Hvis SKAT i 2019 vurderer dit hus til tre mio. kroner, selvom det identiske nabohus bliver vurderet til 2,4 mio. kroner, og den reelle værdi af dit hus er den samme, får du intet ud af at klage over vurderingen.

I regeringens ejendomsskattereform er der nemlig indbygget en usikkerhedsmargin på plus/minus 20 procent.

Forbeholdet for usikkerhed indebærer, at en boligejer kun får medhold i sin klage, hvis vurderingen ligger uden for spændet på de plus/minus 20 procent, oplyser Vurderingsstyrelsen, der er en del af Skatteforvaltningen under Skatteministeriet, til Videncentret Bolius.

Skatteforskel på op til 25 procent uden medhold i klage

I ovennævnte eksempel med en forskel på 600.000 kroner betyder det, at mens boligejeren i huset med den laveste vurdering slipper med 29.200 kroner i samlet ejendomsskat årligt, vil boligejeren i den højest vurderede bolig skulle betale 36.500 kroner årligt. Beregningen er baseret på gennemsnitstal.

Matematikken i systemet indebærer, at SKATs vurdering af den højst vurderede bolig kan ligge op til 25 procent højere end den reelle værdi, uden at boligejeren kan få medhold i sin klage.

Er dit hus fx vurderet til 3 mio. kroner, mens den reelle værdi kun udgør 2,4 mio. kroner, vil din ejendomsværdi ligge 25 procent over boligens reelle værdi, men stadig inden for en usikkerhedsmargin på plus/minus 20 procent. Og dermed kan du ikke få medhold i en eventuel klage over vurderingen.

Altid usikkerhed i vurderinger

Ifølge cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, vil der altid være usikkerhed forbundet med en vurdering af den aktuelle markedspris på boligen – og dermed usikkerhed omkring de nye offentlige vurderinger.

- I sidste ende vil det også betyde, at der kan være boligejere som oplever, at deres nye vurdering er til den lave side – og de samtidig får en ekstra rabat via forsigtighedsprincippet.

- Andre kan opleve, at den nye vurdering er til den høje side, og at forsigtighedsprincippet indebærer, at der samlet set ikke er nogen rabat at hente – at beskatningsgrundlaget matcher meget godt den aktuelle markedspris på boligen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.

Sådan fungerer klagesystemet

  • Vurderingen af fast ejendom vil efter ejendomsskattereformen foretages af Vurderingsstyrelsen under SKAT
  • Finder du værdien af din bolig sat for højt, kan du klage over vurderingen
  • SKAT sender din klage videre til ankenævnet, der igen foretager en vurdering af ejendommen
  • Hvis ankenævnet vurderer, at SKAT skyder mere end 20 procent skævt i den eller anden retning, ryger sagen tilbage til Vurderingsstyrelsen, som så foretager en ny vurdering
  • Vurderer ankenævnet, at SKATs vurdering ligger inden for den omtalte usikkerhedsmargin på plus/minus 20 procent, får boligejeren ikke medhold i sin klage.
  • I regeringens oplæg fra november 2016 er der lagt op til et klagegebyr på 1.000 kr.

Skatterabat fra 2021 og i resten af ejerperioden

Selv om der fremover også kan være betydelige forskelle i vurderingen af stort set identiske boliger, behøver boligejerne dog ikke frygte nogle skattestigninger i forbindelse med overgangen til det nye ejendoms-skattesystem i 2021.

Et grundlæggende element i ejendoms-skattereformen er nemlig, at ingen boligejere kommer af med mere i samlede ejendomsskatter under det nye beskatningssystem, end de ville have betalt under gamle system. 

Hvis skatten skulle stige i kraft af ejendomsskattereformen, vil skattestigningen blive modregnet som en rabat. Hvis de samlede ejendomsskatter stiger med eksempelvis 10.000 kr. i kraft af ejendomsskattereformen, vil boligejeren modtage en rabat på tilsvarende 10.000 kr.

Ved at salg af boligen efter 31. december 2020 forsvinder rabatten, og den nye køber skal betale den fulde ejendomsskat.

Lavere skattesatser

En forudsætning for ejendoms-skattereformen er, at landet boligejere samlet set ikke kommer til at betale mere i samlede ejendomsskatter under det nye system set i forhold til det gamle system.

Det indebærer derfor, at ejendomsværdiskattesatsen ventes at falde til 0,55 pct. mod 1,0 pct. i dag. Tilsvarende ventes den gennemsnitlige grundskyldspromille at falde fra 26 promille til 16 promille i 2021.

Selv om de samlede ejendomsskatter ikke vil stige på landsplan, forventes grundskatten på ejerlejligheder i de store byområder at stige ganske kraftigt.

Forklaringen er, at grundværdierne for ejerlejligheder gennem mange år har befundet sig på et kunstigt lavt niveau, hvilket boligskattereformen vil forsøge at rette op på.