Hvad er friværdi?

Friværdi betegner forskellen mellem boligens restgæld (de, du skylder i boligen) og boligens aktuelle værdi. I takt med, at du betaler dine lån i boligen, som måske samtidig stiger i værdi, bliver forskellen mellem restgæld og vurdering højere, hvilket øger din friværdi. 

Du har eksempelvis købt en bolig til 2,5 millioner kr. og finansierer købet med realkredit- og banklån for i alt 2.375.000. I den situation vil din friværdi udgøre 125.000 kr. Efter 10 år er den samlede gæld nedbragt til 1,8 millioner kr., fordi du har afdraget på lånene, og boligens værdi er steget til 3 millioner kr. I det tilfælde vil friværdien være steget til 1,2 millioner kr.

Hvad er et nedsparingslån?

Ønsker du populært sagt at ”spise af murstenene”, kan du optage et lån i boligens friværdi. Dermed indgår låneprovenuet som en del af det daglige forbrug.

Denne for form for udnyttelse af låneprovenuet betegnes ofte som et nedsparingslån. Et nedsparingslån er særligt populært blandt pensionister, der benytter provenuet som et supplement til den månedlige pensionsudbetaling.

Du kan optage et nedsparingslån i enten banken eller i realkreditselskabet. Ønsker du at optimere din nedsparing af friværdien, vælger du et lån med længst mulig afdragsfrihed, da ydelsen i så fald bliver lavest.

Hvornår skal du planlægge nedsparing i dit hus eller lejlighed?

Når du er omkring 58-59 år, bør du have et overblik over, hvornår du vil pensioneres eller overgå til efterløn, og hvordan din økonomi vil se ud til den tid. Udskyder du beslutningen, kan du gå glip af nogle muligheder for belåning af din ejendom. Flere oplever problemer med at få lov til at låne penge, hvis de har passeret de 60 år.

Realkreditselskaberne er efter finanskrisen blevet pålagt skrappere regler for udlån til boligejere, der nærmer sig pensionsalderen. Det er derfor langtfra sikkert, at du som pensionist med en forholdsvis beskeden indkomst vil blive godkendt til et afdragsfrit lån – selvom der er masser af friværdi i boligen. 

Ønsker du at nedspare mest muligt i din faste ejendom, handler det derfor om, at få finansieringen bragt i orden, mens indkomsten er relativt høj, og i god tid inden pensionisttilværelsen.

Hvordan er lånereglerne for kommende pensionister?

Af Finanstilsynets vejledning til bankerne fremgår det, at ”for kunder, der nærmer sig pensionering, skal økonomien i god tid før det forventede pensionstidspunkt indrettes efter, at gældsfaktoren på pensionstidspunktet skal være betydeligt lavere, og formuen skal være positiv”.

Gældsfaktoren udtrykker den samlede bruttogæld, og bør ifølge vejledningen ikke overstige 2,0 for kunder med ejerbolig og tæt på pensionstidspunktet. For kunder, der ikke er ”tæt på” pensionstidspunktet, er den vejledende gældsfaktor 3,5. Begrebet ”tæt på” er ikke defineret nærmere, men praksis i bankerne antyder, at der er tale om 8–9 år før pensionstidspunktet.

Der er imidlertid ikke tale om, at Finanstilsynet udstikker nogle præcise regler for, hvor meget bankerne må udlåne til pensionister og boligejere på vej mod pensionen.

Vejledningen fortæller derimod bankene, hvordan de rent regnskabstekniisk skal indberette lån til borgere på vej mod pensionering. Hvis banken ikke overholder vejledningen, kan banken eller realkreditselskabet blive pålagt ekstra hensættelser, hvilket inden for den finansielle sektor anses som en ekstra udgift.

På den baggrund har bankerne valgt, at pensionister eller kommende pensionister, som hovedregel kun kan låne to gange husstandsindkomsten. 

Derudover fremgår det af  ”God skik-reglerne”, at ved lån til nedsparing ”bør der tages udgangspunkt i en belåningsgrænse på 60 pct."

Hvordan fungerer lånereglerne i praksis?

