Hvad er et realkreditlån?

I modsætning til lån i banken er realkreditlån baseret på obligationer, hvor det er udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder, der bestemmer renten. En obligation er et gældsbevis, hvori det nøje er aftalt, hvordan gælden betales tilbage og på hvilke vilkår.

Når du finansierer din bolig med et realkreditlån, udsteder realkreditselskabet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. De penge, der kommer ind ved salget, modtager du efter modregning af kursskæring, kurtage og lånegebyrer til realkreditselskabet og tinglysningsafgift til staten. 

Hvad kan du finansiere med et realkreditlån?

Et realkreditlån anvendes typisk ved køb af ejerbolig eller til finansiering af byggeprojekter på eksisterende boliger. Lånet ydes med sikkerhed i fast ejendom.

Skal du investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere med et realkreditlån.

For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent. Resten af boligens kontantpris skal du enten lægge som kontant udbetaling eller låne i banken.

Har du et realkreditlån i forvejen, og står du over for at skulle investere i forbedringer af boligen, kan du undersøge, om der er plads til at optage et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen af din ejendom – dvs. et lån i boligens friværdi. Da et realkreditlån er billigere end et boliglån i banken, vil det ofte være en god løsning. 

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Hvilke former for realkreditlån findes der?

Når alle varianterne tælles med, findes der i dag over 100 forskellige realkreditlån.
De forskellige realklreditlån kan overordnet opdeles i 2 typer:

  • Fastforrentede lån, der både fås i form af obligationslån og kontantlån. Begge varianter er baseret på obligationer.
  • Variabelt forrentede lån i skikkelse af F1 til F10-lån og lån med renteloft. I 2013 blev en ny låntype introduceret, nemlig CITA-lånene. Disse lån finansieres gennem en 3-årig obligation, og renten justeres hvert halve år. Ydelsen på et CITA-lån er ofte lidt lavere end et F1-lån, som belastes af den årlige kursskæring under refinansieringen.
  • De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år. Løbetiden på realkreditlån går op til 30 år. 

Mange af lånene ligner hinanden, men oftest er der forskelle i de enkelte låns vilkår og betingelser, fx varierer indfrielsesvilkår og mulighederne for afdragsfrihed. Derfor kan det virke uoverskueligt at vælge realkreditlån.

Hvordan vælger du realkreditlån?

Når du skal vælge realkreditlån, er det vigtigste er, at du vælger dit lån på et så oplyst grundlag som muligt og ikke lader dig begrænse af produktudbuddet i ét realkreditselskab.

Det er meget individuelt, hvilket realkreditlån der er optimalt, og under alle omstændigheder er det en god idé med en grundig rådgivning. Hvis du selv vil gå på opdagelse i de mange forskellige lånetyper, kan du søge inspiration flere forskellige steder.

Prøv fx realkreditselskabernes hjemmesider, hvor du finder du masser af information. Kunsten består i at vurdere fordele og ulemper i forhold til dit lånebehov. Det kan være vanskeligt, da det er svært at afgøre, hvad der er reklame og hvad der er reel information.

Du kan ligeledes finde information hos en privatøkonomisk rådgiver, der ikke er bundet op på et bestemt realkreditselskab. Nedennævnte er blot et lille udvalg af privatøkonomiske rådgivere:

Andre steder på nettet giver dig yderligere information eller mulighed for selv at regne på de enkelte finansieringsmuligheder:

Du kan også besøge en række debatfora og læse lidt om andre boligejeres erfaringer. Læs fx mere på:

Har du en kompleks økonomi eller et stort lånebehov, kan du overveje en privatøkonomisk rådgiver. I nogle tilfælde kan udgiften til honorar være givet godt ud, da en privat rådgiver typisk vil se på hele din økonomi i en sammenhæng.

Hvordan fungerer et variabelt forrentet lån?

Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere fast rente.

