Hvorfor inddrage loftet til beboelse?

Ønsket om at inddrage loftrummet udspringer ofte af et konkret behov for ekstra plads eller flere værelser. I den forbindelse er det en god idé at se på, om rummene umiddelbart kan indrettes i loftrummet, eller om du skal ud i en større omrokering.

Indretningen af et loftrum giver nogle andre udfordringer end husets øvrige etager. Der er skrå vægge, og pladsen er lidt trang, men måske er der nogle gode kig, der kan udnyttes.

Du kan også se på, hvilke muligheder det giver din bolig, at du øger kvadratmeterne ved at etablere en ny etage. Måske kan det give huset et mere moderne og tidssvarende udtryk, at du inddrager loftrummet. Eller det kan give fleksibilitet i indretningen, så boligen kan anvendes på flere måder over tid, hvis der fx kommer flere børn til, eller når børnene bliver større eller flytter hjemmefra.

Hvad skal du undersøge, hvis du vil inddrage et uudnyttet loftsrum til beboelse?

Regler i bygningsreglementet samt husets konstruktion er nogle af de ting, der kan sætte en stopper for drømmen om at ombygge loftsrummet på dit hus til et ekstra par værelser eller en stue. Sørg derfor for at lave et godt forarbejde, før du går i gang med detailplanlægningen af et større byggeprojekt på dit uudnyttede loftsrum.

Hvis du overvejer at inddrage loftrummet til beboelse, er der en række forhold, du skal undersøge, inden du går i gang. Undersøg bl.a.:

  • Om loftet er egnet til beboelse, og om der fx er mulighed for at få tilstrækkelig lofthøjde og dagslys.
  • Loftets status. Tæller loftet i forvejen med i etagearealet? Og kan det godkendes til beboelse?

Først og fremmest skal du starte med at undersøge, om du i forhold til tagets form og konstruktion overhovedet kan benytte loftrummet til beboelse.

Der er stor forskel på rummeligheden og udformningen af loftetagen på huse. Det gælder både standen, materialerne og udformningen af selve konstruktionen, som er afgørende for, hvor anvendelig loftet er, til at blive inddraget til beboelse.

For at dit loft kan benyttes til beboelse, kræver det, at Bygningsreglementets krav til beboelsesrum kan opfyldes. Det betyder bl.a., at der skal være tilstrækkelig loftshøjde, samt at regler for redningsåbninger skal overholdes.

Lofthøjden har også en betydning for, at du får et godt rum, som du rent faktisk kan bruge til noget. Når du skal vurdere, om du vil kunne få skabt den nødvendige loftshøjde, skal du huske på, at isolering og indvendig beklædning m.v., fylder en del, og den skal ligeledes opfylde kravene i bygningsreglementet, fx krav til isoleringsevne.

Hvad skal du ellers tage med i dine overvejelser, når du inddrager loftet til beboelse?

Når du inddrager loftet til beboelse, får du ikke blot flere kvadratmeter. Du vil også få øgede udgifter på flere områder.

Øget varme- og elregning

Du vil naturligvis få en øget varme- og elregning ved at udvide boligarealet. Modsat er det vigtigt at huske på, at det også kan være gavnligt for varmeregningen, hvis du samtidig får en bedre isolering af den eksisterende tag- og loftkonstruktion.

Øget ejendomsværdiskat

Når du inddrager dit loft til beboelse, vil de ekstra kvadratmeter indgå i beregningen af ejendoms værdi. Derfor vil det også have indflydelse på din ejendomsværdiskat. Derfor skal du sørge for at have indregnet denne ekstra udgift i dit budget også.

BBR-meddelelsen

Hver gang der sker ændringer med en bolig, skal ændringerne opdateres i BBR-meddelelsen. Det er dig som boligejer, der har ansvar for, at oplysningerne på BBR- meddelelsen er korrekte. Hvis du inddrager dit loft til beboelse, skal du derfor sørge for, at oplysningerne også er i BBR-registret.

Hvordan undersøger du, om du må inddrage loftet til beboelse?

Det er vigtigt, at du undersøger grundigt, om du overhovedet har lov til at inddrage dit ubeboede loft til beboelse.

Der kan være brandsikringskrav, begrænsninger for bebyggelsesprocenten på grunden, krav til lofthøjde, dagslys mv., som skal efterleves. Det gælder både de regler, der er at finde i bygningsreglementet, men også bestemmelser i en evt. lokalplan for dit område.