Her har vi lavet et eksempel på, hvad reglerne betyder i praksis.

Din ejendom er vurderet til 2,5 millioner kr. og har en restgæld på 1 million kr. Din husstandsindkomst udgør 720.000 kr. Optager du et lån, inden ’pensionist-fælden’ klapper i en alder af 58–59 år, kan du maksimalt låne 720.000 gange 3,5, hvilket er lig med 2,5 millioner kr. Men da realkreditlånet skal ligge inden for 80 procent af boligens vurdering, udgør det maksimale lån i det nævnte eksempel 2 millioner kr.

Befinder du dig ”tæt på” pensionsalderen, kan du maksimalt låne 2 gange husstandsindkomsten, hvilket svarer til 1.440.000 kr. Hvis der er tale om et afdragsfrit lån, skal beløbet samtidig ligge inden for 60 procent af vurderingen, hvilket i eksemplet giver en øvre lånegrænse på 1,5 millioner kr. – uanset din årsindkomst.

Kan et almindeligt realkreditlån benyttes til nedsparingslån?

Med mulighed for 10 års afdragsfrihed efter klippekort-metoden tilbyder et almindeligt realkreditlån en begrænset mulighed for nedsparing. Optager du lånet i god tid inden pensionsalderen, kan du afdrage på lånet frem til pensionsalderen og derefter vælge 10 års afdragsfrihed. 

Men metoden har den store ulempe, at du efter de 10 år med afdragsfrihed skal genoptage betalingen af afdrag i en alder af cirka 77 år, hvilket kan blive svært med en almindelig pensionist-økonomi. Samtidig er det svært at få lånet udskiftet med et nyt afdragsfrit lån på grund af de stramme låneregler for pensionister. Resultatet kan blive, at du tvinges til at sælge huset.

Hvad kan jeg bruge de nye lån med 30 års afdragsfrihed til?

Både det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD), Nordea Kredit og Totalkredit tilbyder rentetilpasningslån med mulighed for afdragsfrihed gennem hele lånets 30-årige løbetid. 

Kravet er blot, at lånet ligger inden for 60 procent af vurderingen ved lånets optagelse. For RD og Totalkredit gælder dog, at lånet skal ligge inden for 75 procent af vurderingen, men at afdragsfrihed først kan opnås ved en belåningsgrad på 60 procent eller derunder.

Den nye låntype passer især til velpolstrede boligejere i og omkring storbyerne, hvor boligpriserne er steget mest gennem de senere år.

Med et 30-årigt afdragsfrit lån kan boligejere med store friværdier udnytte lånets fleksible muligheder for afdragsfrihed og dermed skrue op eller ned for forbrugsmulighederne.

Hvem er de nye afdragsfrie lån egnet til? 

Den nye låntype er særlig velegnet til nedsparing under tilværelsen som pensionist, hvor en stor del af ens formue ofte er bundet i mursten.

Eksempel: Din bolig er vurderet til 3,5 millioner kr. Boligen er belånt med et fastforrentet lån med afdrag med en restløbetid på 20 år. Restgælden udgør 1 million kr. Den månedlige ydelse efter skat udgør ca. 5.000 kr.

Som 58-årig optager du et F5-lån med afdragsfrihed i 30 år på 2,1 millioner kr. hvilket svarer til 60 procent af vurderingen. Du kan vælge at betale afdrag de første 10 år, hvilket giver en månedlig nettoydelse på ca. 7.000 kr.

Alternativt kan du vælge afdragsfrihed fra starten, hvorefter den månedlige ydelse skrumper ind til cirka 1.600 kr. efter skat. Vær dog opmærksom på, at en rentestigning slår hårdt igennem på ydelsen. Stiger renten eksempelvis med 1 procent-point, stiger ydelsen med ca. 70 procent.

Hvad gør jeg med et eventuelt overskud? 

I ovenstående eksempel giver låneomlægningen et overskud på cirka 1.050.000 kr. Banken vil sandsynligvis foreslå dig at indskyde pengene på en pensionskonto, men det er ikke nødvendigvis en god idé.

