Sådan beregnes din grundskyld

Du betaler 2 skatter på din bolig - ejendomsværdiskat og grundskyld. Beregningen af grundskylden er ret kompliceret, men her reder vi trådene ud for dig.

Grundskyld er den skat, du betaler for selve grunden, hvor din bolig er opført eller skal bygges.

Grundskyld er den skat, du betaler for selve grunden, hvor din bolig er opført eller skal bygges.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld, også kaldet ejendomsskat og grundskat, er en skat på jord. Det er altså ikke en beskatning af boligen – men af selve den grund, du ejer.

Grundskyld opkræves af kommunerne og udgør en promilledel af den afgiftspligtige grundværdi.

Udover grundskyld betaler du også ejendomsværdiskat for din bolig.

Hvordan beregnes din grundskyld?

Grundskylden beregnes med udgangspunkt i SKAT’s vurdering af din grund, den såkaldte grundværdi. Hvor stor en andel af grundværdien, du skal betale grundskyld af, reguleres gennem din kommunes grundskyldspromille.

Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner og skal udgøre minimum 16 promille og maksimalt 34 promille af grundværdien.

Har din kommune en grundskyldspromille på fx 20, betyder det, at du skal betale 20 promille (eller 2 procent) af grundværdien fratrukket eventuelle fradrag i grundskyld (læs mere om fradrag i afsnittet ”Hvilke muligheder har du for fradrag i grundskylden?”).

Boligskattereform justerer på grundskatter

Et bredt flertal i Folketinget vedtog i maj 2017 en reform af boligskatterne. Reformen træder i kraft ved starten af 2021.

Overordnet set vil reformen øge grundskatten for ejerlejligheder og liebhaverboliger i de store byområder, mens de fleste boliger på landet og i de mindre byområdet vil slippe lidt billigere i grundskat.

Du kan selv få en fornemmelse af, hvordan skattereformen vil påvirke dine boligskatter ved at afprøve vores boligskatte-beregner nedenfor.

Beregn din boligskat her

     

» Få hjælp og se forudsætninger - klik her 

Hvilken grundværdi anvendes til at beregne din grundskyld?

SKAT vurderer alle ejendomme og grunde hvert andet år. Private ejerboliger vurderes i ulige år, mens alle øvrige ejendomme vurderes i lige år.

Man anvender ikke den nyeste grundværdi til at udregne grundskylden, men derimod den, der ligger 2 eller 3 år tilbage. I 2013 og 2014 betaler en boligejer således grundskyld af grundværdien fra 1. oktober 2011.

Fejl i ejendomsvurderinger fører til nyt system

I august 2013 kom det frem, at SKAT i 2011 vurderede 41 procent af de danske boliger for højt, mens 34 procent af vurderingerne var for lave.

Fejlene har medført, at der nu skal indføres et nyt vurderingssystem, som forventes at være klart i 2015.

Normalt ville der være kommet en ny vurdering af de private ejerboliger i 2013. Den skulle så danne grundlag for beregningen af grundskylden i 2015 og 2016. Men efter, at det i sommeren 2013 kom frem, at der er fejl i mange af SKAT’s ejendomsvurderinger, er det fra politisk hold besluttet, at der ikke skal foretages en ny offentlig ejendomsvurdering i 2013.

I stedet videreføres vurderingen fra 2011 med et nedslag på 2,5 procent for alle private ejerboliger - og det er ud fra dette grundlag, at grundskyld for både 2015 og 2016 beregnes.

Det nye vurderingssystem skal efter planen være på plads i 2015 – til den tid får din grund en ny vurdering, som kan danne beregningsgrundlag for grundskylden i 2017 og 2018.

Det er dog ikke helt så simpelt…

Det er nemlig ikke kun den seneste offentlige vurdering af grunden, der kan danne grundlag for beregningen af grundskyld. Din grundskyld kan således være udregnet på baggrund en 2 forskellige værdier, afhængig af hvilken værdi der er lavest.

  1. Den seneste offentlige vurdering af grundværdien, som i 2013 var vurderingen fra 2011.
  2. Grundskatteloftværdien, som i 2013 var den afgiftspligtige grundværdi i 2012 forhøjet med reguleringsprocenten.

Kommunen anvender automatisk den laveste værdi til at udregne din grundskyld ved hjælp af den kommunale grundskyldspromille. Du kan se, hvilken vurdering du betaler ejendomsskat ud fra, på den ejendomsskattebillet, som din kommune sender til dig hvert år i november eller december.

se, hvilken vurdering du betaler ejendomsskat ud fra, på den ejendomsskattebillet, som din kommune sender til dig.

Se, hvilken vurdering du betaler ejendomsskat ud fra, på den ejendomsskattebillet, som din kommune sender til dig hvert år. Foto: Tommy Verting

Ifølge Skatteministeriet er grundskatteloftværdien lavere end SKAT’s grundvurdering for ca. 90 procent af boligejerne. Dermed er det den hyppigst anvendte beregningsmetode.

Hvad er grundskatteloftværdien og reguleringsprocenten?

Med virkning fra 2003 har der været et loft over stigningen i beregningsgrundlaget for grundskylden. Det såkaldte grundskatteloft blev indført med det formål at begrænse, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldspromille kan stige i det enkelte år.

Derfor må beregningsgrundlaget – den afgiftspligtige grundværdi – som udgangspunkt højst udgøre det foregående års afgiftspligtige grundværdi forhøjet med en reguleringsprocent på maksimalt 7 procent.

Den aktuelle procentsats varierer fra år til år – og bliver for det kommende år fastlagt af Folketinget senest den 1. juli året før. I 2014 er reguleringsprocenten 6,3 procent.

