Hvad er en servitut?

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom.

Servitutten kan for eksempel have noget at gøre med, hvem der må råde over ejendommen (rådighedsservitut) eller betyde, at din ejendom skal holdes i en bestemt tilstand (tilstandsservitut).

Typisk kan en servitut  indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund, eller hvordan din ejendom skal være tilsluttet forsyningsnettet.

Servitutter kan i det hele taget indeholde mange forskellige bestemmelser, der strækker sig fra simple ting, som hvor høj din hæk må være, til mere specifikke krav om at der fx ikke må holdes en bestemt type husdyr på grunden. En servitut kan også bestemme, at du skal være medlem af områdets grundejerforening. Eller et dokument udarbejdet af den tidligere ejer og nabo omkring brugsret til grunden.

En servitut kaldes ofte også for en byrde eller bestemmelse. Endvidere går de også under betegnelsen ”deklaration”, som betyder "erklæring". Forsimplet set er en servitut en aftale, der er indgået omkring en given ejendom. Oftest knytter den sig til en bestemt matrikel, og for den ene part sætter nogle begrænsninger for brugen af ejendommen, mens den for den anden part giver nogle rettigheder.

Hvilke typer ejendomme kan være pålagt servitutter?

Servitutter kan gælde for alle typer ejendomme. Det vil sige enfamiliehuse, rækkehuse, etageejendomme, kolonihavehuse, sommerhuse, jordstykker m.v. kan være pålagt servitutter.

For at en servitut  er gældende skal den være tinglyst. Er den ikke tinglyst, vil den i princippet stadig være gældende, da den i sin natur er en kontraktlig aftale mellem to eller flere parter. Den er dog sværere at få håndhævet, da den ikke er gjort officiel ved tinglysning.

Hvad betyder det at tinglyse?

Tinglysning er den måde, man offentligt registrerer en rettighed på. Når du køber en ejendom, skal du altid tinglyse din ejendomsret (skødet), for at registrere, at du er den retmæssige ejer.

Ligeledes bør  alle servitutter/betingelser, være tinglyste, for at man er sikker på, de kan gøre sig gældende.

Sådan tinglyser du en servitut

  1. Er fx du og din nabo blevet enige om nogle servitutter -rettigheder/begrænsninger - I vil have tinglyst på jeres ejendomme, eller sidder du i en ejer- eller grundejerforening, hvor I skal have tinglyst vedtægter, kan det gøres digitalt.
  2. Gå ind på tinglysning.dk. Her finder du alle relevante vejledninger og vil blive guidet igennem processen.
  3. Husk, at planloven siger, at kommunen skal give samtykke til nye servitutter, hvis de angår noget, der kunne stå i en lokalplan. I sådanne tilfælde har kommunen mandat til at godkende eller forkaste servitutten, inden den bliver tinglyst. 

LÆS OGSÅ: Tinglysning

Eksempler på, hvad servitutter kan indeholde

  • Bestemmelser for fælles afløbsledninger og/eller forsyningsledninger
  • Bestemmelser for vedligeholdelse og brugsret til en fælles indkørsel
  • Forkøbsret på en ejendom (fx stiftet ml. ægtefæller)
  • Offentlig brugsret til en sti, der går gennem din grund.
  • Bestemmelser for, hvor højt dit hus må være.
  • Specifikke krav til højden på hæk og hegn.
  • Krav til udformning og farver på en bygning.
  • Specifikke krav til brugen af en bygning.

Kan du få ophævet en servitut?

Om en servitut kan ophæves eller ej kommer helt anpåservituttenss indhold.  Det er ikke lige til at ophæve en servitut, da det i udgangspunktet kun er den person, de personer eller den myndighed, der har påtaleretten til den pågældende servitut, som kan ophæve den. Det vil i det fleste tilfælde betyde, at den person eller myndighed, der i sin tid formulerede servitutten enevældigt kan bestemme, om den skal ændres eller slettes.

