Faldende renter har fået Jyske Realkredit og Nordea Kredit til at lancere et slagnummer i form af et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på ti år og en kuponrente på 0 procent.

Men i virkelighedens verden ligger den effektive rente langt fra nul og løber op i 2,5 procent for et lån på 500.000 kr., fremgår det af beregninger fra Jyske Realkredit. Jyske Realkredit var tidligere kendt som BRFkredit og i dag er ejet af Jyske Bank.

Høj bidragssats og kurstab bag den høje rente

Forklaringen på, at den effektive rente ryger op på 2,5 procent er en kombination af bidrag til realkreditselskabet, kurstab og omkostninger.

F5-lån billigere end 0 procent lån

Set i forhold til et F5-lån er den effektive rente på det fastforrentede lån på 0 procent væsentligt højere end på F5-lånet, der fås til en effektiv rente på 2,05 procent. Den højere rente betyder derfor også, at boligejerne skal betale 115 kr. mere om måneden på nulprocent-lånet end på det traditionelle F5-lån, viser et eksempel, som Bolius har lavet.

Fordelen ved det fastforrentede lån ligger derfor udelukkende i, at renten er fast gennem hele løbetiden, mens renten på F5-lånet kan stige ved næste refinansiering. De traditionelle konverteringsmuligheder er stort set ikke-eksisterende på grund af den korte løbetid.

Hvad kan du bruge 0 procent lånet til?

Ifølge afdelingsdirektør Mikkel Høgh fra Jyske Realkredit er lånet dog velegnet, hvis ”man skal have nye vinduer, nyt tag eller lignende”.

Det kan også være en mulighed at skifte til lånet, hvis du har et fastforrentet lån med en restløbetid på fx 15 år og er villig til at betale mere hver måned mod til gengæld at betale lånet hurtigere ud. Også her vil F5-lånet dog være billigere.

Indehaver af rådgivningsvirksomheden, Realkreditkonsulenten, Martin Riedel vurderer umiddelbart, at ”lånet måske lyder lidt bedre, end det egentligt er”.

- Det, at både Jyske Realkredit og Nordea Kredit nu har lavet et nulprocent-lån skyldes jo, at renten er faldet, hvilket selvfølgelig isoleret set er positivt for låntager. Det er dog ikke markant billigere med nulprocent-lån i kurs 97 end 0,5 procent-lån i kurs 99,9, anfører han.

0,5 procent-lånet var et andet fastforrentet 10-årigt lån, der dog er lukket nu. 0 procent lånet er således det eneste fastforrentede 10-årige lån i øjeblikket.

Bolius har lavet en sammenligning af et F5-lån og det fastforrentede lån på 0 procent på 500.000 kr. I eksemplet er lånet tænkt benyttet som et tillægslån i den yderste del af låneintervallet fra 60–80 procent af vurderingen, hvor bidragssatsen udgør 1,0 procent. hos Jyske Realkredit.

Men kurstabet spiller også en rolle for den effektive rente. Hvis lånet udbetales til kurs 97 for hver 100 lånte kroner, skal du tilbagebetale 100 kr. Kurstabet på 3 kr. er en udgift på linje med renter og indgår derfor som en del af den effektive rente.

Som sidste led sammensætningen af den effektive rente er der en række omkostninger ved etablering af lånet. Det drejer sig om gebyrer til banken og tinglysningsafgift til det offentlige. Bundlinjen bliver herefter, at det ’gratis lån’ kommer til at koste låntager en effektiv rente på de førnævnte 2,5 procent.

Kun få har taget 0 procent lån

Jyske Realkredit var først til at tilbyde det nye lån og fik på den baggrund en del omtale i medierne, hvor fokus var på nul-renten. Dernæst lancerede Nordea Kredit en tilsvarende obligation

Udstedelsen af obligationer i den nye obligationsserie er indtil videre stærkt begrænset. Jyske Realkredit har udstedt obligationer for ca. 10 millioner kr., mens Nordea Kredit har udstedt obligationer for ca. 2 millioner kr.