Hvad er forskellen på en landejendom og en landbrugsejendom?

Normalt defineres en landejendom som en ejendom på under 2 hektar (20.000 m2) og beliggende i en landzone.

Er ejendommen på over 2 hektar, og dermed pålagt landbrugs- og bopælspligt, er der officielt tale op et landbrug. Ejendomme på over 2 hektar er noteret som landbrugsejendomme i Geodatastyrelsens matrikelregister. 

Du kan selv undersøge, om en given ejendom er registreret som landbrug eller ej på mingrund.dk.

Hvordan finder jeg en landejendom?

Begrebet landejendom er ikke præcist defineret blandt landets ejendomsmæglere. Mæglerne afgør nemlig selv, hvordan de vil rubricere ejendommen. 

En landejendom på under 2 hektar kan mæglerne fx både rubriceres som villa, landejendom eller fritidshus. Hvis mægleren ser en mulighed for en flexbolig-status, kan han vælge at markedsføre boligen som fritidshus.

Er ejendommen på over 2 hektar, beliggende i landzone og dermed pålagt landbrugspligt, vælger nogle mæglere alligevel at rubricere ejendommen som en villa. Forklaringen kan være, at ejendommen rent skattemæssigt er kategoriseret som en en-familiebolig
 
Søger du efter en ejendom på landet gennem fx boliga.dk og gerne vil have alle potentielle emner frem, bør du derfor søge efter både villa, landejendom og fritidshus. Begræns eventuelt søgningen gennem et valg af grundens størrelse.

Hvad er landbrugspligt?

Der er som udgangspunkt landbrugspligt på alle ejendomme med mere end 2 hektar jord (dvs. 20.000 kvadratmeter eller 3,6 tønder land). 

Hvis der er landbrugspligt på ejendommen, er du ikke forpligtet til at dyrke jorden, men du er forpligtet til at holde arealet, så det ikke gror til. Ønsker du ikke selv at dyrke eller holde arealet, kan du forpagte jorden ud.

Landbrugspligten kan ophæves på ejendomme under 2 hektar ved henvendelse til Geodatastyrelsen. 

På ejendomme større end 2 hektar, kan du få ophævet landbrugspligten ved at søge tilladelse hos Jordbrugskommissionen til at sælge jorden fra.  

Landejendomme uden landbrugspligt kan være alle typer boliger på landet - nedlagte landbrug, fritidslandbrug, landhuse, forvalterboliger osv. Når der ikke er krav om landbrugspligt, er der heller ikke krav om at vedligeholde jorden.

Hvilke risici er der ved køb af hus på landet?

Ofte har huse på landet brug for en modernisering, der kan føre dem op på nutidens standard. Udgiften til modernisering bør du lægge oven i købsprisen. 

Typisk kan det bedre betale sig at købe en moderniseret bolig til en højere pris end en ikke-moderniseret bolig til en lav pris. Udgiften til modernisering og eventuel genopretning af vedligeholdelsesstanden kan sagtens løbe op i en udgift svarende til købsprisen, og det kan samlet gøre det dyrere at flytte på landet.

Selve driften og vedligeholdelsen af en landejendom kan godt være dyrere sammenlignet med et hus i byen. Landejendomme er typisk noget større end byhuse, og derfor må du regne med flere udgifter til vedligeholdelse og til opvarmning – står du selv for vedligeholdelsen, må du også regne med at bruge ekstra tid på den.

Især ældre landejendomme opfylder ofte ikke de gældende krav og ønsker til isolering og installationer. Sørg derfor for at få hele ejendommens byggetekniske stand gennemgået, inden du køber en ældre landejendom, så du har en fornemmelse af, hvor mange udgifter du skal regne med til vedligeholdelse og eventuelle forbedringer.

Vær også opmærksom på husets alder. Hvis der er tale om en romantisk bindingsværks-ejendom fra 1800-tallet, kan der optræde store renoveringsbehov i forhold til fx fundament, gulve og tagkonstruktion.

En byggeteknisk rådgiver, som du selv betaler, kan hjælpe dig med at gennemgå ejendommen og vurdere, hvad der skal sættes i stand de kommende år, og hvad det koster.

Hvordan finansierer jeg en ejendom på landet?

Som udgangspunkt har realkreditselskabet mulighed for at tilbyde lån op til 80 procent af ejendommens vurdering ved finansiering af mindre landejendomme.

Ved ”mindre landejendomme” forstår realkreditselskabet ejendomme på op til 10 hektar, som ikke anvendes til landbrug. Det gælder vel at mærke også ejendomme med landbrugspligt.

Ved salg af en ejendom på landet, hvorfra der ikke drives landbrug, og hvor arealet er over 10 hektar, kan det derfor være en fordel at frasælge noget af jorden, så køber får mulighed for at belåne med et 80 procent realkreditlån.

Det er dog være svært i praksis at opnå en 80 procents realkreditbelåning, hvis ejendommen ligger i et udkantsområde. Den type ejendomme kan være vanskelige at sælge, og realkreditinstitutterne er derfor mere forsigtige i deres vurdering.

I den situation kan løsningen være et lån i banken eller hos et privat pantebrevsselskab. I begge tilfælde vil renten være højere, hvilket resulterer i en højere nettoydelse.

Er der tale om en egentlig landbrugsejendom med professionel landbrugsdrift, kan realkreditselskabet kun tilbyde lå op til 60 procent af vurderingen. Lånegrænsen kan dog forhøjes til 70 procent, hvis køber stiller supplerende sikkerhed for den del af lånet, der overstiger 60 procent af ejendommens værdi.

Er boligskatterne lavere på landet?

Som hovedregel er boliger på landet billigere end tilsvarende boliger i byområder, hvilket smitter af på boligskatterne. Køber du en bolig udenfor byerne, kan du derfor både regne med lavere grundskat og lavere ejendomsværdiskat.

Er ejendommen i skattemæssig forstand rubriceret som en bolig, skal du betale ejendomsskat og ejendomsværdiskat efter de samme regler som alle andre enfamiliehuse i byen og på landet.

Hvis skatteforvaltningen har rubriceret ejendommen som en landbrugs- eller skovejendom, slipper du med en lavere ejendomsskat. 

Grundværdien for landbrugs- og skovejendomme kan højest beskattes med en grundskyldspromille på 7,2. Almindelige ejerboliger kan derimod beskattes med en grundskyldspromille på mellem 16 og 34 af grundværdien.  

Vær dog opmærksom på, at fast ejendom i princippet sælges på den månedlige ydelse. Det indebærer, at lavere boligskatter typisk modsvares af en højere pris på ejendommen. 

Hvis boligskatterne på en ejendom stiger, vil sælger ikke kunne få så høj en pris for ejendommen. Og omvendt ved faldende boligskatter.

LÆS OGSÅ: Landhuset

Hvad betyder en ændret skattestatus på et landbrug?

Hvis skatteforvaltningen ændrer en ejendoms status fra at være et landbrug (erhverv) til en bolig underlagt parcelhusreglen, stiger den årlig grundskat.

Forklaringen er - som ovenfor anført - at den maksimale grundskyldspromille kun udgør 7,2 mod maksimalt 34 promille på en en-familiebolig. 

Eksempel: Indehaveren af en landbrugsejendom på 6 hektar betaler 4.000 kr. årligt i grundskat med grundskyldspromillen på 7,2. Hvis skatteforvaltningen kommer frem til, at beboelseselementet er det afgørende i ejendommen, vil ejendomme skattemæssigt blive omklassificeret til en beboelsesejendom. I en kommune med en grundskyldspromille på 34 betyder det, at ejendomsskatten næsten bliver femdoblet til små 19.000 kr. årligt.

Omvendt bliver en eventuel gevinst ikke beskattet ved et salg. 

Hvordan er skattereglerne ved et salg?

Salg af en ejendom på landet er ikke automatisk omfattet af ”parcelhus-reglen”, hvor en eventuel fortjeneste er skattefri.

For at afgøre, om ejendommen falder ind under parcelhusreglen, tager skatteforvaltningen udgangspunkt i, om det er beboelseselementet eller landbrugselementet, der vægter tungest i den samlede vurdering af ejendommen. 

Skatteforvaltningen kan fx vurdere, at boligelementet vægter tungest, hvis der er tale om en relativ stor og dyr bolig beliggende på en 5-6 hektar stor grund med ridebane, boldbane, bålplads og eng/mose-områder. I ovennævnte eksempel vil ejendommen derfor være omfattet af parcelhusreglen.

Hvis skatteforvaltningen vurderer, at landbrugselementet vægter tungest, vil ejendommen ikke være omfattet af parcelhusreglen. Det indebærer, at ejendommen betragtes som en landbrugsejendom med delvis skattefrihed ved et salg.

Helt generelt betyder skatteforvaltningens metode, at jo mindre grunden er, og jo større beboelsen er, jo større er sandsynligheden for, at ejendommen falder ind under parcelhusreglen.

Hvor svært er det at sælge en ejendom på landet?

Ejendomme i tyndt befolkede området af landet og med stor afstand til et større byområde er ofte sværere at sælge, da der kan være langt mellem køberne. 

Som sælger bør du derfor kalkulere med højere omkostninger til salget – både i form af en længere liggetid og måske et pænt prisnedslag.

Siden finanskrisen i 2007 er den gennemsnitlige kvadratmeter-pris steget med 4,9 procent. Gennemsnittet dækker dog over store forskelle mellem land og by. Historien viser, at du som ejer af et hus på landet ikke nødvendigvis skal sætte næsen op efter en prisstigning.  

Er det nødvendig med professionel rådgivning?

Hvis ejendommen er på under to hektar og skattemæssigt klassificeret som en beboelsesejendom, er hverken juraen eller økonomien anderledes end ved køb af et almindeligt parcelhus.  

Er der tale om en egentlig landbrugsejendom med et stort jordtilliggende og tilhørende maskinpark, vil det for de fleste være tilrådeligt med rådgivning tidligt i forløbet.

Er det dyrere at flytte på landet?

Ofte har landejendomme en noget lavere kvadratmeterpris end huse i byerne. Så købsprisen og dermed den månedlige nettoydelse er typisk lavere. Det samme er grundskyld og ejendomsværdiskat. 

Til gengæld kan selve driften og vedligeholdelsen af en landejendom være dyrere sammenlignet med et hus i byen. Landejendomme er typisk noget større end byhuse, og derfor må du regne med flere udgifter til vedligeholdelse og til opvarmning – står du selv for vedligeholdelsen, må du også regne med at bruge ekstra tid på den.

Især ældre landejendomme opfylder ofte ikke de gældende krav og ønsker til isolering og installationer. Sørg derfor for at få hele ejendommens byggetekniske stand gennemgået, inden du køber en ældre landejendom, så du har en fornemmelse af, hvor mange udgifter du skal regne med til vedligeholdelse og eventuelle forbedringer.

Skal ejendommen sættes væsentligt i stand, kan det samlet set blive dyrere at flytte på landet. 

En byggeteknisk rådgiver, som du selv betaler, kan hjælpe dig med at gennemgå ejendommen og vurdere, hvad der skal sættes i stand de kommende år, og hvad det koster.

Vær også opmærksom på, at det kan blive nødvendigt med mere end en bil, og at man typisk skal køre længere til indkøb, fritidsinteresser og kulturelle tilbud.

Hvad er parcelhusreglen?

Fortjeneste i forbindelse med salg af fast ejendom er underlagt Ejendomsavancebeskatningsloven (EBL), som rummer den såkaldte "parcelhusregel".
 
Reglen indebærer, at fortjeneste ved salg af en bolig er skattefri, hvis ejeren lever op til beboelseskravet ved at have boet i ejendommen i en del af den periode, hun eller han har ejet den. Det gælder både for helårsboliger og fritidsboliger. 

Lovgivningen giver ikke svar på, hvor lang tid ejeren eller dennes husstand skal have boet i ejendommen for at opnå skattefritagelse. Det har i praksis vist sig, at selv en meget kort periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet, når blot indflytningen har kunnet dokumenteres som reel.

Det er ikke en betingelse, at ejendommen er bolig for ejeren eller dennes husstand på salgstidspunktet, men ejendommen må ikke være overgået til helt anden anvendelse inden salget, fx udlejning til offentlig myndighed til brug som bofællesskab.

Derudover rummer parcelhusreglen et krav om, at ejendommens grundareal ikke må overstige 1.400 m2. Er ejendommens areal større end 1.400 kvadratmeter, kan du opnå skattefritagelse, hvis du fremskaffer en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes. 

Sidste mulighed for skattefritagelse er, hvis skatteforvaltningen vurderer, at en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående ejendom.