For at ophæve en servitut vil du typisk skulle opspore påtaleberettigede og få vedkommende til at samtykke om en ophævelse. Hvis det viser sig, at påtaleberettigede er afgået ved døden, kan servitutten i nogle tilfælde have mistet sin praktiske betydning, hvorved den kan ophæves . I sådanne tilfælde vil det dog ofte være overflødigt at få den ophævet, da den jo netop ikke har en betydning for dig.

Er der tale om offentligretlige servitutter kan det imidlertid være sværere at få dem ophævet – især hvis servitutten i sin tid er stiftet af en myndighed, der efterfølgende er blevet nedlagt. Her kræver det et større detektivarbejde at finde frem til, hvem der så er blevet den påtaleberettigede.

Hvis servitutten er åbenbart urimelig, strider mod loven eller forskelsbehandler nogen, vil du have en god chance for at få den ophævet. En servitut kan også blive ophævet, hvis den ikke er blevet håndhævet gennem en længere periode. I sådanne tilfælde vil man kunne argumentere for, at den er bortfaldet ved passivitet.

Ligeledes kan servitutter blive ophævet, hvis der laves en lokalplan for et område. Her vil lokalplanens bestemmelser veje tungere end servitutterne. Hvis en servitut fx tilskriver, at der maksimalt må bygges i 10 meters højde og der hernæst udarbejdes en lokalplan, der tilskriver, at man kun må bygge i 7 meters højde, er det lokalplanen, man skal rette sig efter. Lokalplanen er den ”øverste myndighed”.

Typisk bliver ældre og utidssvarende servitutter aflyst i sammenhæng med, at en lokalplan træder i kraft.

Det er en god idé at rådføre dig med en advokat, hvis du har servitutter på din ejendom, som du gerne vil have ophævet. Det kan nemlig godt  være en vanskelig opgave for menigmand at give sig i kast med. Men gør dig samtidig ingen forhåbninger om, at det praktisk vil kunne lade sig gøre at få ophævet servitutter.

Hvordan forholder du dig til servitutter ved boligkøb?

Sørg for grundigt at undersøge, hvad der er af servitutter på ejendomme, inden du skriver under på købskontrakten. Du kan risikere at få ubehagelige overraskelser, hvis du ikke er forberedt på, hvad du køber.

Overvej også, om de pågældende servitutter i det hele taget har nogen praktisk betydning for dig som boligejer. Især ældre ejendomme kan have mange servitutter på sig, hvor nogle af servitutterne måske er knyttet til helt specifikke situationer omkring ejendommen på det tidspunkt, de blev stiftet, at de ikke har nogen reel betydning i nutiden.

Det kan være en rigtig god idé at alliere dig med en advokat eller køberrådgiver, der kan hjælpe dig med at tolke, hvordan servitutterne muligvis vil kunne begrænse din råderet eller give andre råderet til din ejendom. For selvom sælger eller sælgers mægler har oplysningspligt, er det ikke altid lige gennemskueligt, hvilken betydning servitutterne har. Og har du først skrevet under på købskontrakten, er du forpligtet til at overholde de gældende tinglyste servitutter, uanset om du er bekendt med dem eller ej.

Hvordan finder du ud af, om der er servitutter på din grund?

Du kan finde ud af om du har en servitut på en grund via tinglysning.dk,  hvor du kan tjekke tingbogen for din ejendom. Du har også mulighed for at se, hvad der ligger af servitutter på andres ejendomme. Derudover er det altid en god idé at tjekke, om der er en gældende lokalplan for dit område.

Hvilke servitutter må en grundejerforening eller ejerforening tinglyse?

Hvis der er tinglyst en servitut på din bolig, der betyder, at du skal være medlem af en ejerforening eller grundejerforening, skal du overholde de vedtægter, der er gældende i foreningen, når du køber boligen.