Rentestigninger vil få ydelsen på lån med variabel rente til at stige, og du bør have plads i din økonomi til sådanne stigninger.

Vær dog opmærksom på, at rentestigninger på et variabelt forrentet lån kun giver en begrænset stigning i ydelsen på lån med afdrag. Forklaringen er, at at størstedelen af rentestigningen bliver "spist" op af lavere afdrag.

På et afdragsfrit og variabelt forrentet lån, vil en rentestigning derimod have lagt større effekt på ydelsen. Hvis renten fx stiger fra 0,5 til 1,5 procent, stiger ydelsen med 60 procent. Når rentestigningen ikke slår igennem med fuld effekt, så skyldes det, at bidraget ligger fast.

Ved et bidrag på 1,15 procent og en rente på 0,5 proicent, stiger ydelsen på et afdragsfrit lån fra 1,65 til 2,65 procent, hvilket svarre til en stigning i ydelsne på de nævnte 60 procent.

Hvordan virker et fastforrentet lån?

Med et fast forrentet lån kender du din ydelse de næste 30 år. Denne sikkerhed betaler du til gengæld ekstra for i form af højere renter og et højere bidrag.

Inkl. bidrag ligger merrenten på et fastforrentet 30-årigt lån (juni 2020) på cirka 1,0 procent saet i forhold til et F5-lån.

Fastforrentede optages normalt som obligationslån eller kontantlån. Udbetaling af lånet finder sted ved, at realkreditselskabet sælger obligationer for det beløb, du låner. Banken kan som regel ikke sælge obligationerne til kurs 100. Obligationernes kurs ændres hele tiden, i takt med at renten stiger eller falder.

Kursen har betydning for, hvor stort et lån du skal optage for at kunne betale sælgeren den fastsatte kontantpris. Obligationskursen kan at ændre sig i de uger, der går, fra du har fået tilbudt obligationslånet, til du får pengene udbetalt.

Effekten af kursudviklingen bør dog ikke overdrives, da den månedlige nettoydelse kun ændrer sig marginalt i takt med kursændringerne. Falder kursen på en 1-procent obligation fra fx 98,8 med to kurspoint til 96,8, stiger den månedlige nettoydelse med cirka 70 kr. efter skat ved et lån på 1 million kr. 

Vil du ikke løbe risikoen for et kursfald, kan du låse kursen på lånet fast. Prisen for en kurssikring er sammensat af et kursfradrag og gebyr på typisk 600 – 800 kroner.

Falder renten, kan du indfri til kurs 100, selvom obligationens kurs er steget til over kurs 100. Du har også mulighed for at indfri dit lån til den aktuelle dagskurs. Hvis renten er steget, vil kursen være faldet. I saå fald vil du nedbringe din restgæld.

Hvilke typer af variabel forrentede lån findes der?

Lån med variabel rente har flere forskellige navne. De kaldes bl.a. flexlån, rentetilpasningslån og tilpasningslån. Denne type lån har normalt en lavere ydelse end de fastforrentede lån. Til gengæld afhænger ydelsen af den aktuelle rente.

Falder renten, bliver ydelsen lavere. Omvendt bliver ydelsen højere, hvis renten stiger. Du kender altså ikke den præcise ydelse på lånet, og derfor er lån med variabel rente mere usikre end fastforrentede lån.

Der findes flere forskellige typer lån med variabel rente. F1-lån rentetilpasses hvert år, mens F3- og F5-lån tilpasses henholdsvis hvert tredje og hvert femte år. F1-lån var tidligere den billigste lånetype, men i dag vil F3-lånet ofte være den billigste løsning. Årsagen er en relativ høj bidragssats på F1-lånet og en relativ høj udgift til kursskæring ved den årlige refinansiering.

Hvis du skal vælge mellem F1, F3 og F5, bør du bl.a. vurdere sandsynligheden for, at du skal indfri dit lån i løbet af rentetilpasningsperioden, fx fordi du skal flytte. Er renten faldet i mellemtiden, kan det nemlig blive dyrt at indfri lånet, da kursen kan komme over 100.

