Her er regeringens forslag

Regeringen foreslår, at der indføres en model med statsgaranti på realkreditbelåningen mellem 60 og 80 pct. af boligens værdi i postnumre med lave kvadratmeterpriser, dvs. under 8.000 kr.

Det betyder konkret, at staten vil garantere den yderste fjerdedel af realkreditlånet. Modellen skal bruges i de tilfælde, hvor realkreditinstitutterne ikke tilbyder belåning på grund af for stor usikkerhed om ejendommens værdi i udvalgte områder.

Læs regeringens forslag her

Regeringens forslag om statsgaranti på den yderste fjerdedel af realkreditlånet i postnumre med gennemsnitspriser på under 8.000 kr. lyder forjættende. Men det vil næppe ændre ret meget på det problem, at nogle boligkøbere får helt eller delvist nej til et lån i realkreditselskabet.

Helt grundlæggende ligger udfordringen ved boligkøb i mange landdistrikter i, at borgerne flytter fra området og hen mod de større byer, som både rummer flere arbejdspladser, dagligvarebutikker, skoler og fritidsmuligheder.

Det betyder ganske enkelt, at efterspørgslen efter boliger i landdistrikterne typisk er større end udbuddet, hvilket resulterer i faldende huspriser og lange salgstider.

Og det betyder helt naturligt, at bankerne bliver tilbageholdende med at låne penge ud i landdistrikterne.

Derfor får statsgarantien kun begrænset effekt

Selve forslaget om statsgaranti bør ses som en måde, at ’reparere’ på nogle af de uheldige tendenser i dele af landdistrikterne. Men ikke meget tyder på, at en statsgaranti vil gøre den store forskel. Og det hænger det sammen med flere forhold:

  1. Statsgarantien er ikke rettet mod købernes privatøkonomi. Og her antyder undersøgelser fra Finans Danmark, at afslag på et lån ofte skyldes en relativ svag privatøkonomi. Denne store gruppe af potentielle boligkøbere i landdistrikterne, får derfor ikke glæde af statsgarantien
  2. Bankens usikkerhed om boligens fremtidige værdi. Er usikkerheden stor, vil en statsgaranti på den yderste del af realkreditlånet næppe få banken til at sige god for købet. På trods af statsgarantien har banken nemlig fortsat en høj risiko på boliglånet, der er placeret inden 80-95 procent af vurderingen.
  3. Hvis der er usikkerhed om boligens fremtidige værdi, kan realkreditselskabet nøjes med at tilbyde lån inden for fx 60 procent af vurderingen. Under de eksisterende regler, kan restfinansieringen hentes hjem gennem boliglån i banken. En statsgaranti kan betyde, at en del af boliglånet byttes ud med et realkreditlån. Dermed sparer køber lidt rentekroner, men besparelsen er så lille, at det er svært at forestille sig en øget handelsaktivitet på det grundlag.  

Statsgaranti på realkreditlån giver mindre risiko for banker

På den positive side bør medregnes det forhold, at de enkelte banker bærer risikoen på den yderste del af realkreditlånet. Hvis boligejeren ikke kan betale, hæfter banken for typisk en fjerdedel af realkreditlånet. Med en statsgaranti forsvinder bankens risiko på realkreditlånet, hvilket bør gøre banken lidt mere velvillig stemt over flor en låneanmodning.

I den situation kan en statsgaranti muligvis være den udslagsgivende faktor, der i tvivlstilfælde får bankens sagsrådgivere til at vende tommelfingeren op. Men det drejer sig efter at at dømme om ganske få tilfælde.

Faldende huspriser i mange landdistrikter

Et udbredt problem yderligt beliggende landdistrikter er faldende boligpriser i de hårdest ramte postnumre.

Tal fra Finans Danmarks boligstatistikker viser med al tydelighed, at den såkaldte boligfest (for sælgerne) er gledet uden om mange landdistrikter.

Således lå de gennemsnitlige kvadratmeterpriser i fjerde kvartal 2020 mindst 10 procent lavere end priserne før finanskrisen i 94 postnumre. Dertil kommer mange postnumre, hvor antallet af handler var så lavt, at der ikke er beregnet gennemsnitspriser.

