Værd at vide ved indflytning i en lejebolig

Hvad skal du være opmærksom på, når du flytter i lejelejlighed, hvem står for vedligeholdelsen, og kan du blive smidt ud af din lejlighed, hvis du ikke overholder husordenen?

Lejer og udlejer laver indflytningsrapport

En indflytningsrapport udarbejdes ved at foretage en grundig gennemgang af hele lejligheden sammen med udlejeren, hvor alle rum og installationer gennemgås for fejl og mangler. Arkivfoto.

Hvad er en indflytningsrapport?

I forbindelse med overtagelsen af et lejemål kan der blive udarbejdet en indflytningsrapport.

Konkret sker det på den måde, at du foretager en grundig gennemgang af hele lejligheden sammen med udlejeren, hvor alle rum og installationer gennemgås for fejl og mangler. I rapporten skal også noteres, hvilken generel stand hvert enkelt rum er i, og hvem der skal stå for eventuelle udbedringer.

Indflytningsrapporten er dokumentationen for, at lejemålet er som aftalt i lejekontrakten, og at det er mangelfrit ved indflytningen, bortset fra eventuelle bemærkninger, der bliver skrevet ind i rapporten. Hvis du opdager yderligere mangler, skal du inden 14 dage skriftligt gøre udlejer opmærksom på dette.

Det er vigtigt at kunne bevise, hvilken stand lejemålet var i ved overtagelsen, når du engang skal flytte. Ellers kan du nemlig risikere at komme til at betale for unødig eller ekstraordinær istandsættelse. Derfor kan det være en god idé at tage billeder af lejemålet ved overtagelsen. Udlejeren kan nemlig ikke pålægge lejeren at aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved overtagelsen.

I almene lejemål er det obligatorisk, at udlejeren skal udarbejde en indflytningsrapport sammen med den nye lejer. I private lejemål har udlejeren derimod ikke pligt til at gennemgå lejemålet sammen med lejeren.

I Lejeloven står der kun, at hvis der foretages en gennemgang, og der er tale om en ejendom med beboerrepræsentation, skal udlejeren også sørge for, at beboerrepræsentanterne indkaldes til gennemgangen.

Hvem har vedligeholdelsespligten i almene lejelejligheder?

For almene lejelejligheder er der to forskellige ordninger for indvendig vedligeholdelse samt en variant. De forskellige ordninger kan ikke kombineres, og der kan derfor kun gælde én ordning for én boligafdeling.

Boligorganisationens bestyrelse beslutter, hvilken ordning for indvendig vedligeholdelse, der skal gælde i afdelingen, og der skal for hver afdeling være udarbejdet et vedligeholdelsesreglement, som lejeren får udleveret, når lejekontrakten bliver indgået.

A-ordningen

Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Lejeren sørger for - og afholder udgifterne til - hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, herunder også træværk ved døre og vinduer.

Istandsættelse ved fraflytning betales af lejeren. Der skal almindeligvis udføres en normal istandsættelse, som omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Istandsættelse af gulve og træværk er ikke omfattet af istandsættelsen ved fraflytning.

B-ordningen

Lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto, og vedligeholdelse påhviler dermed afdelingen. Vedligeholdelsen omfatter hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, herunder træværk ved døre og vinduer. Eventuel istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen.

A-ordningen med normal-istandsættelsesbeløb (NI-beløb)

Ordningen er en variant af A-ordningen. Vedligeholdelse påhviler lejeren. Ved fraflytning betaler lejeren et NI-beløb, som via boligorganisationen gives til den nye lejer til istandsættelse.

Hvem har vedligeholdelsespligten i private lejelejligheder?

I private lejelejligheder påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejeren, medmindre udlejer og lejer aftaler andet i lejekontrakten. Som for almene lejelejligheder omfatter den indvendige vedligeholdelsespligt:

  • Maling
  • Hvidtning
  • Tapetsering
  • Lakering af gulve

Har udlejeren forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse, opkræver han over huslejen et beløb på 45 kr. årligt pr. kvadratmeter (2018), som han indsætter på en særlig konto til indvendig vedligeholdelse. Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden anses for opfyldt, når det beløb, der er indsat på den indvendige vedligeholdelseskonto, er anvendt.

Beløbet på vedligeholdelseskontoen tilhører udlejeren, som også kan bestemme, om lejer selv må udføre vedligeholdelsesarbejderne, eller om der skal anvendes bestemte håndværkere.

Har lejer den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejer ikke indsætte beløb på en særlig konto for indvendig vedligeholdelse.

I både almene og private lejelejligheder er det udlejer, der står for den udvendige vedligeholdelse.

Afdelingsmøde i boligforening

I et alment boligselskab besluttes husordenen på et afdelingsmøde. Hvis du bor i en privat udlejningsejendom med beboerrepræsentation, er det op til beboerne selv at vedtage en husorden på et beboermøde. Foto: Torben Klint

Hvordan fungerer en husorden i lejerforeninger?

Husordenen fastlægger de nærmere spilleregler blandt beboerne og mellem beboeren og udlejeren. Husordenen omfatter typisk regler om husdyrhold, hvornår man må støje, hvor du skal placere cykler og barnevogne samt regler for vedligeholdelse.

I et alment boligselskab besluttes husordenen på et afdelingsmøde, og både afdelingsbestyrelsen og de enkelte beboere kan fremsætte forslag. Forslag bliver vedtaget med almindeligt stemmeflertal. Når der er vedtaget en husorden, gælder den for alle lejere, og den er en del af lejekontrakten mellem beboeren og boligorganisationen.

Hvis du bor i en privat udlejningsejendom med beboerrepræsentation, kan beboerne selv vedtage en husorden på et beboermøde. Husordenen bliver dermed den gældende regel, medmindre udlejer har gode grunde til at modsætte sig den. Hvis du bor i en ejendom uden beboerrepræsentation, fastlægger ejeren husordenen - ofte sammen med lejerne. Overtræder du reglerne i husordenen, risikerer du, at din lejekontrakt bliver sagt op. Det sker dog først, hvis du efter udlejers varsel stadig overtræder reglerne. I den forbindelse er opsigelsesvarslet på 3 måneder.

Bliver du opsagt for brud på reglerne i husordenen, har du mulighed for inden for 6 uger at klage over opsigelsen, hvorved sagen bliver afgjort ved boligretten.

Hvilke fordele og ulemper er der ved at bo i lejelejlighed?

Hvis du bor til leje, er det ikke dit ansvar at sørge for den udvendige vedligeholdelse af lejligheden. Du skal heller ikke binde et større beløb i lejligheden og behøver derfor ikke at optage lån. Til gengæld har du som lejer ingen opsparing i lejligheden, og du har heller ikke den fulde råderet over den.

Du kan fraflytte lejligheden inden for den varslingsperiode, der står i din lejekontrakt, uden at skulle bekymre dig om at få genudlejet lejligheden.

I kommuner, hvor Boligreguleringsloven, som er med til at sikre, at huslejen bliver fastsat på et rimeligt niveau, ikke gælder, kan du risikere at skulle betale en høj husleje.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab