Regler for leje og fremleje – sådan fungerer lejeloven

Det er nemt at begå fejl, når der enten skal udarbejdes eller underskrives en lejekontrakt. Lovgivningen omkring udlejning af private boliger er nemlig forholdsvis kompliceret, da det ikke kun er lejeloven, men også aftaleloven og lov om boligforhold, der bestemmer, hvad man må og ikke må i forhold til udlejning.

At lejeloven af og til bliver ændret, gør også, at man kan være underlagt en ældre lovgivning, hvis lejemålet blev indgået, før en nyere lov trådte i kraft. 

Før du indgår et lejemål, eller hvis allerede du bor til leje og er i tvivl om reglerne, bør du sætte dig ind i dem så godt så muligt, så du undgår misforståelser mellem dig og din udlejer. 

Lejeloven er meget omfattende og beskriver både regler, særregler og særlige bestemmelser for mange typer af udlejning. Derfor berør denne artikel kun generelle betragtninger om lejeloven og er ikke endegyldig.

Tag altid udgangspunkt i, hvad der står i din lejekontrakt, hvis du er tvivl om dine rettigheder som lejer, og undersøg specifikt, hvad der gælder af regler i forhold til den aftale, du har indgået med din udlejer.

Hvem er omfattet af lejeloven?

Først og fremmest gælder lejeloven kun for leje i private udlejningsejendomme, hvilket indbefatter alt fra leje af en villa til et værelse hos en privatperson eller privat virksomhed. Bor du i almen bolig eller har lejet en erhvervsejendom er du underlagt andre love og regler.

Helt specifikt gælder loven, når der er tale om leje eller fremleje af et hus, en lejlighed eller et værelse og der bliver betalt leje. Det gælder også når lejen bliver betalt på én gang, eller hvis lejen bliver betalt med andet end penge.

Hvis du låner en bolig, gælder lejeloven altså ikke. 

Alle typer af ubebyggede arealer er ikke omfattet af lejeloven. Hvis du lejer en bådplads, et stykke jord eller en parkeringsplads, er du ikke omfattet af lejeloven.

Der kan være tilfælde, hvor der gælder særlovgivning. For eksempel gør lejeloven sig ikke gældende, hvis du lejer af staten eller hvis lejemålet indgår i et ansættelsesforhold med staten. 
Bor du i almen bolig er det almenlejeloven, der gælder. 

Hvis der er tale om erhvervslejemål er det erhvervslejeloven, der gælder, medmindre der er tale om et blandet lejemål med både beboelse og erhverv. Dog vil nogle af lejelovens regler dog kun gælde i forhold til selve beboelsesdelen og ikke den del af lejemålet, der bruges til erhverv.

Du er ikke omfattet af lejeloven hvis:

• Du lejer et ubebygget areal 
• Der er tale om et erhvervslejemål
• Hvis du bor i almen bolig
• Hvis din udlejer er staten eller lejen indgår i et statsligt ansættelsesforhold
• Hvis du låner et hus og der ikke betales noget i leje

Der kan være enkelte tilfælde, hvor særlovgivning gælder.

Kilde: Lejeloven.dk

Mens lejeloven gælder i hele landet, har nogle kommuner valgt at regulere privat udlejning med Boligreguleringsloven, der giver lejerne større beskyttelse, især i forhold til fastsættelse af husleje. Man taler om, at kommuner enten er regulerede eller uregulerede. 

Det er valgfrit for kommunerne, om de vil benytte sig af Boligreguleringsloven. På lejeloven.dk kan du tjekke, om din kommune er reguleret eller ureguleret. 

Den nye lejelov fra 2015 er gældende 

Lejeloven ændrer sig en gang imellem, og har du boet til leje det samme sted i mange år, kan du være underlagt ældre lovgivning.

