Pas på udlejning: Lejer kan blive boende for evigt

Flere boligejere udlejer deres bolig privat. Men mange begår store fejl, og de risikerer, at lejeren ikke kan opsiges, og at de selv mister retten til igen at bo i deres eget hus. Også stor risiko, hvis forældrekøbere lejer lejligheden ud.

Det siger loven

”Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.”

”Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.”

Lejeloven, § 80, stk. 2 og stk. 3

Når boligen ikke kan sælges uden et stort tab, ligger løsningen umiddelbart lige for: Lej den ud.

Men idéen er ikke så god, som den lyder. For boligejerne er slet ikke rustet til at navigere i de forvirrende regler på lejemarkedet, og de får ikke beskyttet deres interesser godt nok i lejekontrakten. Derfor risikerer de at ende med en uopsigelig lejer og en bolig, de taber penge på og hverken kan sælge eller bruge selv.

- Jeg vil med ro i stemmen kunne sige, at 70-80 procent af de lejekontrakter, der er i brug af private udlejere lige nu, er ugyldige på et eller flere punkter, siger Mark Jensen fra SAPU, Sammenslutningen af Private Udlejere.

LÆS OGSÅ: Guide: Sådan undgår du en evighedslejer

Boligejer måtte opgive sin lejlighed og bo i campingvogn

En sag ved Vestre Landsret fra 2011 viser, hvor galt det kan gå. Her tabte en uheldig boligejer fra Randers sagen mod sin lejer, der fik rettens ord for, at det indgåede lejemål var uopsigeligt.

Boligejeren havde begået et par skæbnesvangre – men ret udbredte – fejl i udformningen af lejekontrakten, og derfor kunne han ikke opsige sin lejer og flytte tilbage i sin lejlighed. Heller ikke, selvom han selv boede i en campingvogn.

LÆS EKSPERTSVAR: Desperat udlejer: Hvordan kommer jeg af med lejerne i kælderen?

Flere boligejere udlejer deres bolig

Det samme kan ramme mange andre boligejere i fremtiden, for stadig flere vælger at udleje deres bolig. Ifølge tal fra Realkreditrådet er antallet af privatejede huse, der lejes ud, steget med 19.000 siden 2010 og er nu oppe på 100.000 huse. Også ejerlejligheder udlejes oftere.

- Normalt er det sådan, at 35 procent af ejerlejlighederne er lejet ud, men nu ligger vi oppe på 45-50 procent af ejerlejlighederne, der er lejet ud. Det skyldes ejendomsmarkedets krise, siger cheføkonom Jesper Larsen fra Lejernes LO.

Mytetjek: Er du sikret, hvis du kun udlejer i 2år?

Mange tror, at de kan sikre sig mod evighedslejere ved kun at udleje i perioder af højst 2 år. Men sådan fungerer det ikke – der er ingen regel om, at lejer først opnår beskyttelse mod at blive opsagt efter 2 års beboelse.

Misforståelsen kan skyldes, at en lejer har ret til at fremleje en lejlighed i op til 2 år ved midlertidig sygdom, studieophold, forretningsrejse el. lign. Men den regel gælder ikke for udlejeren af en bolig.

Du kan ikke opsige din lejer

Men det er ikke så enkelt at leje din bolig ud i et par år. Selvom du og lejer bliver enige om en tidsbegrænset lejeperiode, er der flere måder, hvorpå lejemålet alligevel kan ende som uopsigeligt.

Hvis du fx har skrevet ind i kontrakten, at lejemålet er tidsbegrænset til 2 år, kan Boligretten underkende tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i dine forhold. I så fald kan lejer blive boende for evigt.

LÆS TEMA: Udlejning af bolig

Laver du fejl i kontrakten, bliver du gift med din lejer

Det gælder også, hvis lejeren bor en måned mere i boligen end den aftalte periode – så træder de gængse lejeregler i kraft, og lejemålet bliver uopsigeligt. Og hvis du slet ikke skriver en tidsbegrænsning ind i lejekontrakten, kan lejemålet også blive umuligt for dig at opsige – ligegyldigt om I har aftalt 3 måneders opsigelse eller ej.

- Hvis du er uheldig som udlejer og laver fodfejl hele vejen rundt, så er slutresultatet, at du bliver gift med din lejer, siger Mark Jensen.