Du bør derfor vælge et flexlån med kort interval mellem rentetilpasningerne, hvis der er risiko for, at du skal flytte inden for den periode, rentetilpasningen gælder.

En overset lånemodel er det såkaldte T-lån, hvor T står for tid. Der er tale om et helt normalt variabelt forrentet lån, hvor hvor der ligger en meget stor fleksibilitet i lånets ydelse. Du vælger fx. selv ydelsens størrelse og lånets løbetid. Blot er det et krav, at lånet skal være betalt færdigt inden for maks. 30 år.

Stiger renten behøver ydelsen ikke at stige, blot der er plads til at afdrage lånet inden for de 30 år. Falder renten, vil du kunne tilbagebetale lånet hurtigere.

P-lån er en særlig type af rentetilpasningslån, hvor kun en aftalt procentdel af lånet – eksempelvis 10 procent - rentetilpasses hvert år. Din risiko som låntager er dermed mindre end på et almindeligt F1-lån, men højere end på et F10-lån.

I 2013 kom en ny form for variabelt forrentet lån på markedet, nemlig CITA-lånet, også kaldet FlexKort-lån. Dette lån rentetilpasses hvert halve år og er finansieret gennem en 3-årig obligation. Fordelen ved lånet er, at du kun betaler kursskæring hvert 3. år i modsætning til et F1-lån, hvor du betaler kursskæring hvert år.

 

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Skal jeg vælge lån med eller uden afdragsfrihed?

Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge lånet med afdragsfrihed. Det vil sige et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet.

De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003, og indtil for få år siden har flere og flere danskere benyttet sig af muligheden for ikke at afdrage på gælden i en periode. Siden 2013 er andelen af udestående lån med afdragsfrihed faldet støt og kravlede i 1. kvartal ned på 43,1 procent.

Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.

Den sidste mulighed forudsætter dog, at boligpriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i boligpriserne, vil det gamle lån ikke kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.

Afdragsfrie lån er mest sikre i perioder, hvor boligpriserne er støt stigende. Her vil du langsomt oparbejde en friværdi, selvom du ikke betaler af på din gæld. I perioder, hvor boligpriserne falder, er afdragsfrie lån mindre sikre. Du kan nemlig risikere, at boligens værdi falder så meget, at gælden på et tidspunkt vil overstige boligens værdi. 

Hvordan optager du et realkreditlån?

Du skal først lånegodkendes til et realkreditlån. Det foregår ved, at realkreditselskabet laver en kreditvurdering, hvor du bliver bedt om at aflevere kopier af lønsedler, årsopgørelser og et budget til banken.

Herefter skal du have et tilbud på det lån, du foretrækker. Når lånetilbuddet er på plads, skal du tage stilling til, om kurserne på obligationerne skal låses fast, indtil lånet udbetales. Bliver de det, risikerer du ikke, at en rentestigning medfører højere ydelser. Vær dog opmærksom på, at en fastlåsning af kursen koster et fradrag i den aktuelle dagskurs og i nogle tilfælde et fast gebyr.

Hvor dyrt er realkreditlån sammenlignet med andre finansieringsformer?

Realkreditlån er som hovedregel den billigste måde at finansiere din ejerbolig på. Har du allerede hus, ejerlejlighed eller fritidshus, har du også mulighed for at belåne en eventuel friværdi.

I praksis sælger realkreditselskaberne obligationerne i store puljer - på den måde opnår de den bedst mulige pris. Handel med obligationer sker på de finansielle markeder, og minder på mange måder om kæmpemæssige auktioner. Jo flere der er interesserede i obligationerne, des højere bliver prisen. 

Hvad består et realkreditlåns terminsydelse af?

Terminsydelsen på et realkreditlån er den månedlige udgift til lånet og består af afdrag, rente og bidrag.
Bidraget udgør en procentdel af restgælden og er realkreditselskabets løbende indtjening på lånet. Du finder bidragssatser på et fastforrentet lån og et F5-lån fra de forskellige realkreditselskaber her.

Bidragssatsen afhænger dels af lånetypen og dels af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt.
Realkreditselskabet sender afdrag og renter videre til dem, der har købt obligationerne. På den måde er realkreditselskabet bindeleddet mellem dig og investorerne.

Foruden den aftalte rente afhænger prisen - eller kursen - af, hvor lang tid investorerne skal undvære deres penge, og af, hvor stor sikkerhed der er for, at de får alle deres penge tilbage. Den sikkerhed er stor, dels fordi realkreditselskabet har pant i boligen, og dels fordi der er fastsat en øvre grænse for, hvor stor en andel af boligens værdi der må belånes.

Hvad betyder kursen på obligationerne?

Når obligationerne sælges, gælder det i lighed med alle andre varer om at få solgt dem til den højeste pris (kurs). På den måde minimerer du din gæld og dermed ydelsen. Det er også billigere, hvis renten efterfølgende falder, og du skal konvertere eller på anden måde indfri dit lån.

Når renten falder, stiger kursen på obligationerne. Det modsatte gælder når renten stiger - forklaringen kommer lidt senere. 

Kursens betydning ved optagelse af lånet

Hvis realkreditselskabet sælger for 1 mio. kr. obligationer, og investorerne vil købe obligationerne til kurs 96, får du 960.000 kr. udbetalt. I praksis får du mindre udbetalt, da du skal betale omkostninger til staten og realkreditselskabet. Da du skal afdrage 1 mio. kr., men kun får 960.000 kr., har du et kurstab på 40.000 kr.

Vælger du en obligation med en rente på 5 procent, og investorerne vurderer, at 5 procent er en passende rente, er de villige til at købe obligationerne til kurs 100 eller ganske tæt på kurs 100.
Det er mest fordelagtigt, at låne til en kurs, der ligger så tæt på 100 som muligt.

Hvis renten stiger:

  • Mener markedet, at 5 procent i rente er for lidt, vil investorerne ikke betale fuld pris (kurs 100) for obligationen. Måske vil markedet kun betale 96 kroner for en obligation til 100 kr. Da renten fortsat udgør 5 procent af de 100 kr., og låntager skal betale 100 kr. tilbage, modtager investor dermed reelt et højere afkast, hvilket svarer til den aktuelle markedsrente.

Hvis renten falder:

  • Accepterer markedet i stedet en lavere rente end 5 procent, kryber obligationen over kurs 100, og der vil ikke længere blive udstedt lån i obligationsserien. I stedet åbner en ny serie, som typisk vil have en nominel rente på 4 procent.

Kursens betydning ved indfrielse af lånet

De fleste fastforrentede obligationer er konverterbare og kan altid indfries til en på forhånd aftalt kurs. For de fastforrentede obligationer gælder, at de kan indfries til kurs 100, og tilsvarende kan de fleste lån med renteloft indfries til kurs 105.

Indfrielse af en obligationsgæld svarer til, at du tilbagekøber obligationerne. Som ved ethvert køb gælder det om at få varen billigst muligt, og derfor gælder det også om at indfri lånet til den lavest mulige kurs.

Har du optaget et fastforrentet lån til kurs 96, kan du højest komme til at indfri det til kurs 100 - altså 4 kurspoint højere, end du optog lånet til. Det svarer til 40.000 kr. for hver million, du skylder på lånet.

Har du i stedet optaget lånet til kurs 93, risikerer du at komme til at indfri lånet 7 kurspoint højere, hvis kursen stiger i løbet af lånets løbetid. 

