Andels- eller ejerlejlighed – det svære valg

En andelslejlighed kan virke som den billigste mulighed, men en ejerbolig kan ende med at blive et billigere alternativ, viser beregninger fra Bolius.

Tegning viser to ejendomsmæglere, der står med hver sin køber af henholdsvis en andelslejlighed og en ejerlejlighed. ”På den ene side er huslejen overkommelig”, siger den ene. ”På den anden side er den billigere på langt sigt”, siger den and

Der er flere fordele og ulemper ved at købe henholdsvis en ejerlejlighed og en andelslejlighed.

Er du på jagt efter en lejlighed i de store byer, og skal du måske ligefrem ud på boligmarkedet for første gang, så kan en andelslejlighed virke som det perfekte valg. Andele er billigere end ejerlejlighederne, huslejen er ofte overkommelig, og man risikerer ikke at miste så store summer, hvis boligmarkedet pludselig vender.

Det er den gængse forestilling hos mange boligkøbere, men på nutidens marked er det en sandhed med modifikationer. 

– I nogle tilfælde er du bedre stillet ved at købe en ejerlejlighed frem for en andel. Det afgørende er her, hvor meget du kan låne, prisen på andelslejligheden og boligafgiftens størrelse, siger boligøkonomisk ekspert i Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Er en andelsbolig en god investering?

Han har regnet på nogle eksempler hentet fra det københavnske boligmarked i 2017, og et af resultaterne er, at en andelslejlighed ikke nødvendigvis er det billigste valg i længden. 

Årsagen er til dels de stigende priser på andelsboligmarkedet p.t., da flere andelsboligforeninger bliver valuarvurderet nu end tidligere. Det skyldes, at den offentlige vurdering har været fastfrosset siden 2013, og de sidste offentlige vurderinger er fra året før. Derfor tager de offentlige vurderinger ikke højde for boligprisernes stigning over de sidste fem år. Det gør valuarvurderingerne derimod, og det kan være med til at presse priserne på markedet op.

Dyrere andelsboliglån

Den anden årsag til ejerlejlighedernes fordel er finansieringsmåden. Fordi man ikke kan låne penge til andelsboliger hos et realkreditinstitut, må man i banken, og det er ikke nær så billigt.

– Bankrenterne har ikke fulgt med realkreditlånene ned. I 2009 betalte man næsten 5 procent i rente på et F5-lån. I dag koster det kun 0,1 procent. Et boliglån i banken til en andelslejlighed lå på ca. 5 procent tidligere og ligger nu på ca. 3,5 procent, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Ny ejendomsskat kan ramme ejerlejligheder

Boligøkonom hos Nordea Lise Nytoft Bergmann er enig i, at det i øjeblikket er mere attraktivt at låne til en ejerlejlighed end en andelslejlighed. Hun påpeger dog, at det er svært at spå om markedet – også i den nærmeste fremtid. I 2021 forventes der nemlig at komme skattestigninger, der rammer ejerlejlighederne i hovedstaden og Aarhus hårdt.

– I en andelsbolig betaler man ikke ejendomsværdiskat. Det kan godt betyde noget, når de nye skatter træder i kraft 1. januar 2021, hvor vi forventer en klar stigning, siger Lise Nytoft Bergmann.

Sammenligning: Ejerbolig og andelsbolig

Jørgen Munksgaard Rasmussen har med udgangspunkt i nogle konkrete boliger sammenlignet økonomien i de to lejlighedstyper. Lejlighederne ligger i samme område, har omtrent samme størrelser, og de er finansieret med udbredte låntyper.

I det ene tilfælde, hvor andelsboliger sammenlignes med ejerlejligheder, er ejerlejligheden klart den billigste, i hvert fald, når afdrag på lånet er trukket fra de månedlige udgifter. I det andet tilfælde er andelsboligen lidt billigere.

Eksempel 1: Ejerlejlighed og andelslejlighed på Frederiksberg

To ældre lejligheder på hver ca. 60 m2 ligger få hundrede meter fra hinanden på ydre Frederiksberg i København. Den ene er en ejerlejlighed udbudt til ca. 2,5 millioner kr., den anden er en andelslejlighed til ca. 1,4 millioner kr., solgt via foreningens venteliste.

Ejerlejlighedens månedlige udgifter ender på 10.511 kr., mens andelslejlighedens udgifter er 6.399 kr. månedligt. Men over halvdelen af de penge (5.831 kr.), der skal op af lommen hver måned for ejerlejligheden, bliver investeret i at betale af på lånet. Andelshaveren betaler kun 1.932 kr. af på sit lån om måneden. Nettoydelsen efter skat eksklusive opsparing er for ejerlejligheden 4.680 kr. om måneden mod 4.467 kr. for andelslejligheden. 

