomi.
En selvforstærkende prisspiral
I prognosen advares der om en selvforstærkende prisspiral, hvor man køber bolig ud fra en forventning om, at priserne vil stige i fremtiden, hvilket er med til at presse priserne endnu mere i vejret.
"Fortsætter den aktuelle prisudvikling på ejerlejligheder i København, stiger risikoen for forventningsdrevet prisudvikling og dermed også risikoen for uhensigtsmæssig spredning til øvrige dele af landet", står der i analysen Udsigter for dansk økonomi.
”Spreder sådanne forventningsdrevne prisstigninger sig til andre dele af landet i stil med årene op til finanskrisen, kan det føre til en efterfølgende priskorrektion på boligmarkedet og derigennem en afdæmpning af økonomien", påpeger Nationalbanken.
Nationalbanken opfordrer banker og realkredit til at følge låneregler
Indtil videre mener Christian Kettel Thomsen dog ikke, at der er behov for et indgreb for at dæmpe prisfesten.
– Det er ikke vores analyse, at der er en boligboble. Men nu er det også sådan med bobler, at man ved som regel først bagefter, om man står i én, siger han.
– Vi har ikke nogen aktuelle forslag til, at man skal gøre et eller andet for at holde igen. De vejledninger, der er lavet om låntagning efter finanskrisen, er faktisk gode. Nu er det bare vigtigt at iagttage dem ude i bankerne og kreditinstitutterne, uddyber nationalbankdirektøren med henvisning til de låneregler, der løbende er blevet implementeret siden 2013.
Han afviser i samme ombæring, at der er planer om at se på beskatning af boliggevinster.
Frygter at blive efterladt på perronen og gå glip af boliggevinster
Tendensen med en forventningsdrevet prisspiral afspejler sig desuden i en ny forventningsundersøgelse for 3. kvartal 2025 fra Boligøkonomisk Videncenter.
Her fremgår det, at andelen af potentielle førstegangskøbere, som overvejer at købe ud fra en forventning om, at de kan tjene penge på boligen, har været støt stigende de senere år.
– I de 3 undersøgelser, der er gennemført i 2025 indtil videre, er det 56 procent af købsovervejerne, der svarer ja til, at det (en forventning om en kapitalgevinst, red.) er en del af forklaringen, påpeger senioranalytiker Michael Harboe Møller fra Boligøkonomisk Videncenter.
Til sammenligning var det 51 procent i 2024. Og spoler vi tilbage til 2019, altså inden coronapandemien satte fut under boligpriserne, var det kun 36 procent, som pegede på forventningen om en kapitalgevinst som en af årsagerne til, at de overvejede et boligkøb.
Samtidig frygter 61 procent af de potentielle førstegangskøbere at blive efterladt på perronen, hvis de ikke skynder sig at springe på toget, inden priserne stikker endnu mere i vejret.
I 2024 var det 54 procent og i 2019 var det 38 procent, som angav frygt for prisstigninger som en af grundene til, at de gerne ville have en fod ind på ejerboligmarkedet.
Andelen af ejendomsmæglere, som forventer prisfald, vokser
I en anden forventningsundersøgelse gennemført af Dansk Ejendomsmæglerforening blandt 440 af landets ejendomsmæglere spår flertallet da også, at boligpriserne vil fortsætte med at stige det kommende år.
Men dykker man ned i de tidligere forventningsundersøgelser og sammenligner tallene, kan man se, at andelen af ejendomsmæglere, som forventer faldende priser, er blevet større.
Mens det i undersøgelsen for 1. kvartal 2025 kun var 1 procent af mæglerne, som forventede prisfald på huse det kommende år, er andelen i undersøgelsen for 2. kvartal vokset til 10 procent af mæglerne.
Andelen af mæglere, der forventer prisfald på ejerlejligheder, er i samme periode vokset fra 6 procent til 13 procent.