Tjek også din BBR meddelelse, der er at finde på ois.dk. Her vil du kunne se, hvad der er registreret af oplysninger om din bolig. På tinglysning.dk vil du derudover kunne se, om der er tinglyste servitutter, som kan sætte en stopper for dit byggeprojekt.

Hvis du er i tvivl, kan du kontakte din kommune og tage en snak med dem om dine byggeplaner, eller du kan kontakte en arkitekt, byggerådgiver eller ingeniør, der kan undersøge mulighederne for dig.

Køreplan: Sådan forløber et typisk byggeprojekt

Når du har været alle overvejelser og indledende undersøgelser igennem er du klar til at begynde arbejdet på din nye loftetage. Du kan følge denne generelle køreplan, men vær opmærksom på, at byggeprojekter af denne størrelse kan variere i omfang.

Planlægning

Projekter tager tid, og det gør planlægningen inden den praktiske del af byggeriet også. Planlægningsfasen er vigtig for at forberede og planlægge så meget af projektet som muligt og tage så mange problemer som muligt i opløbet.

At indrette loftrummet kan umiddelbart virke som et meget overkommeligt projekt, og det er i mange henseender også mere enkelt end at bygge en helt ny 1. sal. Men der er nogle byggetekniske sider af projektet, der kan give nogle udfordringer og omkostninger, der ved første øjekast ikke lader sig afsløre.

Planlægningsfasen består af en næsten endeløs række af beslutninger, som du skal træffe - både store og små. Lige fra indretning over dørgreb til valg af håndværkere.

Faserne i byggeprojektet afhænger naturligvis af, hvor stort projektet er. Men i hovedtræk kan de beskrives således:

  • Tegne skitseforslag.
  • Lægge budget.
  • Søge byggetilladelse.
  • Vælge materialer m.m.
  • Få tilbud og indgå aftaler med håndværkere.
  • Tegne forsikring.
  • Den praktiske udførelse.
  • Afleveringsforretning.

Tegne skitseforslag

Det er typisk i denne fase, at du gør dig meget konkrete tanker om, hvad du har plads til, og indsamler inspiration. Du kan lade dig inspirere af andres ombygninger, magasiner og internettet.

I denne fase kan det være en god hjælp at drøfte projektet med en arkitekt eller med det byggefirma, som du har tænkt dig skal stå for byggeriet. Det kan give dig en god fornemmelse af både muligheder og byggeriets størrelse og pris.

Når ideerne er kommet frem, er det en god idé at få dem ned på papir. Måske er projektet rimelig simpelt, og du har en klar forestilling om, hvordan loftrummet skal indrettes. Men hvis du savner nye ideer eller ønsker at se, hvad projektet kan drives til, er det en god idé at tage en snak med en arkitekt. En arkitekt vil kunne tegne et skitseprojekt, som danner grundlag for det videre arbejde i processen.

Lægge budget

Med et skitseforslag på bordet og et møde med en rådgiver, der har gennemgået projektet og huset, kan du få et overblik over, hvad byggeprojektet vil koste. Rådgiveren kan være arkitekt, ingeniør eller håndværker.

For at få et overblik over, hvad det vil koste at inddrage loftrummet til beboelse, må du lave et byggebudget, hvor du stiller alle udgifter op. I starten er du nødt til at arbejde med overslagspriser, men efterhånden som detaljerne i projektet falder på plads, kan du sætte de mere præcise beløb ind i budgettet, så du hele tiden har styr på økonomien.

For at kunne styre økonomien bedst muligt, skal du sørge for at få et fast tilbud fra håndværkerne, så der er klare aftaler om, hvad arbejdet koster. Hvis arbejdet bliver udført på timebasis, er det meget svært at have kontrol med og overblik over økonomien.

Byggeprojekter bliver næsten altid dyrere end planlagt. Derfor er det også vigtigt, at du sørger for, at der er lidt luft i budgettet. Som tommelfingerregel er det en god idé at sætte et beløb af til uforudsete udgifter, der svarer til 10-15 procent af projektets samlede pris.

En del af de ekstraudgifter, som dukker op, skyldes, at byggeprojekter har en tendens til at gribe om sig. Når nu du alligevel er i gang, er det oplagt lige at få ordnet et par ting mere. Prøv så vidt muligt at forudse nogle af disse ønsker, så du kan få dem med i dit budget. Husk også momsen.

Du skal også huske at sætte penge af til rådgivere, forsikringer og låneomkostninger.

Søge byggetilladelse

Inden du kan søge en byggetilladelse hos kommunen, skal du have en del materiale klar. Det giver kommunen en chance for at gennemskue, hvad dit projekt går ud på, og om det kan gennemføres uden at komme i konflikt med byggeregler og lokalplan.

