Har du et variabelt forrentet lån, hvor renten skal tilpasses i dette kvartal, eller har du et fastforrentet realkreditlån, er onsdag den 31. oktober 2018 sidste frist for ændringer i lånet, hvis du ønsker at slippe billigst muligt.

Fast forrentede lån kan nemlig indfries til kurs 100 to måneder før kvartalsskiftet, mens variabelt forrentede lån – der også kaldes flexlån eller rentetilpasningslån – kan indfries til kurs 100 ved udgangen af det kvartal, hvor lånet skal rentetilpasses.

Ny rente eller løbetid

Som låntager i realkreditselskabet har du flere muligheder, hvis du enten vil omlægge lånet til et nyt lån eller blot vil ændre på betingelserne på dit aktuelle rentetilpasningslån.

På det helt overordnede plan kan du ved valg af låntype justere på renten og/eller lånets løbetid, hvilket enten ændrer på lånets risiko eller størrelsen af den månedlige ydelse. 

Overvej et F5-lån eller fastforrentet lån

Har du et lån med en relativ kort rentebinding som fx et F1, F2 eller F3-lån, kan du overveje at låse renten fast i de næste fem år med et F5-lån. Prisen for et skifte fra fx F1 til F5 er en lidt højere rente, men til gengæld sparer du på både bidrag og kursskæring. Det kan meget vel betyde, at du samlet set skal betale en anelse mindre.

Går du efter sikkerhed for renten resten af lånets løbetid, er det fastforrentede lån en attraktiv mulighed i øjeblikket. Ultimo oktober 2018 ligger kursen på et 2 procent-lån i omegnen af 99,7, hvilket giver et minimalt kurstab.

Er du spekulativt anlagt og forventer en større rentestigning på 2-3 procentpoint inden for en kortere periode, bør du derfor logisk set gå efter et fastforrentet 2 procent-lån.

Fordelen ved lånet er, at en stigende rente resulterer i en lavere restgæld i ejendommen. Som boligejer bliver du dermed kompenseret i en vis udstrækning, hvis boligpriserne skulle falde.

Hvis renten ikke stiger, taber du imidlertid på låneomlægningen, da du betaler en væsentlig højere rente på det fastforrentede lån end på de variabelt forrentede lån.

Beregn selv effekten af en rentestigning på dit flekslån

Du kan selv beregne, hvad det vil koste, hvis renten på dit rentetilpasningslån stiger. En afgørende pointe er, at en rentestigning ikke påvirke ydelsen markant ved et variabelt forrentet lån med afdrag.

Rent teknisk sker der simpelthen det, at sammensætningen af ydelsen ændrer sig, idet renteudgiften stiger, og afdragene falder. Du finder beregneren på nedenstående link nederst i artiklen.

Se beregnerens forudsætninger

  • Rentefradrag i procent: 33,6
  • Antal terminer årligt: 4
  • Fast rente: Bidragsprocent på 0,6788
  • Fast rente AF: Bidragsprocent på 0,9913
  • Variabel rente: Bidragsprocent på 1,0488
  • Variabel rente AF: Bidragsprocent på 1,3513
  • Den månedlige startydelse er beregnet på baggrund af lånets første terminsydelse

Fra F3 til F5: Lavere rente og lavere ydelse

Du kan også gå efter en lavere månedlig ydelse. Har du eksempelvis et fastforrentet 3 procent-lån, opnår du både en konverteringsgevinst og en lavere rente ved at skifte over til fx et F5-lån, hvor renten aktuelt er 0,25 procent. Ved en uændret løbetid giver omlægningen en lidt lavere ydelse, mens afdraget stiger

Forkort løbetiden og betal dit lån ud hurtigere

En anden mulighed er at forkorte løbetiden. Måske har du et 3 procent lån med en restløbetid på 25 år. Du ønsker at afdrage mere på lånet og vælger derfor et fastforrentet 15-årigt lån med en rente på 1 procent.

Fordelen er, at du sætter turbo på opsparingen i boligen og dermed bliver hurtigere gældfri, hvilket sikrer dig en stor udbetaling ved næste boligkøb. Du kommer dog ikke uden om en stigende ydelse, men kan glæde dig over, at en stor del af de ekstra afdrag er ’gratis’, da de betales af en markant lavere rente. 

Spar med en nedkonvertering af dit fastforrentede lån

Det helt dominerende princip på de finansielle markeder er, at der ikke findes nogen ’gratis frokost’. Markederne er simpelthen så effektive, at ’gratis penge’ vil blive handlet ud af markedet på ingen tid.

Det betyder også, at du i princippet ikke sparer penge ved at bytte et fastforrentet lån ud med fx et F1-lån. Du sparer blot ’forsikringspræmien’ i form af den faste rente. Besparelsen modsvares af en øget risiko, da renten jo kan stige.

En undtagelse er imidlertid en traditionel nedkonvertering fra eksempelvis et 30-årigt fastforrentet 3 procent lån til et nyt fastforrentet 2 procent-lån. 

Hvis lånet kun har få år tilbage, før det er betalt ud, vil det sjældent kunne betale sig at lægge lånet om. Men det afhænger også af lånets størrelse, om du kurssikrer, og om bidragssatsen ændrer sig. I langt de fleste tilfælde kan det næppe betale sig at omlægge små lån med en restløbetid på under 10 år

Som hovedregel skal både lånet og renteforskellen have en vis størrelse, før det kan betale sig at omlægge lånet. Det vil ofte være en fordel af omlægge et fastforrentet realkreditlån med en rente på 3 procent og derover med mindre, der er tale om meget små lån og/eller lån med en meget kort løbetid. Men det kan godt være attraktivt at skifte et 2,5 procent lån på 500.000 kr. med en restløbetid på 25 år ud med et nyt 1 procent lån med en restløbetid på 15 år. 

Et minus ved at nedkonvertere er omkostningerne ved en låneomlægning, der løber op i 8.000-10.000 kr. pr. million kroner plus udgifter til differencerente ved en straksindfrielse. I mange tilfælde er omkostningerne dog hentet hjem efter 3-5 år, men det afhænger bl.a. af valg af låntype, renteforskel og opsigelsestidspunkt.