Omkostningerne på en nyetableret pensionsopsparing er relativt høje, mens afkastet er yderst begrænset. I stedet kan du overveje at indskyde beløbet på en eller flere højrentekonti. Santander Bank tilbyder eksempelvis op til 0,9 pct. i rente årligt, hvilket giver et årligt afkast på 9.000 kr. før skat ved et indskud på en million kr.

Og så et godt råd: Glem alt om, at renten synes meget lille. Med en inflation på cirka 1 procent årligt, er der gode muligheder for at opsparingen bevarer sin købekraft, hvilket langt fra er givet med en pensionsopsparing, hvor omkostningerne let løber op i 2 procent årligt.

Kan bankernes prioritetslån benyttes til nedsparing?

På banksiden vil du ofte blive tilbudt et såkaldt prioritetslån (boligkassekredit), der i princippet er velegnet til nedsparing. Problemet er blot, at renten på et prioritetslån ofte ligger på mellem 2 og 4 procent, hvilket er væsentligt højere end rente og bidrag på eksempelvis et F5-lån. 

Som en undtagelse tilbyder Jyske Bank dog prioritetslån med en rente svingende mellem 1 og 2 procent afhængig bankens sikkerhed i boligen.

Til sammenligning ligger renten (inkl. bidrag) på et afdragsfrit  F5-lån medio januar 2019 på ca. 1,0 procent for et lån med afdrag og 1,4 pct. i den afdragsfrie periode.

Et andet problem ved prioritetslån er, at de typisk kun ydes med op til 10 års indledende afdragsfrihed, hvilket begrænser muligheden for nedsparing i boligen.

Hvordan fungerer et prioritetslån?

Et prioritetslån fungerer reelt som en kassekredit, hvor banken har sikkerhed i boligen. Ofte er lånet delt op på en udlånskonto og en indlånskonto. 

  • Låner du en million kroner og ikke har trukket nogle penge i kreditten, står der en million kroner på udlånskontoen, som du betaler rente af. 
  • Til gengæld står der tilsvarende en million kroner på indlånskontoen, hvor du modtager den samme rente, som du betaler på udlånskontoen. Dermed går regnestykket lige op. 
  • Også på et prioritetslån skal du imidlertid betale afdrag efter typisk 10 år med afdragsfrihed. 
  • Når den afdragsfrie periode er overstået, bliver trækningsretten nedskrevet hvert år med et beløb, der svarer til afdragene. 
  • Ønsker du at være på den sikre side, gælder det derfor om at optage så stort et prioritetslån som muligt, så der er plads til fremtidige afdrag.

Bør boligen være gældfri, når du skal pensioneres?

Som alternativ til en planlagt nedsparing, kan du sørge for, at alle lån i boligen er betalt ud, når du overgår til pension. Fordelen er en mere enkel og overskuelig økonomi og en væsentlig lavere boligudgift, når alle lån er betalt ud ved overgangen til pension. Dertil kommer, at du samlet set får færre udgifter til renter og bidrag. 

Det kan du gøre ved at sørge for, at dine boliglån ikke går længere end din pensionsalder, der går fra 65-68 år alt efter, hvornår du er født. Udløber realkreditlånene først, når du fx er 75 år, kan du aftale med dit realkreditinstitut at betale mere af på dit realkreditlån, så du når at betale det ud, inden du pensioneres. Tillader din økonomi ikke nogen af tingene, kan det i nogle tilfælde være en god idé at betale boliglånet ud med din aldersopsparing/kapitalpension, hvis du får en sådan udbetalt, når du bliver pensionist.

Ulempen er, at du ikke kan opnå så stort et lån i hverken bank eller realkreditselskab, når først du er pensioneret. Men selv om lånemulighederne er begrænsede som pensionist, har du stadig mulighed for at låne op til 2 gange husstandsindkomsten. En husstandsindkomst på 360.000 giver således mulighed for et realkreditlån på 720.000 kr., som kan være afdragsfrit i de første 10 år. 

Vælger du et afdragsfrit F3-lån, løber den månedlige nettoydelse op i ca. 500 kr., mens du råder over en formue på de ca. 710.000 kr. efter omkostninger i forbindelse med låne-optagelsen.