Foreningerne kan i princippet vedtage alt, der ligger inden for dansk lovgivning. Også  vidtgående ting , at der for eksempel kun må bo pensionister eller enlige kvinder i foreningen, hvis de kan argumentere for, at der ikke er tale om diskrimination ved at udelukke nogle typer mennesker fra at bo i foreningen. Men der er dog nogle ting, din grundejer- eller ejerforening ikke kan:

  • Hvis der er vedtægter, der indskrænker de enkelte boligejeres brug af ejendommen eller lejlighed, bør de være selvstændigt tinglyst, for at man kan være sikker på, at de kan gøres gældende.
  • En grundejerforening/ejerforening kan ikke vedtage hvad som helst med et flertal og få det tinglyst.
  • Nogle beslutninger om begrænsninger kan være så store, at de kræver enstemmighed, før det er lovligt, og en tinglysning dermed er mulig. Man kan fx ikke bestemme, at en af lejlighederne i en ejerforening skal betale mere i husleje end de andre, uden at der er enstemmighed om det.
  • Man kan som grundejerforening ikke pludselig bestemme, at alle huse skal være gule, eller at ingen på vejen må rive deres carport ned. Til gengæld kan man godt gøre det ved stiftelsen af en grundejerforening. Her kan man få tinglyst servitutter, der vedrører arkitektur og udseende af husene – og herefter have ret til at håndhæve dem.

Eksempler på servitutter

En rådighedsservitut. Kan handle om, at din nabo har brugsret til den vej, der går op til dit hus, eller at godsejeren i området (som oprindeligt udstykkede jorden) har jagtret på din ejendom. Det kan også dreje sig om en offentlig sti på din grund, som du ikke må ændre på eller skjule.

En servitut, der indeholder krav til, at ejeren af ejendommen skal levere noget til tidligere ejer eller efterkommere. Der findes stadig servitutter i dag, som siger, at alle nye ejere af en ejendom skal betale et beløb til den, der oprindeligt udstykkede ejendommen (eller vedkommendes efterkommere). Denne form for servitut er dog ugyldige i dag, da man kan argumentere for servituttens rimelighed i forhold til nutiden.

En tilstandsservitut. Kan fx omhandle, at du ikke må forstyrre offentlige forsyningsledninger, der løber gennem din grund. Det kan også være, at der står en transformerstation på din grund, som du ikke må røre ved. En tilstandsservitut kan også omhandle krav om, at din bolig skal se ud på en bestemt måde.

En servitut om luftfartshindring. Kan sætte begrænsninger for, hvor højt du må bygge af hensyn til luftfartstrafikken. I Københavnsområdet må boligejere ikke have bygninger eller flagstænger, som er højere end 25 meter for ikke at forstyrre flytrafikken.

En udsigtsservitut. Kan fx indeholde bestemmelser for, hvor højt du må bygge, så du ikke er til gene for naboer, der ellers mister deres udsigt. Disse ses ofte, hvis der er udsigt til hav, sø eller skov fra grunden.

En servitut, der er blevet aftalt mellem to naboer. Et eksempel kan være, at en husejer får tilsluttet sin kloakledning til naboens brønd. Her kan en servitut fx foreskrive, at ejeren på den ejendom vil have ret til denne tilslutning, men samtidig har ansvar for at betale for eventuelle skader på kloakledningen.

En ulempeservitut. En fællesbetegnelser for servitutter, der fx forbyder lugt, røg eller larm, der kan forstyrre naboer.

En erhvervsservitut. Begrænser hvilken slags erhvervsvirksomhed, der må være på en ejendom.

En servitut, der forpligter dig til at være medlem af en ejerforening eller grundejerforening. Hermed underlægges du dig også foreningens vedtægter.

En servitut, der giver nogen forkøbsret til ejendommen. For eksempel blev der i 1920’erne tinglyst en såkaldt hjemfaldspligt på en del ejendomme i Københavns Kommune. Det vil sige, at hvis en ejendom skal sælges, kan Københavns Kommune have forkøbsret – endda til den pris, der blev fastsat i 20’erne.

Landinspektør Kristian Baatrup forklarer i videoen nedenfor, hvordan du kan bruge servitutter til din fordel, og hvad der skal til for at lave en.