Lejere kender reglerne ligeså dårligt som udlejere

Foreløbig vurderer både Lejernes LO og SAPU, at Boligretten kun behandler ca. 5 tvister årligt om tidsbegrænsede lejemål.

Ifølge Mark Jensen skyldes det først og fremmest, at lejerne, ligesom udlejerne, ikke kender lovgivningen om tidsbegrænsning og opsigelse særlig godt og derfor ikke udnytter deres juridiske ret til et uopsigeligt lejemål. Endnu.

Sager om tidsbegrænsede lejemål udgør en latent bombe

For det kan hurtigt ændre sig, ligesom det skete med reglerne for fastsættelse af husleje, påpeger han. Lejere kan gennem Huslejenævnet få huslejen sat ned, hvilket stadig flere benytter sig af.

- Skriverierne om husleje i de senere år har gjort, at Huslejenævnet nu har rekordmange sager. Man kan forestille sig, at det samme kommer til at ske med tidsbegrænsninger, når det går op for lejerne, at det er relativt let at få tilsidesat en tidsbegrænsning i retten. Så der ligger en latent bombe, siger Mark Jensen.

LÆS OGSÅ: Lejerne skrev under og skyndte sig hen i Huslejenævnet

Forældrekøbere har stor risiko for uopsigelige lejere

Især forældrekøbere risikerer at få en evighedslejer, hvis de fortsat vil udleje, efter barnet er flyttet ud af sin studiebolig.

Da forældrene ikke selv har boet i lejligheden, kan de ikke benytte lejelovens eneste mulighed for at opsige en lejer i en ejerlejlighed, og de vil sjældent have en tilstrækkelig god begrundelse til at gøre lejemålet tidsbestemt. Derfor kan lejeren næsten ikke undgå at blive uopsigelig.

LÆS OGSÅ: Forældrekøb af lejlighed

Lejelov gør det svært for boligejere

Mark Jensen synes, at lejeloven gør det unødigt svært for de private udlejere at varetage deres interesser.

- Hvis alle parter var bekendt med lejeloven og spillede snorlige efter reglerne, ville der stort set ikke være et privat udlejermarked tilbage, mener han.

Cheføkonom Jesper Larsen fra Lejernes LO ser derimod ingen grund til at ændre lejeloven og gøre tidsbegrænset udlejning lettere for private boligejere. Det er nemlig slet ikke ønskværdigt, at private boligejere bevæger sig ud på lejemarkedet med tilbud om 2-årige lejeaftaler, for det giver lejerne usikre boligforhold. Udlejere bør være professionelle, der opererer på lang sigt, for det sikrer trygge boligvilkår for lejerne.

Intet flertal for at ændre lejeloven

- Hvis vi siger, at du bare kan leje en bolig ud tidsbegrænset uanset begrundelse, så får vi en gruppe af befolkningen, der kommer til at bo som nomader på boligmarkedet, og det bliver de svagest stillede, der kommer til at bo på den måde. Det synes vi ikke er rimeligt, siger han.

Heller ikke i Folketinget er der flertal for at ændre lejeloven.

Tidligere domme om udlejning af bolig

2011: Mand kan ikke opsige sin lejer i en ejerlejlighed i Randers, selvom han selv bor i campingvogn og ønsker at flytte tilbage til lejligheden. Han har nemlig ikke gjort lejemålet tidsbestemt eller indskrevet i kontrakten, at der er tale om en ejerlejlighed. Derfor stadfæster Vestre Landsret, at lejemålet er uopsigeligt.

2004: Udlejer bor selv i udlandet, men har en lejlighed i Danmark, som hun i en årrække fremlejer i 2-årige perioder for selv at kunne flytte ind en dag. Men da hun i 1999 sælger lejligheden til en ny ejer, der selv vil flytte ind, klager lejer over tidsbegrænsningen af lejemålet og får medhold. Retten finder, at da udlejer tidligere har modtaget købstilbud på lejligheden, har hun reelt opgivet sine planer om selv at bo i lejligheden, og hun har haft mulighed for at sælge den i stedet for at udleje tidsbegrænset. Derfor er tidsbegrænsningen ikke længere tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Lejemålet bliver uopsigeligt.

Bolius - et helejet Realdania selskab