Note:

  • Ejerlejlighed: Finansieret med et 30-årigt F5-lån med en rente på 0,05 pct. og et 30-årigt banklån med en variabel rente på 5 pct. Realkreditlånet udgør 80 pct. af boligens vurdering og banklånet udgør cirka 5 pct. af vurderingen. Omkostninger til optagelse af begge lån er indeholdt i banklånet. Kontantbehovet dækker udbetaling, tinglysning af skøde samt udgift til advokat. Skatteværdien af rentefradraget er sat til 33,6 pct. og har som forudsætning, at der er to ejere af lejligheden, da værdien af rentefradrag større end 50.000 kr. pr. person bliver reduceret. Ved beregning af omkostninger er der indregnet 75 pct. genbrug af tinglysningsomkostninger på realkreditlånet.Den faktiske købspris er beregnet ud fra det gennemsnitlige prisnedslag i området.
  • Andelslejlighed: Lejligheden har været udbudt på ventelisten i en ejendom på Frederiksberg. Boligen er forudsat finansieret gennem et banklån med en løbetid på 30 år og en variabel rente anslået til 5 pct.   
  • Generelt: Ydelser er angivet som første års månedlige ydelse.

Kilde: Ejendomsmæglerfirmaet Hartvig Holm, salgsopstilling på andelsbolig, beregninger udført af Bolius.

Eksempel 2: Ejerbolig og andelsbolig i Vanløse

Et andet eksempel er en ejer- og en andelslejlighed, begge udbudt gennem en ejendomsmægler. Boligerne ligger nogle kilometer fra hinanden i Vanløse i København. Ejerlejligheden er på 58 m2 fordelt på to værelser og har en udbudspris på 1,8 millioner kr., mens andelslejligheden er en treværelses på 62 m2 til lidt over 925.000 kr.

Ejerlejlighedens månedlige nettoydelse inklusive lån og afdrag er på 8.215 kr. og omkring 1.500 kr. dyrere end andelen, der har en månedlig ydelse på 6.631 kr. Men anskuer man afdragene som den opsparing, som det retteligt er, så ender man på en månedlig ydelse på 3.948 kr. for ejerlejligheden sammenlignet med 5.295 kr. om måneden for andelen eksklusive opsparing.

Note:

  • Ejerlejlighed: Finansieret med et 30-årigt F5-lån med en rente på 0,15 pct. og et 30-årigt banklån med en variabel rente på 5 pct. Realkreditlånet udgør 80 pct. af boligens vurdering og banklånet udgør cirka 5 pct. af vurderingen. Omkostninger til optagelse af begge lån er indeholdt i banklånet. Kontantbehovet dækker udbetaling, tinglysning af skøde samt udgift til advokat. Skatteværdien af rentefradraget er sat til 33,6 pct. og har som forudsætning, at der er to ejere af lejligheden, da værdien af rentefradrag større end 50.000 kr. pr. person bliver reduceret. Ved beregning af omkostninger er der indregnet 75 pct. genbrug af tinglysningsomkostninger på realkreditlånet. Den faktiske købspris er beregnet ud fra det gennemsnitlige prisnedslag i området.
  • Andelslejlighed: Lejligheden har været udbudt af ejendomsmægler i 26 dage, hvorefter den er solgt. Boligen er finansieret gennem et banklån med en løbetid på 30 år og en variabel rente på 3,5 pct.  
  • Generelt: Ydelser er angivet som første års månedlige ydelse

Kilde: Realmæglerne Vanløse, Unik Boligsalg Vanløse, beregninger udført af Bolius.

Billig lejebolig er det bedste alternativ

Lave renter og høje vurderinger til trods, så er en lejlighed først og fremmest et hjem og et sted, hvor man skal bo og leve. Af samme grund er hverken Jørgen Munksgaard Rasmussen eller Lise Nytoft Bergmann villige til at give kategoriske råd om, hvilken slags lejlighed der er bedst at købe for den enkelte. En skøn udsigt, en perfekt rumfordeling, det rigtige skoledistrikt og et utal af andre grunde kan være det afgørende, når man vælger lejlighed. 

Men når man er kommet ud over de sædvanlige forbehold og undtagelser, så er der dog nogle vejledende regler, som man kan gå efter.

Den første regel kan være slet ikke at købe noget. Hvis du alligevel ikke regner med at bo der mere end tre år, så er du ifølge Jørgen Munksgaard Rasmussen godt tjent med at bo til leje. Særligt, hvis du kan finde en lejlighed, der ikke er blevet sat i stand inden for de sidste år og derfor har en lav husleje.

– Hvis du har adgang til en billig lejebolig, så vil den altid være at foretrække. Der er ingen risiko ved at bo til leje, og sidder du med en husleje på 5.000 kr. for en toværelses lejlighed, kan du i princippet spare 5.000 kr. op om måneden sammenlignet med, hvis du boede i en ejerlejlighed. Så den billige lejebolig vil altid være et godt valg, men de hænger jo ikke på træerne, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

I en lejelejlighed er der ingen investering, og alle penge brugt på husleje giver intet afkast. Derudover skal du være heldig, hvis du ser dit depositum igen, da lejligheden ofte skal sættes i stand, når du forlader den.

