Hvilke økonomiske overvejelser bør du gøre dig, inden du køber en ejerlejlighed?
Det er godt at overveje din økonomiske situation nøje, inden du køber en ejerlejlighed. Både nu og fremover.
Hvad har du råd til? Hvordan er din jobsituation? Har du planer om uddannelse, og hvad er dine fremtidsplaner i det hele taget? Især i tider, hvor jobmarkedet er følsomt, er det værd at tage med i dine overvejelser, hvordan din økonomi vil være, hvis du skulle miste dit arbejde.
Tænk også på, at du ikke nødvendigvis skal bo dette sted resten af livet, men at du kan bo her i en periode, hvorefter du måske skal videre. Derfor er det en god ide at gå efter en lejlighed, der er generelt omsættelig. Tænk fx over, at ting, du selv finder charmerende ved en lejlighed, måske opfattes af andre som problematiske.
Det er desuden en god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån. For at kunne give dig en forhåndsgodkendelse ser banken og realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter. På den baggrund beregner de, hvad du efter deres vurdering har råd til at købe lejlighed for, samt hvilke løbende udgifter til bolig, din økonomi kan bære.
Da bl.a. fællesudgifterne i ejerforeninger kan variere meget, kan du kun lægge et foreløbigt budget. Når du finder en specifik lejlighed, du er interesseret i at købe, kan du mere præcist beregne, hvad det vil betyde for din økonomi.
Hvad skal du se efter i salgsopstillingen?
Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af ejerlejligheden, og den indeholder væsentlige oplysninger, du har brug for, inden du beslutter dig for at købe.
I salgsopstillingen kan du finde oplysninger om lejlighedens stand, udgifter, forsikringsforhold og information om finansiering. Den skal bl.a. indeholde oplysninger om indestående lån, der kan overtages.
Hvis der også er et finansieringsforslag, skal det fremgå adskilt fra salgsopstillingen. Du behøver ikke benytte dig af finansieringsforslaget. Så længe det sker uden tab eller ulempe for sælgeren, kan du frit vælge anden finansiering.
Hvis du ikke mener, at sælgers foreslåede finansiering er den bedste for dig, kan du bede ejendomsmægleren om at udarbejde alternative finansieringsforslag. Du skal i den forbindelse huske, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Derfor bør du også drøfte finansieringen med dit pengeinstitut eller din advokat.
Hvis lejligheden bliver solgt gennem en ejendomsmægler eller en advokat, har vedkommende pligt til at udarbejde en salgsopstilling samt ansvar for indholdet af salgsopstillingen.
Hvis det er sælger selv, der har udarbejdet salgsopstillingen, og sælger uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler (selvsalg), er der ingen krav til salgsopstillingens indhold.
Skal ejerlejligheder, der er til salg, være energimærket?
Ja.
Siden 2010 har det ikke været muligt at annoncere en bolig til salg uden et gyldigt energimærke. Dette gælder også etageejendomme med ejerlejligheder.
Når ejerlejligheder energimærkes ved salg, er det dog ikke den enkelte lejlighed, der skal energimærkes, men hele ejendommen i den pågældende forening. Det er ejerforeningens ansvar at få udarbejdet energimærket.
Energimærkningen laves ud fra det registrerede forbrug, hvor mærkningen bygger på ejendommens reelle forbrug. Det reelle forbrug bliver aflæst på el- og varmemåleren og registreret i ejendommens driftsjournal. Energimærkningen afhænger af beboernes forbrug og betyder, at gode energivaner og en dygtig varmemester kan forbedre mærket.
Skal der udarbejdes tilstandsrapporter på ejerlejligheder?
Det er meget forskelligt. Hvis der udarbejdes tilstandsrapport, er det som regel to rapporter – en til legligheden og en til bygningen. Derfor er tilstandsrapporter til lejligheder noget nyere.
Tilstandsrapporten skal til, hvis sælger eller køber ønsker en ejerskifteforsikring.
Hvis der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport, bør du derfor få en byggesagkyndig, som du selv har valgt, til sammen med dig at foretage en grundig besigtigelse af lejligheden.
Som køber har du selvstændig undersøgelsespligt. Det betyder, at du efterfølgende ikke kan påpege fejl og mangler ved ejerlejligheden, som kunne konstateres ved en almindelig besigtigelse. Det gælder også eventuelle fejl og mangler, som du ikke har bemærket ved besigtigelsen.
Derfor er det vigtigt at være meget grundig i gennemgangen af lejligheden, så du undgår slemme overraskelser, der kan koste dig dyrt.
Du skal grundigt besigtige døre, vinduer, badeværelse, køkken og gulve. Du skal også være opmærksom på mindre synlige ting som fx lejlighedens installationer – rør, faldstammer og elektriske installationer.
Husk også at besigtige det tilhørende depotrum og ejendommens øvrige fællesarealer som cykelkælder, vaske- og tørrerum
Du skal være meget opmærksom på, om der er sat nye lofter op, eller om lejligheden har forsænkede lofter. Hvis det er tilfældet, bør du få en byggesagkyndig til at undersøge, om elinstallationerne over lofterne er lovlige. Det sker ofte, at forsænkede lofter dækker over ulovlige installationer, som det kan være dyrt at få gjort lovlige.
Med hensyn til rør, faldstammer og vinduer i lejligheden bør du undersøge, hvem der skal vedligeholde og udskifte disse. Det vil stå i ejerforeningens vedtægter.
Det er vigtigt at pointere, at det ikke er nok at besigtige lejligheden. Du skal også se på ejendommen som helhed, da du som ejer skal være med til at betale for vedligeholdelse og renovering af den.
Du bør derfor sammen med den byggesagkyndige gennemgå gårdanlæg, tag, facader, trapper, vinduer, kældre og de tekniske installationer som faldstammer, vandrør, centralvarmerør og varmecentral. På netop disse områder kan renovering medføre markante stigninger i fællesudgifterne.
Du bør spørge ejerforeningen, om der er en tilstandsrapport for selve ejendommen. Spørg også efter en vedligeholdelsesplan for ejendommen. I den kan du se, om der i den nærmeste fremtid er planlagt større vedligeholdelses- eller genopretningsarbejder. Generalforsamlingsreferater, regnskaber og budgetter kan du se igennem for at finde ud af, om der har været foretaget eller er planlagt sådanne større arbejder.
Kan du tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed?
Meningen med en ejerskifteforsikring er at beskytte både køber og sælger mod unødige juridiske slagsmål og økonomiske problemer.
En ejerskifteforsikring kan sikre dig mod uforudsete udgifter til reparation af skjulte fejl og mangler i lejligheden, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.
Du kan godt tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed. Det kræver både en tilstandsrapport på lejligheden og på selve ejendommen samt at der er udarbejdet en elinstallationsrapport.
Hvilke dokumenter skal du have fra sælger?
Sælger har oplysningspligt, og du kan derfor gøre krav på følgende:
- Offentlig ejendomsvurdering.
- BBR-ejermeddelelse.
- Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater.
- Kommunalt ejendomsoplysningsskema.
- Tingbogsattest.
- Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen.
- Kopier af tinglyste pantebreve.
- Aktuel opgørelse af gæld.
- Det tinglyste skøde.
- Forsikringspolicer for ejendommen.
- Bygningsattester.
- Tegninger og beskrivelser af ejendommen fra byggesagsarkivet.
- Vedtægter, regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og generalforsamlingsreferater for ejerforeningen.
- Seneste opgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el og gas.
- Ejerlejlighedsskema fra ejerforeningens formand, der bl.a. indeholder oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningens økonomi, bygningernes tilstand m.v.
- Det beløb, du skal stille som økonomisk sikkerhed i forhold til ejerforeningen.
- Tilstandsrapport på lejligheden eller ejendommen, hvis den findes.
Benytter du dig af en advokat i forbindelse med handlen, vil de fleste af disse dokumenter blive gennemgået af vedkommende, og du behøver ikke gå i dybden med dem. Det er altid en god ide at spørge advokaten, om denne har set alle dokumenter igennem og i den forbindelse har nogen bemærkninger.