Med andre ord er det langt fra givet, at en bolig indkøbt til 800.000 kr. også kan sælges for 800.000 kr. efter fx 10 år. 

Tvangsauktioner fortæller om risikoen

Et resultat af affolkningen af landdistrikterne er længere salgstider. Lange salgstider kan i værste fald fremprovokere en tvangsauktion, hvilket med usvigelig sikkerhed efterlader både bank og realkreditselskab med store tab.

Et tilfældigt valgt eksempel fra Nordjylland fortæller den triste historie om et nydeligt parcelhus, der i 2018 blev solgt for 400.000 kr. og i 2021 blev solgt på tvangsauktion for 200.000 kr.

Ovennævnte eksempel stammer tilmed ikke fra de værst berørte områder i landet, da boligpriserne under postnummeret kun er faldet med 7 procent siden før finanskrisen.

I andre situationer indbringer en tvangsauktion kun en fjerdedel eller en femtedel af købsprisen, fremgår det af tal fra boliga.dk.

Dertil skal lægges, at stort set alle tvangsauktioner over villaer, finder sted i landdistrikterne. Ud af de seneste 100 tvangsauktioner, er det kun 10 villaer beliggende i mellemstore byer, der er gået på tvangsauktion. Inden for de seneste 12 måneder er der ifølge Boliga blevet solgt 450 villaer på tvangsauktion, så antallet er forholdsvis beskedent.

Svært at udvælge de ”værdigt trængende” huse

Efter regeringens forslag skal boliger beliggende i postnumre med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på under 8.000 kr. være omfattet af den statslige garantiordning. Her ligger der imidlertid en del udfordringer i at finde de ”værdigt trængende boliger”.

I store dele af landdistrikterne bliver der handlet så få boliger, at der ikke optræder noget gennemsnitstal over boligpriserne. Det gælder bl.a. en del småøer som Agersø, Omø, Femø, Lyø, Avernakø, Endelave og Tunø.

En udfordring, at statsgaranti bygger på gennemsnitstal

Næste udfordring er, at forslaget om statsgaranti bygger på gennemsnitstal fra de enkelte postnumre. Ser vi på fx på 5492 Vissenbjerg, hvor gennemsnitsprisen i 4. kvartal 2020 ligger på 8.300 kr., vil området ikke være omfattet af forslaget om statsgaranti.

Ud af de aktuelt udbudte 46 huse, ligger kvadratmeterprisen imidlertid under 8.000 kr. i 17 tilfælde. Blandt det resterende udbud finder vi boliger med priser helt op til 15.000 kr. pr, m2 for at nyere parcelhus. Efter forslaget vil der ikke kunne opnås statsgaranti på nogle af de 46 boliger i Vissenbjerg.

I det nærliggende postnummer 5540 Ullerslev ligger gennemsnitsprisen på 6.500 kr., hvilket spænder over kvadratmeterpriser fra 3.800 kr. til 14.400 kr. Sidstnævnte dækker over en tidligere landejendom med et grundareal på 10.000 m2.

Her vil forslaget sikre en statsgaranti på de boliger, som realkreditselskabet ikke tilbyder lån på grund af for stor usikkerhed om boligens værdi – uanset boligens pris

Næppe målbar effekt på huspriser

Sammenlagt er der ikke meget som tyder på, at regeringens forslag om statsgaranti vil gøre det ret meget lettere at købe bolig i landdistrikterne.

Banker og realkreditselskaberne lever af udlån og har ingen interesse i ikke at låne ud – medmindre risikoen er for stor. Statsgarantien fjerner kun risikoen på den yderste del af lånet i udvalgte postnumre, men banken sidder stadig tilbage med risikoen på banklånet.

Omvendt betyder det også, at forslaget om statsgaranti næppe vil føre til målbare prisstigninger på boliger i landdistrikterne. Udbuddet af boliger i landdistrikterne er simpelt hen for stort og effekten af garantiordningen for lille.