En bolig er ikke en investering

Har du mulighed for at få et realkreditlån, kan du med fordel kaste dig ud på ejerlejlighedsmarkedet, særligt nu, hvor renterne er så lave. Du ender med en højere månedlig udgift til husleje og lån end i en lignende andelslejlighed, men en større del af udgiften går til at betale af på lånet og bør dermed ses som en investering. Det kræver selvfølgelig, at du kan leve med den månedlige udgift og ikke hellere vil bruge de penge til forbrug af forskellig art.

Enhver investering, også den, du bor i, indebærer en risiko. En ejerlejlighed kan – alt andet lige – give et større tab end en andelslejlighed, hvis boligmarkedet vender. Det skal være en risiko, du er villig til at leve med, når du investerer i en ejerlejlighed. Det betyder mindre, hvis du planlægger at bo i lejligheden længe og ikke er afhængig af at skulle sælge den igen på et ufordelagtigt tidspunkt.

God idé at købe andelsbolig, hvis du har opsparing

Har du formue, og derfor ikke behøver at låne så meget, så kan en andel være en god idé. De højere bankrenter, du slipper for at betale, er reelt en fortjeneste, så der kan være mange penge sparet på at købe en andel for egne penge. 

Boligøkonom hos Nordea Lise Nytoft Bergmann peger på, at netop seniorer, der flytter i andelsbolig, fordi deres hus er blevet for stort, ofte har en stor friværdi med, og så betyder renteforskellen mellem bank- og realkreditlån ikke så meget.

Oven i hatten kommer så en lavere månedlig udgift og det fællesskab, der kommer af at være en del af en andelsboligforening. Samtidig er du som andelsboligejer – alt andet lige – bedre sikret mod fald i boligpriserne, fordi det samlede mulige tab vil være mindre på en andelslejlighed.

Køb en bolig for at bo der – ikke for at investere

Det største tip, boligøkonomerne giver, har intet med tidshorisonter, renter eller realkredit at gøre. Det handler om at træde et skridt væk fra økonomi og huske på, at en lejlighed kun sekundært er en investering.

– En bolig er jo ikke det samme som at købe et værdipapir. Man skal også opholde sig der, og familien skal synes, at det er det rigtige sted at være. Hvis man vil investere, så findes der andre bedre markeder at gøre det på, konstaterer Lise Nytoft Bergmann.

Hvad skal jeg vælge – ejerlejlighed, andelslejlighed eller lejelejlighed?

  • Ejerlejlighed: Kan du blive godkendt til et realkreditlån og klare de højere månedlige udgifter til afdrag, så er en ejerlejlighed ofte den billigste med de nuværende, lave renter. Den høje pris gør, at du – alt andet lige – risikerer flere penge på boligmarkedets udsving. Til gengæld ejer du din bolig selv  og har lettere ved at leje den ud uden at skulle spørge om lov.
  • Andelslejlighed: En andelslejlighed er en god løsning, hvis du enten ikke kan låne i et realkreditinstitut, eller  hvis du har så stor en formue, at du kan lægge en stor del af prisen kontant. Du risikerer ikke så stort et økonomisk tab, hvis markedet vender. Endelig bliver du en del af en andelsboligforening, med hvad der dertil hører af fællesskab og regler. 
  • Lejelejlighed: En ældre lejelejlighed kan være svær at konkurrere med. Der er ingen risiko forbundet med boligen, og den månedlige udgift kan være så lav – sammenlignet med en ejer eller andel – at du kan spare godt op. Sådanne lejligheder er dog svære at finde. Er lejligheden ny, er huslejen ofte så høj, at lejligheden bliver den mindst attraktive af de tre typer.

Valuarvurderinger og andelsboliger

Hvert andet år foretager SKAT en offentlig ejendomsvurdering for at kunne fastsætte boligskatterne. Siden 2013 har de offentlige ejendomsvurderinger dog været sat i bero, fordi systemet skal forbedres – det forventes klar i 2020. Derfor er de offentlige tal ikke fulgt med markedet, og flere andelsboligforeninger får nu vurderet ejendommen af en privat valuar. 

Der har ikke været faste regler for, hvordan ejendommene skulle vurderes. Andelshavere, der var ivrige efter at sælge, og ”optimistiske” valuarer er derfor endt med at skrue priserne op. 

De manglende regler kan gøre det svært for købere at sammenligne og gennemskue priser. Høje vurderinger kan også blive problematiske for foreninger med lån med variabel rente baseret på en høj friværdi. Stiger renten, så vil boligafgiften for den enkelte andelshaver også stige. 

I november 2017 vedtog Folketinget, at vurderingerne fremover skal følge samme regler, og at valuarerne skal leve op til et kodeks udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab