Hvad kræver det at inddrage loftet til beboelse?

Der er en række krav i bygningsreglementet, der skal overholdes, før du kan inddrage et ubeboet loft til beboelse. Disse krav kan meget vel bremse drømmen om en ekstra etage, så derfor er det altid en god idé at danne sig et overblik over dem, inden du går i gang med en ombygning.

Først og fremmest skal du undersøge, om det i det hele taget kan lade sig gøre arealmæssigt at inddrage loftet. Der er nemlig grænser for, hvor stor bebyggelsesprocenten må være for en given grund, og her tæller loftarealet med.

Så sikr dig, at du ikke overskrider bebyggelsesprocenten for grunden, når du udvider etagearealet.

Inden du søger kommunen om tilladelse til at inddrage dit loftrum til beboelse, er det derfor en god idé at undersøge, om din grund er omfattet af en lokalplan, som på nogen måde kan hindre dit byggeprojekt - fx at udvidelsen betyder overskridelse af bebyggelsesprocenten eller bestemmelser om, at der ikke må være en 1.sal eller, at der ikke må være kviste eller tagvinduer m.v.

Ligeledes skal du opfylde bygningsreglementets krav til beboelsesarealer, hvilket vil sige, at du skal overholde krav til fx redningsåbninger og flugtveje, brandforhold, konstruktioner, materialer, indeklima, ventilation, energiforbrug og isolering.

Hvornår skal du søge byggetilladelse til at inddrage loftet til beboelse?

Er huset bygget før 1 januar 1976, er en udnyttelig tagetage ikke medregnet i etagearealet. Derfor skal du beregne, om der er mulighed for en udvidelse af boligarealet - uden bebyggelsesprocenten overskrides. Det skal du finde ud af inden, du søger byggetilladelse til at inddrage arealet til beboelse.
Er huset opført efter 1. januar 1976, og har det en udnyttet tagetage, der allerede er regnet med i etagearealet, vil indretningen af arealet ikke have betydning for bebyggelsesprocenten. Men da der er tale om en væsentlig ændring af anvendelse af arealet, skal du søge byggetilladelse for at inddrage loftet til beboelse, og du skal opfylde kravene i det gældende bygningsreglement.

Hvis der allerede i byggetilladelsen (fx da huset blev opført) har været krav til, at tageetagen skulle opfylde de på det tidspunkt gældende krav til beboelse, skal der ikke søges ny byggetilladelse.  Det vil så fremgå af den byggetilladelse, og du skal sikre at forholdene på stedet er udført, så de opfylder det bygningsreglement, som var gældende på det tidspunkt.

Vær opmærksom på, at opfører du kviste, tæller de arealer, hvor der er 1,5 meter eller længere fra gulvet og op til oversiden af tagbeklædningen, med i bebyggelsesprocenten. Det kan medføre en udvidelse af etagearealet, som vil kræve byggetilladelse.

Hvis du på forhånd sikrer dig, at dit byggeprojekt opfylder bygningsreglementets krav, er chancen for, at din eventuelle ansøgning om byggetilladelse går glat igennem større. På den måde kan du spare en masse tid og mange ærgrelser.

Hvordan søger du byggetilladelse?

Ansøgning om byggetilladelse foregår i dag elektronisk. Du kan finde ansøgningsskemaet til byggetilladelse på borger.dk

Ansøgningen skal normalt indeholde en tegning og en beskrivelse af ombygningsprojektet. Du skal så senere hen i processen indsende teknisk dokumentation, som fx stabilitetsberegninger, energirammeberegning, m.v.

Du kan få hjælp af en bygningssagkyndig til at udarbejde det materiale, der skal bruges til ansøgningen.

Du skal også via kommunen indberette forøgelsen af arealet til BBR, der bl.a. danner grundlag for ejendomsvurderingen, der heriblandt baseres på antal kvadratmeter boligareal.

Bebyggelsesprocent

Generelt er bebyggelsesprocenten for villaområder 30 procent, men en lokalplan kan indeholde andre regler for, hvor meget der må bygges på de enkelte grunde. Bebyggelsesprocenten udregnes ved at sammenholde det samlede boligareal med grundens størrelse.

Når bebyggelsesprocenten for en tagetage skal udregnes, er det kun det areal, hvor der er mindst 1,5 meter fra gulvet til oversiden af tagbeklædningen, som tæller med. Hvis der er lavere til loftet, tæller kvadratmeterne ikke med.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Bebyggelsesprocenten for hemse eller høje rum

Hvis du laver en hems på loftetagen, uden at den skal tælle med i bebyggelsesprocenten, må den ikke overstige 4,5 kvadratmeter, da den ellers vil betragtes som et selvstændigt rum. Igen beregnes dette areal som den del, hvor der er 1,5 meter eller længere fra gulvet til oversiden af tagkonstruktionen.

Hvis du vælger at lave en åben forbindelse mellem loftetagen og den nuværende etage, er det kun selve gulvet, som regnes med i bebyggelsesprocenten. Det betyder, at bebyggelsesprocenten ikke bliver højere, hvis der alene åbnes op for at øge lofthøjden i underetagen. Arealet af trapper tæller med til begge etager.

Hvilke særlige regler kan der gælde for din grund?

Der kan også være tinglyste deklarationer eller servitutter på din matrikel, som skal overholdes, og som kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse. Om det er tilfældet, kan du få oplyst på tinglysningskontoret.

Fredede og bevaringsværdige huse

Ud over at en lokalplan eller servitutter kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse, kan der være særlige restriktioner i forhold til dit hus, fordi det enten er fredet eller bevaringsværdigt.
Hvis dit hus er fredet, er der flere instanser, der skal høres, inden du må inddrage loftet til beboelse og fredningen gælder både det indvendige og det udvendige af huset. Fredninger administreres i øvrigt af staten via Kulturarvstyrelsen.

Hvis dit hus er udset til at være bevaringsværdigt, er det kun husets ydre, der er restriktioner for. Hvis du godt vil inddrage loftet til beboelse, er det derfor placeringen af eksempelvis kviste og tagvinduer, der kræver en godkendelse. Den kan du søge hos kommunen, som administrerer bevaringsværdige huse.

Hvilke regler i bygningsreglementet skal du overholde?

Når du inddrager loft til beboelse skal du overholde gældende krav i bygningsreglementet, hvad end du bor i enfamiliehus, dobbelthus, rækkehus, etageejendom eller sommerhus og andre former for fritidsbolig.

Konstruktion

Konstruktionen i et hus skal overholde gængse standarder. De standarder stiller krav til fx stabilitet, dimensioner, fastgørelser osv. Hvis der skal ændres betydeligt på konstruktionen for at inddrage loftet til beboelse, er det derfor en god idé at kontakte en ingeniør.

Isolering

Når du ændrer din tidligere uopvarmede loftetage til en opvarmet etage, skal du overholde de seneste isoleringskrav på samme måde, som hvis du lavede en ny tilbygning til dit hus.

I bygningsreglementet er de tilladte u-værdier beskrevet. U-værdien er udtryk for det varmetab, der er i en bygning fra fx ydervægge, tagkonstruktioner og tagvinduer. For at tagetagen skal kunne holde sig under de tilladte u-værdier, skal isoleringen være af en hvis tykkelse, ligesom der er krav til isoleringsevnen for materialer, vinduer og eventuelle yderdøre.

Brandforhold

Bygningsreglementet kræver, at der er flugtveje og redningsåbninger direkte til det fri i alle beboelsesrum, så man kan komme ud i tilfælde af brand. Flugtvejen kan være trappen inde i huset. Redningsåbningerne kan enten være et vindue, en dør eller en lem. Åbningens højde plus bredde skal tilsammen være mindst 1,5 m. Højden skal være mindst 0,6 meter og bredden mindst 0,5 meter.

Lofthøjde

I et rum som bruges til beboelse, skal minimum 3,5 meter af det samlede gulvareal være minimum 2,3 m højt. Desuden skal rummene være såkaldt hensigtsmæssigt udført. Det betyder, at de har en fornuftig størrelse, passende adgangsforhold og lysmængde m.m. Det er op til den enkelte kommune, som behandler din byggetilladelse at vurdere, hvad en fornuftig størrelse på et rum er.

Gælder der særlige regler, hvis du bor i ejerlejlighed?

Hvis du er ejer af en ejerlejlighed, gælder andre regler end for enfamiliehus. Det er dog vigtigt, at du har ejerforeningens accept og fuldmagt til projektet, når du vil inddrage en del af loftet til beboelse, og der skal i etageejendomme altid søges byggetilladelse hvis uudnyttede rum skal inddrages til beboelse.

At udnytte loftet involverer andre i ejerforeningen, og derfor er det selvfølgelig ikke en beslutning, du kan tage alene. Ejerforeningen og de andre beboere skal høres, inden projektet kan godkendes af kommunen. Dialogen med de involverede parter kan med fordel tages tidligt i projektet, så eventuelle problemer og forhindringer ryddes af vejen, inden projektet går i gang.

Derudover er det en god idé at koble rådgivere på, der kan rådgive og vejlede i de forhold, der skal afklares, inden projektet starter op. Det er godt at få afklaret de økonomiske, juridiske og byggetekniske forhold tidligt i forløbet. Juridiske forhold kan bl.a. være at få afklaret, hvordan ejerforholdet for de nye kvadratmeter bestemmes.