Skal du flytte til en ny by eller blot har brug for at finde en større lejlighed, står valget ofte mellem en ejerlejlighed, en andelsbolig eller en lejlighed i nybyggeriet. Det åbne spørgsmål er naturligvis, hvad der er den billigste løsning – på kort og på langt sigt?

Videncentret Bolius’ nyudviklede eje/leje-beregner kan være med til at give dig en indikation af, hvad der - under en række givne omstændigheder - er den økonomisk set optimale løsning.

Geografi og ejerperiode er afgørende for, hvilken lejlighed der er billigst

Men helt overordnet afhænger svaret i meget høj grad af, hvor lang tid du vil bo i lejligheden, og hvor du vælger at bosætte dig. 

Som tommelfingerregel kan du gå ud fra, at hvis du kun ønsker at bo i lejligheden i 3-4 år, er en lejelejlighed det bedste bud.  

Men også geografien spiller en rolle: I dyre områder som København og Aarhus er det ofte mest fordelagtigt at købe sin lejlighed, mens det i mange store og mellemstore provinsbyer landet over er lige så billigt at leje som at eje.

Beregner: Prisforskel på eje, leje og andel

Beregneren giver dig et bud på den samlede månedlige boligudgift over en given periode. Ved indtastningen vælger du mellem ejerbolig i form af lejlighed eller hus, andelsbolig eller en almindelig lejelejlighed.

Hvis du ønsker at sammenligne de forskellige boligtyper, markerer du blot hvilke boligtyper, som du ønsker at sammenligne.

Inden du går i gang med at udfylde skemaet, er det en god idé at have salgsopstillingen liggende, så du hurtigt kan finde ejerudgiften på den valgte ejerlejlighed. Ved andelslejligheder bør salgsopstillingen suppleres med det seneste regnskab for at finde andelsforeningens årlige afdrag pr. kvadratmeter.

Savner du information om, hvad de enkelte felter dækker over, klikker du på spørgsmålstegnet ud for de enkelte felter.

Ejerbolig

Hvis du ønsker at sammenligne en ejerbolig skal du udylde nedenstående felter. Udfyld gerne alle felterne!

Andelsbolig

Hvis du ønsker at sammenligne en andelsbolig skal du udylde nedenstående felter. Udfyld gerne alle felterne!

Lejebolig

Se beregnerens forudsætninger og metode

Ejerbolig:

Rente på banklån: 5,25 %
Løbetid på bank- og realkreditlån: 30 år
Kuponrente på realkreditlån: 1,0 %
Kurs på realkreditlån: 99,95
Realkreditlån: 100 pct. genbrug af tinglysningsafgift
Udbetaling: 5 %

Andelsbolig:

Rente på banklån: 3,0 %
Udbetaling: 7,5 %

Leje:

Der er forudsat betaling af tre måneders depositum, som benyttes til istandsættelse af lejligheden ved fraflytning.

Generelt

Huslejen i en lejebolig stiger typisk med nettoprisindekset hvert år. På samme måde stiger udgifterne i en ejerbolig en smule hvert år i kraft af generelle prisstigninger. I begge tilfælde er de årlige stigninger små, og er derfor ikke medtaget i beregningerne

Ved salg af ejerboligen er der forudsat to måneders tom bolig.

Da køkken og bad bliver slidt, er der indregnet en udgift til løbende genopretning på 7.500 kr. årligt.

Der er afsat 125 kr. årligt pr. m2 til udvendig vedligeholdelse.Beløbet dækker et normalt vedligeholdt enfamiliehus. Samme beløb er hensat på en ejerlejlighed, da fælles-udgifter erfaringsmæssigt ikke dækker store vedligeholdelsesprojekter som nyt tag, udskiftning af faldstammer eller udskiftning af vinduer. Til indvendig vedligeholdelse er der afsat 59,25 kr. pr. m2 gældende for både hus og lejlighed.

Usikkerhedsmargin

For at forenkle beregneren, er der truffet nogle valg, som påvirker resultatet til den ene eller anden side. I nogle tilfælde betaler du fx for vand ved siden af boligafgiften. I andre tilfælde kan behovet for vedligeholdelse være større eller mindre end antaget. Men typisk er der tale om en usikkerhedsmargin på nogle få hundrede kroner månedligt.

Usikkerhedsmarginen betyder, at udsving i den samlede månedlige boligudgift på måske 300 til 500 kr. ikke nødvendigvis bør tages for pålydende.

På den anden side vil forskelle i den samlede månedlige boligudgift på måske flere tusinde kroner give en solid indikation af, hvilken boligform der er den billigste set over hele boligperioden.

Vil du være rig i storbyen – så køb lejlighed

København rummer et væld af nybyggede lejelejligheder, hvor du kan flytte ind fra dag til dag. Når der ikke er nogen kø, er forklaringen, at lejlighederne udlejes til markedspriser med huslejer, der matcher efterspørgslen. Hvis lejlighederne bliver revet væk, vil udlejer sandsynligvis hæve lejen, så efterspørgslen bliver mere afdæmpet.

Det er er dog ikke kun nye lejligheder, der udlejes til høje priser i København. I et konkret eksempel koster en 75 m2 stor nyrenoveret lejlighed 11.250 kr. månedligt i husleje. Til sammenligning koster en tilsvarende ejerlejlighed 3,5 millioner kr. med en månedlig nettoydelse på 14.375 kr.

Umiddelbart er det altså dyrere at eje end at leje i København, men skinnet bedrager. Indregner vi både afdrag og en beskeden værdistigning på 1 procent årligt, er ejerlejligheden cirka 3.200 kr. billigere pr. måned.

Over en femårig periode giver det en gevinst på små 200.000 kr. ved at flytte ind i en ejerlighed fremfor en tilsvarende lejelejlighed.

København (Frederiksberg)

 LejreAndelEje
Købspris/forudbetalt leje i måneder1.585.850 3.495.000
Månedlig netto-boligudgift11.250 7.74614.375
Månedlig hensættelse til vedligeholdelse 563  9901.777
Månedlige udgifter ved køb og salg7502.707
Månedlige afdrag på lån-3.235  -7.368 
Månedlig værdistigning på ejendom0-2.913
Samlet månedlig boligudgift fordelt over boligperiode11.813 6.250 8.578 
Kontantbehov ved indflytning - engangsbetaling56.250133.091 210.801 
Samlet merudgift over fem år i lejebolig i forhold til 333.725 194.068 

Fem år i boligen. Lejlighed på 74-76 m2. Årlig værdistigning for ejerlejlighed udgør 1 % Andelshavers andel af afdrag i foreningen udgør 100 kr/m2 årligt i København og 68 kr. i Randers. Øvrige forudsætninger fra beregner

Lejelejligheder og ejerlejligheder til samme pris i Randers

Et eksempel hentet fra Randers viser et typisk billede fra provinsen, hvor der ikke er den store forskel på at leje eller eje en lejlighed. Lejelejligheden koster 5.600 kr. månedligt, mens ejerligheden har en månedlig nettoydelse på cirka 4.800 kr.

Efter indregning af udgifter til vedligeholdelse, udgifter til køb og salg samt opsparing og værdistigning havner den samlede månedlig boligudgift på cirka 5.700 kr. mod 5.900 kr. i lejelejligheden.

Forklaringen på den beskedne forskel er ejerlejlighedernes lave priser i områderne uden for København og Aarhus. I det konkrete eksempel koster ejerligheden kun 945.000 kr., hvilket giver en beskeden ’indtægt’ fra både afdrag og værdistigninger.

Randers (centrum)

 LejreAndelEje
Købspris/forudbetalt leje i måneder1425.000945.000
Månedlig netto-boligudgift5.6003.8794.788
Månedlig hensættelse til vedligeholdelse 2809901.777
Månedlige udgifter ved køb og salg05881.926
Månedlige afdrag på lån0-1.121-1.992
Månedlig værdistigning på ejendom00 -788 
Samlet månedlig boligudgift fordelt over boligperiode5.8804.336 5711
Kontantbehov ved indflytning - engangsbetaling28.00045.88966.837
Samlet merudgift over fem år i lejebolig i forhold til 92.645     10.117 

Fem år i boligen. Lejlighed på 74-76 m2. Årlig værdistigning for ejerlejlighed udgør 1 % Andelshavers andel af afdrag i foreningen udgør 100 kr/m2 årligt i København og 68 kr. i Randers. Øvrige forudsætninger fra beregner

Andelslejligheder er ofte billigst

Andelslejligheder kan ses som en mellemting mellem en ejer- og en lejelejlighed.  I eksemplerne fra København og Randers har andelslejlighederne den laveste månedlig nettoudgift og den laveste samlede boligudgift over en periode på fem år.

I København er en del af forklaringen, at den omhandlede andelslejlighed bliver solgt gennem ventelisten og dermed til under markedsprisen. I Randers kan forklaringen være købernes manglende erfaring med andelslejligheder, hvilket giver sig udslag i en lavere pris end for tilsvarende ejerlejligheder.  

I københavner-eksemplet ligger den samlede månedlige boligudgift for andelslejligheden på 6.250 kr., hvilket er cirka 5.600 kr. billigere end den nyrenoverede lejlighed. Set over en femårig periode er der næsten 334.000 i gevinst ved at vælge andelslejligheden frem for lejelejligheden.

Vælg mellem formue eller likviditet

Køb eller leje af en bolig rummer to aspekter af privatøkonomien, nemlig den daglige likviditet og den løbende ændring i din formue.

Den daglige likviditet handler om, hvor mange penge, du skal have op af lommen for at betale den månedlige boligudgift. Derudover handler likviditeten om, hvor mange penge, du skal have op af lommen for at kunne flytte ind i din nye lejlighed. 

Af eksemplet fra København fremgår det, at lejelejligheden er billigere både på den månedlige ydelse og på indskuddet. Til gengæld vil du som lejer efter fem år være væsentlig fattigere end indehaveren af både en andels- og en ejerlejlighed.

Uden for København er forskellene mellem lejere, andelshavere og ejere ikke så markante. Kontantbehovet ved indflytning i lejeboliger udgør 28.000 kr. mod cirka det dobbelte i ejerlejligheden.

Efter fem år i boligen, er andelshaveren cirka 93.000 kr. rigere, mens indehaveren af ejerligheden kun er cirka 10.100 kr. rigere end lejeren.

Prisstigninger afgør, hvad der bedst kan betale sig

Den helt store joker i beregningerne er den årlige værdistigning, som i perioder har været negativ, men for det meste er positiv. I de anførte eksempler er der kalkuleret med en årlig værdistigning på 1 procent for ejerlejligheder og nul procent for andelslejligheder.

Antagelsen er rimelig forsigtig, da økonomer kalkulerer med prisstigninger på 2–4 procent årligt over de næste par år.

I beregneren kan du selv eksperimentere med effekten af eventuelle prisstigninger eller prisfald. Hvis priserne falder over en længere periode, vil lejeren i sagens natur være bedst stillet. 

Historiske erfaringer antyder dog, at selv en hård boligkrise - som under finanskrisen – vil priserne ligge højere efter 10 år. Meget tyder derfor på, at der skal en overordentlig billig lejelejlighed til, før lejeren efter 10 år er bedre stillet end ejeren.