Overvejer du, om en tilbygning eller en førstesal vil være den bedste løsning til at sikre familien mere plads? Det spørgsmål er der intet enkelt svar på, mener Lars Bo Poulsen, arkitekt ved NØRKÆR + POULSEN arkitekter og medlem af Danske BoligArkitekter. Før du træffer beslutningen, er der flere faktorer, du skal overveje.

- Hovedreglen er, at man skal opnå noget ekstra ved at udvide opad fremfor på jorden. Det skal give en udsigt over et smukt landskab eller muligheden for at få mere lys ind i boligen.

- En anden god grund kan være, at der ikke er plads til at udvide på grunden, eller at man ønsker at bevare en stor have og derfor hellere vil bygge i højden, siger Lars Bo Poulsen til Videncentret Bolius.

Tjek lokalplanen og inddrag naboerne før du bygger ny førstesal

Tjekliste til førstesal

  1. Søg om byggetilladelse hos kommunens tekniske forvaltning, før du bygger førstesal på dit hus.
  2. Find ansøgningsskema og krav til det materiale, du skal sende med, på kommunens hjemmeside.
  3. Søg evt. hjælp hos arkitekt til at udforme ansøgningen.
  4. Lav ansøgning med tegning, beskrivelse af byggeprojektet og ingeniørberegninger af husets konstruktioner.
  5. Få et fingerpeg om, om byggeprojektet bliver godkendt:
  • Det skal leve op til kravene i lokalplanen. I nogle kommuner er der krav til materialer, farver, hældning på taget osv.
  • Der må ikke være servitutter på grunden, som forbyder en 1. sal. (Tjek tinglysning.dk)
  • Byggeriet skal opfylde bygningsreglementets krav:
    • Det samlede areal af hele boligen må ikke overstige 30 procent af grundens areal.
    • Der er grænser for, hvor højt huset må være, hvis det ligger tæt på skellet.
    • Lofthøjden i beboelsesrum skal være mindst 230 cm.
    • Der skal være flugtmuligheder i tilfælde af brand fra alle beboelsesrum og køkkener.
    • Boligen må ikke bruge for meget energi, så der er krav til isolering af ny 1. sal.
    • Huset må ikke være bevaringsværdigt eller fredet.

Kilde: Bolius.dk

Inden du begynder at drømme om førstesal på dit hus, skal du tjekke om lokalplanen og eventuelle servitutter på ejendommen spænder ben for dit projekt. Du kan selv kontakte kommunen, men det kan være en fordel allerede fra start at have en arkitekt med på sidelinjen.

Det havde familien Bach fra Åbyhøj, da de skulle udbygge deres bungalow fra et til to plan – et projekt, der udfordrede lokalplanen, og som krævede en ekstraordinær indsats fra familiens arkitekt Rasmus Bak fra BAKS ARKITEKTER.

Vigtigt med god dialog før du bygger førstesal

Rasmus Bak gik allerede i skitsefasen i dialog med kommunen om projektet, og han fik ved hjælp af grundige skyggediagrammer og et nabovenligt design på førstesalen dispensation til opførslen. Huset er siden blevet nomineret til IdéPrisen 2015, som uddeles af Danske BoligArkitekter.

- Hvis vi kan se, et byggeprojekt er lige på vippen i forhold til at blive godkendt, tager vi et møde med kommunen på vegne af familien. Vi tager skitserne med og får afstemt forventningerne. Hvad kan lade sig gøre, og hvor går grænserne?

- Når vi så får en bedre idé om, hvad kommunen er med på, prøver vi at udfordre dem lidt. Og så kører vi et parløb med familien, hvor vi tegner videre og når frem til det endelige resultat med kommunen på sidelinjen, forklarer Rasmus Bak.

Lad naboerne få taletid

Mens Rasmus Bak som arkitekt oftest står for dialogen med kommunen, råder han altid husejerne til selv at sørge for at få talt byggeprojektet igennem med naboerne.

- Det er vigtigt, man får taget en god snak over hækken. Uanset om byggetilladelsen kræver dispensation eller ej. Så man får forklaret naboerne, hvad ombygningen går ud på, og hvordan den tager hensyn til dem. At man for eksempel sørger for, at der ikke er direkte indkig i deres have, siger Rasmus Bak.

Tjek konstruktionen og jordbundens bæreevne

Udover at få styr på byggetilladelsen, skal du også overveje, om førstesalen passer til din økonomi og husets konstruktion.

Prisen og byggeperioden er som udgangspunkt nogenlunde den samme for en tilbygning og en førstesal. Men hvis husets nuværende konstruktion ikke kan bære en førstesal og skal forstærkes, kan det fordyre projektet.