Se satser for reguleringsprocenten de tidligere år her

Reguleringsprocenten anvendes som nævnt i de tilfælde, hvor den afgiftspligtige grundværdi fra det foregående skatteår forhøjet med reguleringsprocenten er lavere end den seneste offentlige vurdering af grundværdien.

Hvordan fastsættes grundskatteloftværdien?

Grundskatteloftværdien er et udtryk for grundværdien et givent basisår forhøjet med de mellemværende års reguleringsprocent.

For de fleste boligejere vil basisåret være 2001, da dette års grundværdi blev anvendt ved grundskatteloftets indførelse.

Sidenhen kan en grund dog være tildelt et nyt basisår, hvis værdien for den afgiftspligtige grundværdi har nået samme niveau, som den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT.

Det er således det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi falder sammen med SKAT's vurdering af grundens værdi, som kaldes basisåret - og værdien i dette basisår anvendes ved fremtidige reguleringer af grundskatteloftet.

Ændringer af grunden giver ny grundskatteloftværdi

Ved udstykning af en ny grund eller ændring af en grunds størrelse eller anvendelse skal SKAT ikke kun fastsætte en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler. Den pågældende grund skal også tildeles en grundværdi på grundskatteloftsniveau.

Grundskatteloftværdien fastsættes ud fra et skøn af, hvad den pågældende grund må formodes at have været vurderet til i basisåret.

Hvornår kan grundskylden stige?

Grundskylden kan stige årligt.

Der er 2 anledninger til en stigning i grundskylden:

  • Din grundværdi stiger – enten i form af en højere offentlig vurdering eller i kraft af reguleringsprocenten.
  • Din kommunes grundskyldspromille stiger. Det beslutter kommunalbestyrelsen i forbindelse med de årlige budgetforhandlinger.
Hvis din grundværdi stiger eller din kommunes grundskyldspromille bliver sat op, vil din grundskyld stige.

Hvis din grundværdi stiger eller din kommunes grundskyldspromille bliver sat op, vil din grundskyld stige. Foto: Bigstockphoto.com

Grundskyldens stigning er naturligt begrænset af, at kommunens grundskyldspromille maksimalt må være 34, ligesom reguleringsprocent ikke må sættes til mere end 7 procent hvert år.

Hvilke muligheder har du for fradrag i grundskylden?

Tidligere har det været muligt at få fradrag i grundskylden for grundforbedringer som fx byggemodning på din grund. Byggemodningen er den opgradering af jorden, der sker, når den forvandles fra bar mark til byggegrund. Her var udgifter til etablering af veje, kloak, vand, varme, elinstallationer, stianlæg, landinspektør, tilslutningsafgifter, støjvolde og visse former for terrænregulering fradragsberettigede frem til 31. december 2012.

Disse udgifter kunne fratrækkes grundskylden i en periode på 30 år fra det tidspunkt, byggemodningen blev udført.

Med skattereformen i 2012 blev fradraget for forbedringer dog afskaffet og gælder derfor ikke for grundforbedringer, der er igangsat efter 1. januar 2013.

Muligheden for fradrag i grundskyld bortfaldt i 2013.

Frem til 1. januar 2013 var det muligt at få fradrag i grundskylden for udgifter til bl.a. etablering af veje, kloak, vand, varme og el i forbindelse med byggemodning.

Grundforbedringer, som var i gang, men endnu ikke afsluttet den 1. januar 2013, kan fortsat være fradragsberettiget, hvis disse 2 frister er overholdt:

  • Senest den 1. maj 2013 skal du have oplyst SKAT om, at arbejdet er begyndt.
  • Senest den 1. juli året efter, at arbejdet er fuldført, skal du søge SKAT om fradrag.

Efter 1. juli 2016 kan du ikke længere bede om fradrag for et fuldført arbejde.

Læs mere om de nye fradragsregler på SKAT's hjemmeside

Eksisterende fradrag gælder fortsat frem til deres udløb. Fristen for at søge om fradrag for ældre forbedringer var den 1. maj 2013.

Samtidig kan særlige forhold, fx at dit hus er fredet, fritage dig helt for grundskyldsbetaling.

Læs mere om reglerne for dette i lov om kommunal ejendomsskat §7 

Hvor ofte skal du betale grundskyld?

Kommunerne bestemmer selv, om grundskylden opkræves i 2 eller 4 rater og hvornår disse forfalder. Den betales via indbetalingskort.

Hvordan kan du klage over grundskylden?

Indtil det nye vurderingssystem bliver indført, er SKAT’s klagebehandling sat på hold.

Betaler du grundskyld ud fra 2011-vurderingen, dvs. SKAT's seneste vurdering af grundværdien, og viser det sig, at denne vurdering er skyld i, at du har betalt for meget i grundskyld, får du automatisk beløbet tilbagebetalt med renter.

SKAT har frem til 1. juli 2015 mulighed for af egen drift at nedsætte 2011-vurderingen af din grund.

I efteråret 2014 skal regeringen efter planen fremsætte et lovforslag om, hvordan klagerne fremover skal behandles. Hvordan klageadgangen bliver under det nye vurderingssystem, er indtil da uvist.

Klager over størrelsen på fradrag

Er du utilfredshed med størrelsen på det fradrag for forbedringer af grunden, som SKAT er kommet frem til, kan du klage til Skatteankestyrelsen.

  • Fristen for at klage er 3 måneder.
  • Det koster 400 kr. at klage.
  • Du kan kun få prøvet din sag ved én administrativ klageinstans.

I den afgørelse, du modtager, vil der mere præcist stå beskrevet, hvordan du klager.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab