Hvad er en hems?

En hems kan defineres som en indskudt etage eller afsats, der placeres i højloftede rum eller i rum, hvor loftet går til kip.

Hemsen skal have åben forbindelse med det rum, den er bygget i, og må maksimalt have et gulvareal på 4,5 m2.  Hvis  arealet er større, eller  hemsen er lukket af mod rummet med vægge, betragtes den indskudte etage som et selvstændigt beboelsesrum. Hvilket Det medfører, at helt andre regler skal opfyldes følges/ betingelser opfyldes.

En hems laves typisk for at skabe ekstra plads, og den anvendes ofte til opbevaring, kontor eller soveplads.

Hvornår tæller en hems med i husets boligareal?

En hems udvider hverken boligens etageantal eller det samlede boligareal, så længe gulvarealet ikke overstiger 4,5 m2.

Den del af hemsens gulv, der er tættere på tagfladens yderside end 1,5 meter, skal ikke medregnes i det samlede gulvareal.

Er der skråvægge på hemsen, skal du ikke medtage den del af gulvet, der er tættere på tagfladens yderside end 1,5 meter, når du beregner gulvarealet på hemsen. Det betyder i praksis, at du skal måle fra overkanten af hemsens gulv. til ydersiden af tagbeklædningen - og fra det punkt, hvor afstanden er 1,5 meter, skal arealet altså medregnes (se illustration).

Du må gerne indrette 2 eller flere hemse i samme rum. Det er dog en betingelse, at de ikke er  forbundne af en gangbro el.lign., og at adgang til hemsene foregår separat. Ellers opgøres hemsenes areal samlet, og vil altså blive talt med i boligarealet, hvis de tilsammen er mere end 4,5 m2.

Vil du lave en indskudt etage eller opføre flere  forbundne hemse i et rum, der overskrider arealbegrænsningen for en hems på 4,5 m2, skal du søge om byggetilladelse, og opfylde de skærpede krav, der gælder for beboelsesrum, da der i så fald er tale om selvstændigt rum og en udvidelse boligarealet.

Hvilke love og regler gælder for en hems?

En hems på under 4,5 m2 skal ikke opfylde andre krav, end de  krav, der er til materialer og overflader i det rum, hvor hemsen er placeret, fx i forhold til brandsikkerhed.

Der er således ikke regler for, at hemsen skal være forsynet med trappe eller værn, men den skal være hensigtsmæssig og sikker under hensyn til den tilsigtede brug. Det er dog altid en god idé at afskærme hemsen med et stabilt værn og lave sikre adgangsforhold af hensyn til faren for fald.

Hemsen må ikke være over da den så vil

Hvis hemsens areal er større end 4,5 m2, eller er lukket af for rummet med vægge, skal den betragtes som et beboelsesrum. I det tilfælde skal hemsen opfylde bygningsreglementets krav til beboelsesrum, bl.a. i forhold til dagslys, redningsåbninger, flugtveje, ventilation og lofthøje m.m.

Læs mere om kravene til beboelsesrum i bygningsreglementet 

Hvilke overvejelser bør du gøre dig, inden du etablerer en hems?

Du skal overveje, hvordan hemsen skal konstrueres, om du kan bygge den selv, eller om det er bedre at overlade arbejdet til en håndværker.

Adgang til hemsen kan ske via en trappe eller evt. en stige. Overvej hvor den bedst placeres, og om den vil genere den måde, du anvender rummet under hemsen.

En ting er, at der rent fysisk er plads til en hems i rummet, men du bør også overveje de  arkitektoniske aspekter.

Overvej fx hvordan hemsen vil påvirke den øvrige del af rummet. Vil det føles trangt , eller vil hemsen tagedagslys fra ovenlysvinduer?