Selvom du allerede har fået tegnet et skitseforslag til dit projekt, skal du have tegnet en del flere og mere detaljerede tegninger, som kommunen skal bruge i sin sagsbehandling. Du kan få nærmere information om, hvilke tegninger og andre oplysninger, der er nødvendige, hos teknisk forvaltning i din kommune, som også skal have ansøgningen, eller på kommunens hjemmeside. I dag er byggetilladelsesprocessen samlet for alle kommuner på Byg og Miljøs hjemmeside. Her kan du ligeledes findes hjælp og vejledning til tegninger og oplysninger samt ansøgningsskemaet til byggetilladelsen.

Det kan være en god idé at drøfte byggeprojektet med kommunen, inden du sender ansøgningen. Så kan du måske få ryddet de værste sten af vejen på forhånd, så ansøgningen går glat igennem. Du skal dog være forberedt på, at det kan tage lang tid at få en byggetilladelse, især i perioder med stor byggeaktivitet. Siden 2019 er det blevet gratis at få behandlet din byggesag hos kommunen.

Vælge materialer m.m.

Det er en stor opgave at vælge materialer. Det gælder både til beklædning, gulve, vægge og lofter, vinduer, trappe og alle "småtingene", som f.eks. dørgreb, vindueskarme og paneler.

Materialerne har en vis betydning for projektets samlede pris, så det gælder om hurtigst muligt at få styr på materialerne. Det er også svært for håndværkerne at give dig et tilbud på de forskellige opgaver, hvis du ikke ved, hvilke materialer du ønsker.

Hvis det lyder helt uoverskueligt at skulle vælge materialer, er det måske en god idé at få en arkitekt til at hjælpe dig.

Få tilbud og indgå aftaler med håndværkere

Jo flere oplysninger du kan give om projektet, jo mere præcist tilbud kan håndværkerne give dig. Hvis projektet er for løst, får du priser, som du ikke kan regne med holder.

Indhent gerne flere tilbud på arbejdet. På den måde får du en fornemmelse af, om prisen hos den foretrukne håndværker er rimelig. Når du sammenligner prisen, skal du sikre dig, at de forskellige tilbud er ens, og at de indeholder de samme arbejdsopgaver. Du skal også sikre dig, at håndværkeren/byggefirmaet ikke har taget forbehold for dele af opgaven. Du kan have glæde af at have en rådgiver til at se tilbuddene igennem sammen med dig.

Når du har valgt håndværkere, skal du sørge for, at alle aftaler og kontrakter er på skrift, og at de er udarbejdet på grundlag af AB Forbruger. Det er en beskrivelse af de almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge- og anlægsarbejde. AB Forbruger er ikke en lov, men med AB Forbruger står du som bygherre meget stærkere, hvis der skulle opstå konflikter om priser, tidsfrister m.m.

Derudover er det en god idé at underrette dit forsikringsselskab om projektet, og hvad det omfatter. I den forbindelse kan du høre, om der er nogle særlige forsikringer, du bør tegne i forbindelse med projektet.

Den praktiske udførelse

For at give dig en fornemmelse af, hvordan den praktiske udførelse foregår, når du indretter loftet til beboelse, kan du her se de væsentligste hovedpunkter i arbejdsprocessen:

  • Den gamle tagkonstruktion gennemgås, og der tages stilling til, om gamle tegl skal understryges, inden der efterisoleres.
  • Ny skunkvæg etableres.
  • Skråvægge og skunk isoleres - husk at sørge for fortsat ventilering af det eksisterende tag.
  • Dampspærre sættes op.
  • Nyt gulv lægges.
  • Skillevægge sættes op.
  • Vinduer sættes i.
  • Elinstallationer etableres.
  • Radiatorer eller anden opvarmning sættes op.
  • Eksisterende varmerør og udsugningsrør fra emhætte m.m. omlægges.
  • Indvendig beklædning på vægge og lofter sættes op.
  • Den nye indvendige trappe etableres.

Afleveringsforretning

Når byggeprojektet er færdigt, er det en god idé at gennemføre en afleveringsforretning, hvor du gennemgår byggeriet for fejl og mangler og aftaler, hvornår de skal være udbedret.

Hvis en af håndværkerne, fx tømreren, har haft hovedansvaret for byggeriet, laver du afleveringsforretningen med ham. Ellers må du gennemføre den med hver enkelt håndværksmester.

Du kan have god glæde af at have en rådgiver med, når I gennemgår huset.