Hvad er ejendomsværdiskat?

Skatten på boligen er sammensat af ejendomsværdiskat og ejendomsskat (grundskyld eller grundskat). De to skatter beregnes på hver sin måde, og særlig ejendomsværdiskatten kan være lidt kompleks, fordi skatten afhænger af, hvornår du har købt dit hus, og om du er nået pensionsalderen eller ej.

Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i år 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen.

Ejendomsværdiskatten udgør 0,92 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. og 3 procent af resten af ejendommens værdi.

Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er den mindste af følgende værdier:

  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 procent
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
  • Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2011 nedsat med 2,5 procent plus ekstra 2,5 pct. af den del af ejendomsværdien, der ligger under 500.000 kr. Det ekstra nedslag reduceres med 1.250 kr. for hver 50.000 kr., ejendomsværdien overstiger 750.000 kr. Reduktionen kan dog højst udgøre 12.500 kr.

Det betyder i praksis, at din ejendomsværdiskat kun stiger, hvis fx:

  • Du bygger så meget om, at det kræver en byggetilladelse.
  • Du udvider grundarealet på din bolig.

Det ser måske lidt komplekst ud, men du skal dog ikke foretage dig noget, da SKAT selv finder den for dig mest gunstige af de tre muligheder. Det vil fremgå af din årsopgørelse, hvilken af de tre værdier du betaler ejendomsværdiskat af.

Ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme beregnes på samme vis, hvis der findes en offentlig ejendomsvurdering for ejendommen, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og som er godkendt af SKAT.

Hvis der ikke er en godkendt udenlandsk vurdering, fastsættes beregningsgrundlaget på grundlag af en reguleret handelsværdi.

Kan du få nedslag i ejendomsværdiskatten?

Din alder og boligens købspris kan give nedslag i ejendomsværdiskatten.

Nedslag for boligens alder

Hvis du har købt dit hus senest 1. juli 1998, får du et nedslag i ejendomsværdiskatten på 0,2 procent. For helårsboliger og visse andre ejendomme nedsættes ejendomsværdiskatten desuden med 0,4 procent af beregningsgrundlaget, dog højst 1.200 kr. pr. ejendom. Nedslaget på 0,4 procent gives ikke for ejerlejligheder og fredede ejendomme.

Hvis du har købt huset efter 1. juli 1998, får du hverken 0,2 procent eller yderligere 0,4 procent i nedslag. Det kan synes mærkværdigt, men ordningen er indført af hensyn til nogle husejere, som ellers ville blive særlig hårdt ramt, da ejendomsværdibeskatningen i år 2000 afløste beskatning af lejeværdi.

Nedslag i ejendomsværdiskat for pensionister

Hvis du eller din ægtefælle er nået folkepensionsalderen, får du et nedslag på 0,4 procent, uanset hvornår du har købt huset. Det er alene afgørende for nedslaget, at du er nået folkepensionsalderen, og ikke om du er gået på pension eller ej. Hvis huset er købt senest 1. juli 1998, kommer dette nedslag oven i de to øvrige nedslag.

Pensionistnedslaget er maksimalt 6.000 kr. for et helårshus og 2.000 kr. for et sommerhus. Nedslaget nedsættes som udgangspunkt med 5 procent af et indkomstgrundlag over 182.900 kr. for enlige og over 281.300 kr. for gifte pensionister (2016-tal).    

Indkomstgrundlaget er den personlige indkomst plus den samlede positive kapitalindkomst plus den samlede positive aktieindkomst. Positiv aktieindkomst op til 5.000 kr. for enlige og 10.000 kr. for ægtefæller er undtaget.

Nedslagene gives automatisk, så du behøver ikke at foretage dig noget i forhold til SKAT.

Andre nedslag

Hvis du lejer din bolig ud i en periode, skal du kun betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor du selv bor i boligen.

Hvis du lejer en del af din bolig ud, mens ud selv bor i resten, skal du ikke betale ejendomsværdiskat af den del, som du udlejer. Dette gælder dog kun, hvis du opgør resultatet af udlejningen efter den regnskabsmæssige metode - dvs. betaler skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter.

Derudover betaler du ikke ejendomsværdiskat i den periode, hvor du ikke bor i din ejendom i forbindelse med et køb eller salg.

Hvad betyder de nye skatteregler?

Et bredt flertal i Folketinget har aftalt et sæt nye skatteregler på boligområdet. Ændringerne træder i kraft fra og med 2024.

De nye regler betyder, at boligejere fra og med 2024 skal betale cirka 0,55 procent i ejendomsværdiskat op til et beskatningsgrundlag på 6 millioner kr. Al værdi over denne grænse beskattes med 1,4 procent.

Den såkaldte progressionsgrænse forventes fremover at ligge på 6 millioner kroner mod de nuværende 3,04 millioner. Satserne for ejendomsværdiskat og progressionsgrænsen forventes fastsat i 2020.

Med de nye regler bliver der indført et ”forsigtighedsprincip”. Det betyder, at beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat er ejendomsvurderingen fratrukket 20 procent.

Det sker ifølge forligspartierne for at sikre, at den usikkerhed, der er forbundet med vurderingen af en ejendom, kommer boligejeren til gode.

Sådan betales ejendomsværdiskatten

Du får normalt ikke et separat indbetalingskort til din ejendomsværdiskat. Den beregnede ejendomsværdiskat bliver nemlig ført over på din forskudsopgørelse og betales derfor med 1/12 hver måned.

Når ejendomsværdiskatten fremgår af din forskudsopgørelse, opkræves den med andre ord løbende sammen med indkomstskatterne, ved at skatten bliver modregnet inden din løn eller ydelser udbetales. Den skat, du løbende har betalt via din forskudsskat, bliver modregnet den endelige skat på årsopgørelsen. Er dit hus nyindkøbt, skal du dog være opmærksom på selv at få ejendomsværdiskatten oplyst på din forskudsopgørelse.

Eksempel på beregning af ejendomsværdiskat

Her er et eksempel på, hvor meget der skal betales i ejendomsværdiskat med udgangspunkt i en beregning foretaget af SKAT.

Huset er en helårsbolig købt senest 1. juli 1998, og ejerne af huset er ikke pensionister.

  • Ejendomsværdi pr. 1.1. 2001 + 5 procent: 2.000.000 kr.
  • Ejendomsværdi pr. 1.1. 2002: 2.100.000 kr.
  • Ejendomsværdi pr. 1.10. 2011 nedsat med 2,5 procent: 2.200.000 kr.

Den laveste værdi, som anvendes i beregningen, er altså 2.000.000 kr. I eksemplet udgør ejendomsværdiskatten 1 procent af beregningsgrundlaget på 2.000.000 kr., hvilket udgør 20.000 kr.