1. juli 2015 blev lejeloven ændret markant, og man taler derfor ofte om ”den nye lejelov” og ”den gamle lejelov”. Lejemål, som er indgået før den dato, er ikke omfattet af ”den nye lejelov”.
De fleste ændringer, der blev foretaget i 2015, er til lejers fordel, dog med den undtagelse, at det efter de nyeste regler i nogle tilfælde er blevet nemmere fra udlejers side at opsige et lejemål, hvor det tidligere i nogle situationer stort set var umuligt at sætte en lejer ud.

Vigtigste forskelle mellem den gamle og den nye lejelov: 

• Sommerhuse er ikke længere omfattet af lejeloven.
• Med den nye lov er det blevet et krav, at der foretages ind- og fraflytningssyn, hvis man udlejer mere end et lejemål – før var det valgfrit.
• Udlejer kan med den nye lejelov ikke kræve nyistandsættelse ved fraflytning, men blot at lejemålet sættes i samme stand, som det var i ved indflytning (normalistandsættelse).
• Huslejestigninger må kun foregå ud fra nettoprisindekset med den nye lejelov, hvor det med den gamle lov var muligt at lade den stige med trappeleje.
• Med den nye lov kan en lejer opsiges med et års varsel, hvis ejeren selv ønsker at flytte ind iboligen og udlejningen ikke er tidsbegrænset. Tidligere ikke var muligt at sige en lejer op ud over i særlige situationer. 

Hvad går lejeloven ud på?

Lejeloven er i udgangspunktet de regler, der regulerer lejeboligmarkedet i privat regi og som skal sikre både lejers og udlejers rettigheder.
Det er også den lovgivning, man skal forholde sig til, når man udarbejder en lejekontrakt – og er der ikke udarbejdet en lejekontrakt, er det lejeloven, der gælder. I praksis betyder det, at hvis noget ikke er skrevet ind i lejekontrakten, så ”falder man tilbage” på lejelovens regler. Jo færre ting, der er beskrevet i en lejekontrakt, desto mere vil lejeloven gælde. 
Derudover indeholder lejeloven en række regler, der er ufravigelige. Ufravigelige regler kan ikke ændres, selvom man aftaler andet – dvs. disse regler vil altid gælde, selvom der står noget andet i lejekontrakten. 
De ufravigelige regler har primært det formål at beskytte lejeren, så udlejer ikke kan stille urimelige krav til lejeren før, under og efter et lejeforhold. 
 

Lejeloven beskriver blandt andet: 

• Hvordan lejekontrakten skal udformes 
• Rammerne for, hvordan huslejen bør fastsættes
• Opkrævning af depositum
• Brugsret
• Vedligeholdelse og istandsættelse ved flytning
• Opsigelse
• Regler for fremleje

Vær OBS på §11 i lejekontrakten

En standard lejekontrakt er indrettet, så de forskellige punkter overholder de formkrav, som lejeloven beskriver en lejekontrakt skal indeholde. Langt de fleste udlejere benytter sig en standardkontrakt (Typeformular a.10), da den allerede er afstemt med lejeloven. 

Under §11 i standardlejekontrakten har udlejer mulighed for at tilføje ekstra krav og indskrænke rettigheder mv., der afviger fra bestemmelserne i lejeloven. Derfor skal man som lejer ALTID være ekstra opmærksom på, hvad der er anført under §11.

Der er selvfølgelig grænser for, hvor vidtgående disse krav og indskrænkelser af rettigheder må være, i og med, at nogle bestemmelser i lejeloven er ufravigelige. I praksis betyder det at udlejer godt kan stille et krav i lejekontrakten, men fordi det er ufravigeligt, vil det være lejeloven, der gælder.

For eksempel må udlejer ikke forlange mere end tre måneders depositum, da det er en af de ufravigelige regler i lejeloven. Hvis udlejer forlanger mere i depositum, er det ugyldigt.

Udlejer må derimod gerne stille krav, om at lejer skal benytte sig af en autoriseret håndværker og afholde alle udgifter til udbedring, når lejemålet fraflyttes (fravigeligt), så længe udlejer ikke forlanger, at lejemålet bliver afleveret i bedre stand end ved indflytning (ufravigeligt). 