LÆS OGSÅ: Køb af bolig

Beregn selv din boligudgift

Når du kigger på ny bolig, spiller størrelsen af den månedlige ydelse sandsynligvis en stor rolle for dig og din økonomi. Derfor har Videncentret Bolius udviklet nedenstående boligfinansierings-beregner, der gør det muligt at beregne, hvor meget en ny bolig vil koste dig om måneden ved forskellige finansierings-former.

Hvis du skal have et banklån, bør du også være opmærksom på, hvor meget du skal betale i rente på lånet i banken. Brug beregneren til at undersøge, hvor meget du sparer ved at forhandle bankens rente ned.

Beregneren er tænkt som et nyttigt redskab i forbindelse med din screening af boliger på markedet, men kan ikke erstatte din kontakt med banken før og under købsprocessen.

Vær opmærksom på, at et evt. banklån beregnes automatisk på baggrund af udbetalingens størrelse. Hvis udbetalingen overstiger ca. 22 procent af købesummen, fravælger beregneren automatisk banklånet, og behøver du ikke at udfylde de sidste to punkter i beregneren: "Banklån - Løbetid" og "Banklån - rente i pct.".

Klik her for at se beregnerens forudsætninger

  • Bidragssats er baseret på en belåningsgrad på enten 80 eller 60 pct. Ved lån på mellem 80 og 60 pct. er bidragssatsen beregnet som ved et 80 pct. belåning
  • Ved en belåningsgrad på 60 pct. og derunder er der indregnet en rabat i bidraget på 29 pct., hvilket udtrykker den gennemsnitlige rabat set i forhold til de gennemsnitlige satser
  • Bidragssatser er beregnet som et simpelt gennemsnit fra de fire realkreditselskaber i juli 2018. I bidragssatsen er ikke indregnet kursskæring, da denne omkostning indgår som en variabel omkostning ved etablering af realkreditlånet
  • Den månedlige ydelse udgør startydelsen ved optagelse af lånet
  • Ved banklån er valgt 12 terminer årligt. Ved realkreditlån er valgt 4 terminer årligt
  • Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent, hvilket udtrykker landsgennemsnittet for negativ kapitalindkomst i form af renter på op til 50.000 kr. pr. person
  • Fastforrentet lån: Der er benyttet tre løbetider: 1,0 pct. 30 år, 0,5 pct. 20 år og 0,5 pct. 15 år
  • Kursen på det 30-årige  1 procent-lån er pr. default sat til 99,60. Kursen på det 20-årige lån udgør 99,60 minus 0,6 point. Kursen på det 15-årige lån udgør 99,6 plus 1,45 point.
  • Ved afdragsfrihed på det fastforrentede lån er benyttet en kurs, der ligger 1,5 point lavere end kursen på lån med afdrag
  • Vælger du en kortere løbetid end 30 år på realkreditlånet, kan du normalt ikke opnå afdragsfrihed på lånet. I indtastningsfeltet bør du derfor undlade at vælge lån med afdragsfrihed.
  • Variable etableringsomkostninger på banklånet er sat til 2,45 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent og låneprovision på 1,0 procent
  • Faste omkostninger på banklånet er anslået til 4.160 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til banken
  • Variable etableringsomkostninger på realkreditlånet er sat til 0,7125 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent samt kurtage og kursskæring på 0,35 procent til banken
  • Tinglysningsafgiften er reduceret til 0,375 procent, da der er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgift
  • Faste omkostninger på realkreditlånet er anslået til 8.760 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til bank og realkreditselskab
  • Beregneren tager udgangspunkt i det størst mulige realkreditlån, hvorefter banklånet benyttes til at dække det resterende finansieringsbehov. Omkostninger til etablering af realkreditlånet indregnes kun i realkreditlånet i det omfang, at det samlede realkreditlån ikke overstiger grænsen på 80 hhv. 75 procent. Hvis det ikke er muligt at indregne omkostninger i realkreditlånet, bliver de automatisk indregnet i banklånet