Bjørn Bo Klahn, bygningssagkyndig ved KLAHN Arkitekt og Byggerådgivning råder derfor alle, der overvejer førstesal, til at få en ingeniør til at lave geotekniske undersøgelser og beregninger af både jordens og konstruktionens bæreevne.

- Det er meget vigtigt at få den vurdering, inden man går i gang. Alt kan i princippet lade sig gøre, men det er et spørgsmål, om det kan betale sig. Hvis det viser sig, man skal have etableret nye bærende punkter midt inde i huset, gulvet skal brækkes op, og der skal støbes nyt fundament, begynder det at blive dyrt.

- Det gør også byggeprocessen længere og mere besværlig, og man kan måske ikke bare blive boende under ombygningen, som man ellers ville have gjort. I sådan et tilfælde kan en tilbygning måske være et bedre alternativ, siger Bjørn Bo Klahn til Videncentret Bolius.

Sådan søger du om dispensation til en førstesal

Hvis lokalplanen eller servitutter tinglyst på dit hus, forbyder dig at bygge en førstesal, er det op ad bakke at få en byggetilladelse. Sådan lyder det fra Bjørn Bo Klahn, bygningssagkyndig ved KLAHN Arkitekt og Byggerådgivning. Her forklarer han dog, hvordan du kan forsøge at søge dispensation:

  • Send en ansøgning til din kommune, hvor du angiver, hvilke lovkrav du søger om dispensation fra. Herefter skal du med tegninger og gode argumenter forsøge at overbevise kommunen om, hvorfor du bør have lov til at bygge 1. sal. Gerne med hjælp fra en arkitekt eller bygningsrådgiver.
  • Husk at du skal have meget tungtvejende argumenter. Som at huset er meget lille i grundplan, og haven eller grunden er så lille, at en tilbygning vil være umulig.
  • Sørg for at vedlægge gode, visuelle tegninger, der viser, hvordan en eventuel 1. sal vil komme til at se ud. Vis, hvordan det kan bygges, uden at det kommer til at skæmme eller forstyrre i området.
  • Fortæl dine naboer, at du har sendt en ansøgning til kommunen og forklar dem, hvorfor du har brug for dispensationen til at bygge 1. sal. Naboerne vil være mere venligt stemte, hvis de har fået forklaringen ansigt til ansigt (og f.eks. hørt, at familien venter deres tredje barn, og det er meget trangt med kun ét soveværelse) i stedet for blot at modtage et brev med posten.

Tag arkitekturen i ed – indvendigt og udvendigt

Langt de fleste huse kan til gengæld rent arkitektonisk bære en førstesal, mener arkitekt Lars Bo Poulsen.

- Det kræver, at man bruger penge på at gå efter en helstøbt løsning, hvor man arbejder med en samlet ny facade. For ellers kan den nye førstesal komme til at se påklistret ud. Men det gælder også for en tilbygning, siger han.

Når det gælder den indvendige arkitektur er Lars Bo Poulsen ikke i tvivl om, at en førstesal giver et mere spændende hus.

- Her kan vi arbejde med dobbelthøje rum og kontakt mellem etagerne. Og så handler det om at få huset til at hænge sammen, så det passer til familiens behov. Her skal man blandt andet tænke over, om man går efter at have tæt kontakt mellem have og terrasse og stue og køkken, eller man hellere vil have brugsrummene op i højden, hvor de får udsigten, siger Lars Bo Poulsen.

Sådan kommer du i gang med at bygge 1. sal

  • Undersøg, hvad der er lovligt og teknisk muligt – søg hjælp hos arkitekt eller bygningsrådgiver.
  • Få tegnet et skitseforslag med økonomisk overslag.
  • Tal med din bank og få afklaret økonomien.
  • Søg byggetilladelse (på grundlag af skitser og beregninger).

Når byggetilladelsen er givet:

  • Vælg materialer og lav en liste over dem.
  • Få lavet et udbudsmateriale på baggrund af skitser, tekniske beregninger og materialevalg.
  • Indhent tilbud fra håndværkere på baggrund af udbudsmateriale.
  • Gennemgå tilbud og forhandl med den valgte entreprenør.
  • Indgå kontrakt med entreprenør samt skriftlige aftaler med håndværkere.
  • Tjek dine forsikringer, og suppler evt. med ekstra forsikringer, der dækker i byggeperioden.
  • Få udført selve byggeriet.
  • Færdigmeld byggeriet til kommunen, når du har overtaget huset, og byggeriet er gennemgået for fejl og mangler.

Kilde: Bolius.dk

Billedserie: Inspiration: Fra en til to etager