Hvordan skal lejekontrakten se ud?

Det er ikke et krav, at der skal udarbejdes en lejekontrakt på skrift, når du indgår et lejemål – dog er der nogle undtagelser. Ved fremleje, udlejning af andelsbolig, eller hvis den ene part ønsker det, skal der fx udarbejdes en lejekontrakt. 
Er der ikke udarbejdet en lejekontrakt, er det lejelovens bestemmelser, der gør sig gældende, og de falder ud til lejers fordel. Derfor kan det som lejer være en fordel ikke at have en lejekontrakt. 
Mundtlige aftaler mellem lejer og udlejer gælder i princippet også, men udfordringen med dem er, at de er svære at bevise, hvis der skulle opstå uenig om aftalen. 

Hvordan skal huslejen fastsættes?

Lejeloven har nogle retningslinjer, som skal overholdes, så det stemmer overens med ’det lejedes værdi’, hvilket typisk afspejler boligens størrelse, stand, kvalitet og beliggenhed. 
Ligger boligen i en reguleret kommune, gælder nogle særlige regler for fastsættelsen af husleje, hvis ejendommen er opført før 31. december 1991 og består af 7 eller flere lejemål. Her skal huslejen beregnes ud fra ’omkostningsbestemt leje’, som er de udgifter, der er nødvendige for driften af ejendommen, herunder skatter og afgifter, administration, forsikringer, renovation og vedligeholdelse.  
Uanset hvad, må udlejer ikke forlange en urimelig høj husleje. Er huslejen sat enten for højt eller for lavt i forhold til boligens stand, størrelse og beliggenhed, vil de respektive parter kunne forlange at få huslejen sat enten op eller ned. 
Er der uenighed om huslejen, kan sagen bringes for Huslejenævnet, som så vurderer, hvad en rimelig leje er. Huslejenævnet har flere forskellige metoder til at fastsætte husleje, der blandt andet afhænger af, om boligen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.
Hvis du er udlejer og er i tvivl om, hvordan du fastsætter lejen, kan du mod betaling få huslejenævnet til at komme med en forhåndsvurdering af, hvad en rimelig husleje er. 
 

Hvem har pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen? 

Både lejer og udlejer kan have vedligeholdelsespligten. Hvis der er anvendt en standard lejekontrakt, vil det fremgå under §8, hvem der har den. Hvis der ikke er udarbejdet en lejekontrakt, påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer med undtagelse af vedligeholdelse af nøgler og låse – den påhviler lejeren. 
Hvis den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, har udlejer som udgangspunkt pligt til at holde lejemålet i god stand under hele lejeperioden. Det betyder blandt andet, at når noget går i stykker, fx faste installationer, hårde hvidevarer eller andet inventar, der er en del af lejemålet, skal udlejeren sørge for enten at reparere eller udskifte det. Udlejer skal oprette en vedligeholdelseskonto, hvor der sættes et beløb ind pr. kvadratmeter bruttoareal om året. Hvis lejer delvis har vedligeholdelsespligten, skal dette beløb sættes ned forholdsvist.
Hvis du som lejer har vedligeholdelsespligten. indbefatter den, ifølge lejeloven, maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Lejer har også pligt til at vedligeholde hårde hvidevarer, som vedkommende selv har købt og valgt at installere. 
Hvis der er anført særlige pligter om vedligeholdelse, vil det være anført under §11 i en standardlejekontrakt. Har lejer fx den udvendige vedligeholdelsespligt, skal dette fremgå her. 
Når du fraflytter boligen, er der grænser for, hvad udlejer kan forlange af istandsættelse. Udlejeren kan fx aldrig forlange, at boligen er i bedre i stand end ved indflytning. 

Hvordan er reglerne for opsigelse?

I udgangspunktet betragtes et lejemål som uopsigeligt fra udlejers side, medmindre lejeren glemmer at betale husleje, benytter lejemålet til andet end det, der er aftalt, eller ikke overholder ”god skik og orden”. I disse situationer har udlejeren ret til at opsige lejemålet med tre måneders varsel. Forinden skal udlejer dog have givet et skriftligt påbud, så lejeren har haft mulighed for at rette ind.

I en række situationer er det dog muligt for udlejer at opsige et lejemål, uden det strider mod lejeloven. Det kan fx være, hvis der er tale om udlejning af et værelse i en bolig, hvor udlejer selv bor – her kan udlejer opsige med en måneds varsel uden videre begrundelse. 
Hvis det drejer sig om et helt lejemål, kan udlejer opsige lejemålet med 1 års varsel, hvis ejendommen består af to boliger og udlejer bebor den ene. Udlejer kan også opsige hvis vedkommende selv ønsker at bebo et lejemål – her skal en række betingelser dog være opfyldt. Endeligt er det muligt for udlejer at opsige et lejemål, hvis boligen skal rives ned. 
For tidsbegrænsede lejemål gælder nogle særlige regler, hvor det hverken fra lejer eller udlejers side er muligt at opsige lejemålet, medmindre der på forhånd er lavet en særaftale omkring det.
Bemærk, at der gælder nogle særregler i forhold til opsigelsesvarsler, som kan have betydning for, hvornår lejer skal varsles.
Ovenstående er derfor blot vejledende. Sørg altid for at have styr på dit opsigelsesvarsel.  

Hvornår må et lejemål være tidsbegrænset? 

Et lejemål kan kun være tidsbegrænset, hvis der er en saglig grund til det. En saglig grund kan fx være hvis udlejer er udstationeret, selv vil bo i boligen igen inden for en given tidsperiode, eller hvis der ligger konkrete planer om en forestående større renovering af boligen. Det står altså ikke en udlejer frit for at tidsbegrænse et lejemål. Hvis der opstår uenighed om, hvorvidt et lejemål må være tidsbegrænset, er det boligretten, der afgør det.
Er lejemålet tidsbegrænset, vil det helt automatisk ophøre til den aftalte dato. Som lejer har du ikke mulighed for at opsige lejemålet inden da, medmindre du har lavet en særlig aftale med udlejer, der skal fremgå af din lejekontrakt.  
Bliver lejer boende lejemålet i mere end 1 måned efter den tidsbegrænsede lejeperiode er ophørt, og er udlejer opmærksom på det, men ikke har opfordret lejer til at flytte ud, kan udlejer efterfølgende ikke bede lejeren om at flytte. I sådan en situation vil lejemålet kunne fortsætte uden tidsbegrænsning. 
 

Hvordan er reglerne for fremleje?

Ifølge lejeloven kan du i visse situationer fremleje et eller flere værelser eller hele din bolig, uden at udlejer først skal give tilladelse.
Hvis du lejer en hel lejlighed, har du ret til at fremleje halvdelen af lejlighedens værelser. Dog må der sammenlagt ikke bo flere i lejligheden end antallet af beboelsesrum.
Derudover kan du have ret til at fremleje hele din bolig i indtil 2 år, hvis du midlertidigt er nødt til at flytte ud på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende. Der findes flere undtagelser fra denne regel. Derfor bør du enten tale med din udlejer eller søge rådgivning hos en advokat, retshjælp eller LLO, inden du fremlejer hele din bolig.    
Uanset om du fremlejer et eller flere værelser – eller hele din bolig – skal du være opmærksom på, at fremlejeaftaler skal være skriftlige, og at du skal sende en kopi af den til din udlejer, så vedkommende er informeret.
Selvom du har ret til at fremleje værelser eller hele din bolig uden tilladelse fra udlejer, er det altid en god idé at involvere din udlejer, inden kontrakten bliver underskrevet, så I undgår misforståelser og konflikter.